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今夏最适合投资海外房产的城市有哪些？

随着经济全球化的发展，海外投资成为中高收入居民资产配置的重要组成部分。未来，随着中国的对外开放和居民财富的积累，海外置业也是中国居民资产配置的重要投资方向。那么从租金收益率、房价升值潜力、房屋交易成本及移民政策等各方面风险收益综合因素来看，最适合投资海外房产的有哪些？

一．从中国居民的海外置业需求看国际性城市的房地产市场

1． 对冲宏观风险、提高资产收益率是居民海外投资的主要需求

一般而言，选择将一部分资产配置于海外通常基于三个方面的需求：

①适应宏观经济的波动周期

不同国家的经济周期不一样，资产价格存在较大差异，通过跨境配置资产，可以在一定程度上规避宏观周期对投资收益率的影响。

②通过资产多元化，对冲国别经济的宏观风险和汇率风险

不能 “ 把所有鸡蛋放在一个篮子里 ”，应该包括不能把所有资产都配置成同一种货币，放在同一个国家。

③选择移民或者让子女接受海外教育

资产的配置和生活的跨境消费支出需求相匹配，也是促成资产海外配置的重要因素。

2． 不动产购置和居民海外留学及移民的国家和地区高度契合

最近五年来，随着越来越多的国内居民选择海外教育。从 2010 年至 2015 年，前往美国的留学人口从 15.8 万增长到 30.4 万，五年翻了一倍。前往加拿大的留学生规模从 5.7 万增长到 11.1 万，增幅 95%。其他前往英国、德国、日本和新西兰的留学生也分别有 10% 至 60% 的增幅，只有法国、韩国和澳大利亚的留学生规模呈现平稳甚至下降趋势。

与此同时，海外移民数据也呈现相似的特点。根据统计，中国居民的主要移民国家是德国、美国、英国和加拿大。其次是日本、澳大利亚、意大利和西班牙。十年前，中国的富裕家庭把孩子送往美国、加拿大、英国、德国留学。之后，美国、英国、加拿大和德国等逐渐成为热门的移民国家。从最新的留学数据来看，未来三年，美国、加拿大和英国仍然将是移民最热门的国家。

由于许多国内居民购置海外房产和子女教育及移民需求相关，因此我们把 “国际性大城市 ”的房地产投资价值分析锁定在上述 8 个国家。

3． 中国居民海外置业的区域偏好和海外移民的区域偏好密切相关

调查数据显示，6 成以上中国投资者选择在美国、加拿大，澳大利亚置业。其中洛杉矶、旧金山、纽约、西雅图(投资)成为国人移民海外最为青睐的城市。此外，由于语言及文化背景等因素，英国、新加坡、香港和新西兰也是我们筛选海外国际性城市的时候所考虑国家和区域。

二．城市的产业结构和开放性决定其国际化程度

从产业结构来看，著名高校数量以及跨国公司的数量、规模、旅游、文化（体育）及其相关产业在当地经济中的地位等因素都直接影响城市的国际化程度，同时影响海外移民的宜居性。城市的国际化程度越高，交通越方便，流动人口越多，当地不动产的流动性也越高。

法国、西班牙，日本和新加坡是国际化程度较高的国家，其旅游收入占 GDP 的比重明显高于其他发达国家。由于旅游及相关产业发达带来的不仅是收入，还有适宜海外人士生存的外部文化环境，因此，这些国家的城市住宅流动性相对较高。

除了上述的产业收入结构以外，还需要综合考虑著名大学、世界 500 强企业数量和国际体育盛事、国际文化艺术交流活动以及地理位置和交通便利。

上述纽约、伦敦、东京、大阪、巴塞罗那等 15 城市不仅是全球著名大学和企业的坐落地，同时跨境交通十分便利，是具备综合优势的国际性都市。因此，不仅吸引着国内居民，同时也吸引着大量国际移民。这些城市的房地产也因此拥有更大的升值空间和租赁、销售的流动性。

