最近，特朗普提出要取消美国的遗产税，这一消息振奋了房产市场，以后在美国的房子，可以全部留给后代，再也不用交税了。但是，每年的房产税还是得交，不仅要缴纳房产税，如果是投资，还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。如果购买的是商业地产，需要缴纳的个人所得税更多，因为租金更高。
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美国买房避税全攻略
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最近，特朗普提出要取消美国的遗产税，这一消息振奋了房产市场，以后在美国的房子，可以全部留给后代，再也不用交税了。但是，每年的房产税还是得交，不仅要缴纳房产税，如果是投资，还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。如果购买的是商业地产，需要缴纳的个人所得税更多，因为租金更高。
什么是房产税？
在美国，房产税实际上是由各郡市自己决定的，比较富裕且有其他税收来源的郡市可能不完全依靠房产税来运行，所以房产税会较低。在就业率较高，高新产业区或旅游业发达的地区，因此地产税相对就不大高。相反，没有其他税收来源的地区可能会收较高的房产税，譬如没有个人收入州税的德克萨斯和没有销售税的新罕布什尔州等，房产税都比较高，因为归根结底政府和其福利项目是靠税收来运行的，这里低了那里就得高，羊毛出在羊身上，总数还是一样。
根据2016年的数据，美国房产税最高的州在新泽西，中线房地产税率是1.89%；最低的州是路易斯安那，只有0.18%，也就是说10万美元的房子每年的房地产税率只有区区的180美元。大约有三分之二美国州的房地产中线税率低于1%，美国的平均中线地产税率是1.04%，弗吉尼亚州的中线地产税率是0.74%，等等。
为什么要缴纳房地产税？
实际上美国的公立学校主要是由各郡市征收的房地产税来运行的，每年各地方政府征收的房地产税数目、去向用途等都列在政府网站上，公开透明，接受公民监督。正是因为有房地产税，美国各州才有13年（个别弱势群体14年）的免费义务教育，其中包括学费、书本、校车、贫困家庭孩子的午餐等，也就是说，美国的公立学校是彻底意义上的免费。
对个人来说，缴纳房地产税的部分也抵消部分个人收入税的，也就是个人收入缴税的基数要在收入中减除缴纳地产税的数目，因此实际个人的支出要低于房产税的表面数据，这是一个比较复杂的问题，对不了解美国报税体系的人来说理解起来可能会有点困难。
尽管税目繁多，但是，美国规定在一定范围内是可以合法合理避税的，以下有四种避税攻略，看看你适合哪一种？
初级避税攻略
就是我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。以前很多客户问我们，怎样合理避税？因为投资美国房产，需要交纳所得税。具体交纳多少，需要专业会计师做账，合理避税。记住，他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。因为客户投资，集中起来都非常大。
对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：
房子的地税(房产税)，保险费，房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费，房子的维修费，房东到美国来往的机票、餐旅费，房地产公司的管理费，房地产经纪的中介费，寻找租客的广告费，自己未成年孩子的抚养费，等等。
中级避税攻略
对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：
1、您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的所有费用；美国公司可以请雇员，员工的所有工资、福利全部可以抵税（就算是您请的清洁工、保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内）；为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税；
2、以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。
3、您所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用。
4、您可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称做办公用品，购买或是租赁豪车，这也可以抵税。
5、您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。
以公司的名义合法避税，这里面有很多窍门，只有您想不到的，没有做不到的。只要您发挥您的想像力，同时通过当地专业会计师的协助，您可以达到最大限度的避税。所有费用，请务必保留原始发票，收据，或是邮件确认信，或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。
高级避税攻略
这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级、中级避税法则同时有效：
省略买的房产的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年递减等因素，所以您的实际收入会远远大于举例数据。
举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。
这时候您有两个选择：
1、您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万（20年升值1倍是很正常的），20年的净收入就是260万。
2、您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万您可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。
你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推……同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，您每年可以合法抵税约14.4万， 这可是不小的一笔数字啊。试想，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到800万的回报！这20年，您的纯回报约是860万美金！
终极避税攻略
美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交呢？现在我就教您骨灰级投资商如何玩赚美国税法的：1031交易法则。
美国买房避税是为了资产更好的翻倍，所以美国人一般手头没什么现金，但是资产惊人。避税必须要有法律依据，票据是必须的，即使是商业地产的NNN租约，也要租客提供维修等票据。避税不是偷漏税，不是造假。在美国如果造假，处罚很严重。
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