在众多投资种类中，投资美国地产比较稳定。根据美国房地美的数据统计，美国近40年间呈增长趋势，尽管2007年金融危机后有30%左右的波动，但随着经济回暖，房价也很快恢复。较好的区域租金和房价都更为稳定，可以为持有者带来稳定的现金流。

 

　　

　　近年来美国经济复苏，QE的低利率时代已经结束，随着通胀压力的加大，利率已经开始了一轮上调，根据房地美的数据，在2016年一年间，30年固定利率已从3.5%上升至4.10%左右；15年的固定利率已从2.75%上升至3.32%左右，5年内固定利率（5年后浮动利率）已从2.75%左右上调至3.14%。随着雷厉风行准备大搞基建的特朗普总统上台，经济进一步复苏，对未来通胀的预期加大，未来利率上调的几率不断攀升。

　　

　　尽管如此，从历史数据看来，美国地产平均每年增值6%左右，而通胀相对较低，如上图美国劳工部的CPI数据统计，在近20年间平均在2%-3%左右。如果利率减去通胀，再减去利息免税的回报，实际利率会更低。从稳定性和长期的保值来看，目前贷款利率仍在可接受范围。如何获得贷款，如何获得更低的房贷利率是降低买房成本的重要环节。本文就该事项进行简单探讨。

　　

　　一、贷款利率种类

　　

　　美国常见贷款期限为30年，贷款人可根据自身能力，选择5年、7年、10年、15年、20年等期限。

　　

　　目前美国的平均贷款利率为4%-5%左右，贷款主要有两种类型，固定利率贷款和浮动利率贷款。

　　

　　（一）浮动利率贷款（ARM，adjustable-rate mortgage）

　　

　　浮动利率贷款通常有：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。

　　

　　例如：2017年2月23日，在纽约购买40万美元的房屋，首付35%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为固定的3.16%，第六年开始浮动。

　　

　　（二）固定利率贷款（FRM，fixed-rate mortgage）

　　

　　常见固定利率贷款有15年或30年，年利率固定。

　　

　　例如：2017年2月23日，在纽约购买40万美元的房屋，首付35%，申请30年FRM贷款，固定为4.16%的利率。

　　

　　目前4%左右的固定利率在美国是偏高还是偏低？根据房地美等相关贷款利率数据，我们针对30年固定贷款利率、15年固定贷款利率、5年浮动贷款利率进行了统计如下：

　　

　　美国银行贷款利率

　　

　　根据统计，美国利率在1974年至1981年较高，曾一度超过16%，但1981年后开始下滑。1993年至2007年经济危机前，在6%至8%中徘徊；而次贷危机后，由于QE等因素，利率一直维持到2%-4%之间的低位。随着美国经济的复苏、通胀的到来，贷款利率今后可能会上涨。如果在上述前提条件不变的情况下，目前4%左右的贷款利率相对多年历史表现仍处于较低位，还有上涨的可能。

　　

　　二、申请贷款与放款程序

　　

　　（一）接洽贷款机构

　　

　　美国有大量的贷款经纪人，贷款经纪人是撮合贷款方和借款方的中间人。贷款经纪人可以与贷款方协商，为其代理人尽可能实现低利率和低费用。贷款经纪人可以帮助不熟悉美国购房事务的人寻找低利率的贷款机构，但专业化的服务可能会收取贷款额1%左右的服务费用。

　　

　　商业银行贷款也是美国常见的贷款方式。在拥有存款账户或支票账户的银行贷款可能可以享受到贷款优惠。

　　

　　抵押贷款银行家可代表一家或多家银行提供贷款，但这些贷款往往要求借款人是特定银行的客户。对于大多数中国投资者，考虑咨询国内有分支机构的美国商业银行也是一种贷款途径。

　　

　　（二）贷款预审

　　

　　在申请贷款时，银行需要对申请人进行信息的核查和风险的评估。因此，银行会要求贷款申请人提供一系列的材料。这些材料包括但不限于基本申请表格（其中包括申请人姓名、住址、职业、工作单位、年收入、欠债部分，如果有社会安全号SSN，必须提供以便其了解征信情况等信息），如用房屋做抵押，则需要提交房屋买卖合同了解房屋状况、贷款人现金支付额、现金首付额、贷款额和贷款种类。银行还可以派专门的评估师去估价。

　　

