根据美国权威房产平台Zillow的数据, 2016 年全美住宅销售的中位年收益为$39,900 (回报率3.4%), 达2007年以来最高值。

除了稳步攀升的地产价值, “长时间持有”也成为目前市场的一大趋势, 去年卖家平均持有地产7.5年, 超过过去十年来的最高记录。

一些房价较高的西海岸城市, 如: 奥克兰、圣何塞和洛杉矶(房市)(见表1黄色覆盖区域), 房屋买卖可获利高达$20万。其原因部分来自较长的持有时间(超过全美平均值), 部分则源于健康的经济大环境、稳定的人口增长、以及完备的城市基础设施。

“长期持有地产”与不轻易抛售优质股票的策略相似, 投资者势必经历熊牛市的洗礼, 不能指望市值在短期内暴涨。接近十年的持有时间使圣何塞的房屋投资总回报高达56.5%, 位列全美第三。

圣何塞

需要注意的是, 以下表格中提到的投资“年化回报(Annualized Return)”与“总回报(Total Return)” 均针对地产增值部分, 而非现金流(租金)。如果您想了解某住宅或商业地产的现金流情况, 需计算资产回报率(Cap Rate), 即地产年净运营收入与当前价值之比。该数值因市场情况、国债利率和投资风险而变。

以下各表均按“投资总回报率”排名。

表1: 房地产热门市场第一梯队

在全美的100个主要城市中, 奥克兰住宅的年化回报最高, 达$33,913 (14.6%)。波特兰、圣何塞、丹佛紧随其后, 年回报均超过9%(见表1橘色覆盖区域)。

丹佛

在表1中, 仅奥克兰和首府华盛顿的卖家持有地产时间未超过全美平均值(7.5年), 可见“长期持有”对地产增值的重要性。

表2: 房地产热门市场第二梯队

与表1&2中的房地产热门城市相比, 表3中巴尔的摩和孟菲斯的年房屋回报就少的可怜了, 分别只有$938 (0.9%) 和$936 (1%), 且其地产平均持有时间均低于全美平均值, 特别是巴尔的摩, 仅3.4年。

表3: 不适合投资的城市

此外, 以上所有城市的治安均为最低的F级, 其中巴尔的摩、孟菲斯、密尔沃基和图森的犯罪率更是高出所在州一倍, 城市综合指数较低, 不适宜居住和投资。