【北美购房网】看一看西雅图(置业)投资房的回报率

美国的房产,分为独栋别墅 和公寓(联排包含在公寓内)。如果位置不错的话,独栋别墅的年化租售比能达到 5% (即一套 100 万美金的房子,每月租金在 4200 美金左右,每年租 金总收入约在 5 万美金); 公寓能达到 5%~5.5%。当然还需减去固定开销才能计算净租金收入:

1.房产税每年税率大概是购房价的 0.8%-1% 。

      2.公寓有物业，所以往往有物管费,一般在$350-600/月(有些地区的联排没有物业费)。而独栋别墅就没有或者极少的物业费。

3. 聘请出租管理经理，管理收费一般是月租金的 8%。

因此，扣去上述所有开销,可以达到的净租售比,独栋别墅和公寓都在 3.5%~4%。 

  西雅图地区 90~130 万 美金能买到位置不错房子不错的主流独栋别墅; 而公寓门槛稍低，主流大概在 50~80 万。独栋没有物管费,所以净租售比而言, 独栋和公寓及联排, 差别很小。

  公寓主要冲着投资成本低。 但除了租售比,房产投资,每年的升值率是另外一个非常重要的因素。西雅图好地区独栋别墅目前每年的涨幅超过 13%, 热门地区达到15%。而公寓每年的升值率一般要比独栋别墅大概低约 1 到 1.5 个百分点。所以综合而言,独立屋的回报更大,但资金需求量也更大。公寓联排回报稍低,资金占用也低,各有投资的利弊。

举2个实例说明:

I.  两居公寓 :

位置在贝尔维尤市中心,房型较好较新,售价是$65 万美元,每月租金$2800, 所以年化毛租售比在 5.2%。如果扣除每月物管费$500, 扣除地产税和出租经理的收费,每年净收入约$20,500, $20,500/$650,000=3.1% 的净租金回报。贝尔维尤市中心位置公寓每年的升值率约 13%, 则投资年化总回报率就是 16%。 

II.  独栋别墅 :

位置在雷德蒙德市某热门居民区,4 居,大气的房型,宽敞的前后院,售价 105 万美金。每月租金$4200, 一年共计租金收入$50,400,所以年化毛租售比在4.8%。没有物业费,扣除地产税和出租经理的收费,每年净收入约$37,500, $37,500/$1,050,000=3.6% 的净租金回报。该地区独栋别墅每年的升值率超过 14%,则投资年化总回报率超过 17.6%。 

       以此可以看到,作为美国的主流房型,独栋别墅的总投资回报和投资前景,领先于其它户型。