相信每个准备在美国买房的顾客尤其是第一次买房的顾客都会面对一个比较困惑的问题: 如何选择房子的产权（Title）？一般情况下经纪人不会提供给他们的客人有关如何选择产权的建议，经纪人只负责解释每种产权的不同之处：一方面是因为每位客人的具体情况的差异性，另一方面涉及到客人隐私的地方专业的经纪人无权知晓，所以最后这个重要的决定就落在了客人的肩上，接下来我们会介绍一些基本的有关房产产权的知识，帮助你掌握个多的相关信息，为您将来选择合适的房屋产权做好充足的准备。

 

　　

　　在选择产权时要不仅要考虑产权的分配和转移，也要考虑到将来卖房时的税务问题。例如在加州卖自住房（Primary Home)，如果在五年内住满两年，卖房时在税收上可以享受以下优惠：单身 $25万增值部分免税，夫妻 $50万增值部分免税。这个优惠听起来简单，可是如果你买房时没选对Title,很有可能造成极大损失。如果是单身，那么产权（Title）上只有你自己，你买卖自住房，增值低于$25万的部分免税，高于$25万的部分才交增值税。而夫妻一般有以下几种方式选择产权（Title），下面我们来逐一介绍这几种不同的产权，并对比各种产权方式的优缺点。

　　

　　一. 联权共有(JointTenancy)：当一对夫妇选择这种产权（Title）, 他们对房产拥有平等的权利，每人拥有50％的财产。但这财产不可分割，也不可把自己的一份遗传给他人，包括自己的子女。一方去世，另一方自动继承全部财产。这种方式的缺点是:

　　

　　（一）一方去世，在世的一方卖房时，他（她）是按单身对待的（虽然买房时是夫妻），只有25万免税额度。

　　

　　（二）只有去世人50％的部分享受Step-Up In Basis Rule, 在世人的50％部分没有，增值税（Capital Gain Tax）就会交的很多。例如，夫妻两人2008年花费$600K买了一栋房子，到了2015年，丈夫因为意外去世，妻子自动继承丈夫产权，并需要卖掉房子，此时房子价值已经涨到$2M。如果房子的产权（Title）是按照Joint Tenancy来写的，那么房子出售的时候税务部门会认为房产有很大的增值（Capital Gain）。因为在这种产权（Title）下，妻子的50%房产不可以享受Step-Up In Basis Rule的优惠，即在这个房子的税务上不可以完全“接管”丈夫的一切，所以她那一半的原始花费（Cost Basis)是$600K的一半, 即$300K。那么加上去世人的一半（可享受Step-Up In Basis Rule），$2M 的一半，即 $1M，总原始花费等于 $1.3M，而卖房时房子的价值为$2M，故妻子房产的增值为$2M - $1.3M = $700K。

　　

　　二.夫妻共有财产(CommunityProperty): 当夫妻选择这种产权（Title）,　他们也是每人拥有50％的财产，但每人可以把自己那50％的财产写遗嘱继承给其他人，不一定留给在世的一方。这种方式最大的问题是，去世的一方即使不把自己的部分财产遗留给别人，在世的一方也不能自动拥有房产的全部产权（Title）,要经过遗产认证（Probate）的程序，既耗时又费钱。但这种产权（Title）能享受Step-UpIn Basis Rule的税务优惠。同样是上面的例子，如果当时房子的产权（Title）放的是Community Property，那么妻子在经过遗产认证的程序，拥有了房子的产权后，卖掉房子则不用交增值税。因为在此产权（Title）下，妻子可以享受Step-Up In Basis Rule的优惠，即会被认为在这个房子的税务上完全的“接管”丈夫的一切，税务部门算税的时候也就直接会把$2M作为计算税时的原始花费，从而妻子就不用交任何的增值税。

　　

　　三. 夫妻共有财产附加生存者取的权(CommunityProperty with Rights of Survivorship):当夫妻选择这种产权（Title）,　任何一方不可以把自己的那份财产转给其他人，一方去世，在世的一方继承全部财产。这种方式结合了以上两种方式的优点。既可以和Joint Tenancy一样，不用通过遗产认证移交财产, 在一方去世后，另一方自动继承去世方的权益。同时又可以享受Step-UpIn Basis Rule的优惠。同样是上面的例子，如果当时房子的产权（Title）放的是Community Property with Rights ofSurvivorship，那么丈夫去世，妻子自动独自拥有房子100%的产权，无需经过遗产认证，而卖掉房子也同样不用交增值税。