此外，不同国家基于本国的经济发展状况和需求，制定了不同的移民政策和、对外籍人士的置业税收政策。这些政策对海外当地的地产投资价值也有一定影响。

三．全球主要城市的住宅投资价值分析

考量一个城市目前住房价格的相对水平，通常由当地的租金收益率，收入房价比能得出基本结论。而判断一个城市的房价未来是否有较大的成长空间，要重点考虑房价和宏观经济增长水平的偏离度，以及当地的货币政策和流动性环境，包括抵押贷款的利息成本，汇率风险等。

1． 租金收益率

从租金收益率来看，大阪、洛杉矶、阿姆斯特丹和西雅图领跑全球主要城市的租金收益率水平，其租金收益率水平均在 5% 以上。其次是多伦多、纽约、温哥华、东京和巴塞罗那，其平均租金收益率都在 4% 以上，明显高于国内金融资产的无风险收益水平，投资以上城市房产具有较高且稳定的回报率。而首尔、巴黎的租金回报率相对较低，如果房价中长期没有较为确定的升值预期，则当地房地产不具有投资吸引力。

2． 收入房价比

从统计数据来看，在全球主要城市中，房价收入比处于低位的有西雅图、洛杉矶、墨尔本、多伦多、柏林以及阿姆斯特丹和奥克兰，房价收入比均在 10 倍以下，表明相对于当地居民的平均收入而言，房价处于较低的水平。纽约虽然绝对房价不低，但由于当地收入水平高，房价的相对水平也不高。而伦敦、新加坡、罗马和首尔的房价相对水平就比较高了。

3． 目前房价的相对水平及住房升值的预期

根据 2007 年金融危机以来的房价统计数据，温哥华、多伦多、悉尼、墨尔本、奥克兰、伦敦、新加坡、首尔等 9 个城市的房价已恢复且超过金融危机前的房价、创出历史新高。西雅图、东京、巴黎和柏林房价基本恢复到 2007 年的水平。而纽约、洛杉矶、大阪、罗马和巴塞罗那、阿姆斯特丹的房价仍然低于危机之前，属于相对较低水平。

此外，宏观经济增长水平和房价的偏离度是重要考量指标。目前大多数发达国家的宏观经济增速呈下滑趋势，与之相对应，这些国家的房价也相对比较疲软，唯有美国例外，宏观经济和房价呈现双增长的态势。但从增长幅度来看，房价涨幅仍然滞后于经济复苏。而其他发达国家的经济基本处于 “比烂状态 ”，GDP 增速均为负值。综合考虑经济增速和房价涨幅两个指标，可以初步判断，除了美国以外，随着经济复苏，意大利、西班牙、法国和新西兰的房价升值前景都较为乐观（新加坡和德国的房价水平受到政府政策调控，市场波动相对较小）。

4． 当地利率水平和住宅按揭成本

当前全球处于低利率时代，美联储货币政策的收紧导致全球利率出现拐点，出现回升的趋势。但由于住房政策和市场环境的不同，各个国家的住房抵押贷款利率相差很大，这就形成了不同国家购置不动产的现金成本的差异。从置业成本来看，与之关联最直接的是住房抵押贷款的利率，从统计数据来看，住房抵押贷款利率相对较低的有英国、新加坡、加拿大、日本、法国和德国，都在 2% 以下。澳大利亚、西班牙和新西兰的住房抵押贷款利率高达 5% 以上，购房的现金成本较高。

四、全球最具有投资房地产价值的国际性城市

评估房地产投资风险收益的变量及权重

根据租金收益率、住房升值前景、房屋交易和持有成本、房屋抵押贷款的利息成本、当地房价投入比属地移民政策和货币汇率风险等 7 项指标的加权分数综合排名，可以得出以下结论：

洛杉矶、西雅图、纽约和大阪的风险收益综合评分在 80 分以上，是海外购置房地产的首选城市，其次是多伦多、阿姆斯特丹、温哥华、奥克兰和巴塞罗那，其投资风险收益综合分数在 70 分以上。此外，东京、罗马和伦敦也是可选的置业城市。