　　银行审核贷款无非就是围绕着风险的大小。而风险的体现就是借款人是否能真正履行如期还款的责任。部分美国银行在放款中主要参考三个指标：1.住房分期付款与收入比率。住房贷款分期付款与收入比率指的是当一个家庭购买住宅后，这个家庭每个月用于房贷还款额占家庭总收入的比例，比如有银行定下的标准是房贷每月分期付款额不超过总收入的28%。如果一个人的月收入(税后收入)是6000美元，银行依据房贷每月分期付款支出不超过收入28%的基本比率来计算，那么贷款人房贷每月分期付款的支出应在1680美元以下，以此就能够算出可以为贷款人提供的30年贷款额度是多少。2.住房支出与收入比率。住房支出与收入比率则包括每个月的房屋贷款分期付款、房地产税、住宅保险和维护的费用。通常标准是购屋者每个月用在住房上的支出不超过月总收入的33%。3.全部债务与收入比率。全部债务与收入比率指的是购屋者收入与家庭所有债务的比例，这包括住房上的所有支出和家庭其他类债务，如信用卡债务、购买汽车贷款和子女的花费等。在全部债务与收入比率上，银行审核的基本标准是这些花费不能超过收入的38%。通过以上的各种比率，银行在贷款时可以依据借贷人的收入状况来决定提供多少金额的房贷以及房贷利率。

　　

　　（三）补充文件与放款

　　

　　如果贷款预审通过，银行会签发贷款预批文件（Loan Pre-approval Letter）或者承诺函（Letter of Commitment）等类似文件。拿到该种批文并不意味着银行可以放款，银行的放款还是有部分条件的。如材料不齐全，银行可能会要求申请人提供补充材料，比如收入证明、雇主信或者公司营业执照、存款证明或银行账单、资产证明等。

　　

　　部分银行在此期间可以锁定利率，锁定利率时间有30天、45天、60天或更长。时间越长，利率越高。一般在过户前30天内锁定。

　　

　　银行签发的预批文件或承诺函本身也有日期限制，过了一定的日期，该文件就会失效，也就意味着锁定的利率会失效。现实交易中，由于买卖双方有诸多问题可能影响过户。比如卖方产权报告或测量中发现严重违章情况未清理，卖方或买方律师未能很好推荐项目，或者买方未能准备好资金，延误了交割期限等状况导致锁定期或承诺函过期。因此，买方在取得承诺函，特别是锁定利率前，要对整个交易的进程有很好的把握，以便作出有利的决策。

　　

　　银行放款除上述条件外，还有交割时需要满足的条件，比如要求申请人购买灾害险、产权险，提交环境测评报告、测量图纸、前贷款还款证明等，如果是联合公寓还需要提供抵押检索、该公寓的财务报告、公寓规章等。核定完所有前提条件后，银行会与申请人签署最后的一系列贷款文件。

　　

　　当然，贷款也有一定的成本，比如手续费（贷款额1%左右），房屋评估费（根据房价不同，几百上千美元左右），其他费用（总共几百到两千美元左右）如信用报告费、处理费、纳税服务费、洪水证明费、审批费、文件准备费等。此外，还有针对贷款的贷款登记税费，该登记费用美国各州不同，比如在纽约州，贷款少于500,000美元的，则征收2.05%的登记费，如贷款多于500,000美元的，则增收2.8%的登记费。

　　

　　三、影响贷款利率的因素

　　

　　获得低利率是众多贷款申请人的目标。除了贷款机构利率的差异，对于多数贷款机构而言，利率高低也与风险挂钩。贷款机构在评估利率时，可能考虑以下因素：

　　

　　（一）贷款申请人是否具有长期稳定的收入来源（比如稳定的工作、持有稳定的资产收入来源等）。

　　

　　（二）贷款申请人首付款。首付款越多，贷款机构承担风险就越少，贷款利率可能会低。

　　

　　（三）贷款年限和种类。从贷款的种类和贷款的年限可以看出，贷款年限越长，贷款机构的风险越大，贷款的利率会上调。因此，如果有换房的需要，可以考虑7AMR或15AMR，固定利率后的浮动利率，这样可以贷更多的资金而在固定的年限获得较低的利率。

　　

　　（四）个人的信用评级。部分机构把美国的个人信用记录根据其分数分为几个等级，分别为：差(580-619分)、普通(620-659分)、好(660-699分)、很好(700-739分)、优秀(740-850分)。普通以下的等级可能不能得到贷款，普通信用级别的申请人所能得到的贷款条件较差，而优秀信用级别不论从贷款利率、银行手续费到折扣点数上都是条件较好的。可以说，即使一个人的收入状况满足了银行的贷款条件，但如果信用分数低，就可能付出高利率的代价。而提高信用评级的办法，除了及时还债，还可以多使用信用卡并及时还债。

　　

　　（五）减少个人或家庭债务，减少个人债务支出。此外，在贷款申请前两三个月，尽量避免大量存入存款，以免被误认为虚假证明或新欠款。

　　

　　（六）自住房贷款与投资房贷款。一般来说，投资房的贷款利率比自住房贷款利率高出0.25%-0.375%，申请条件也较高。银行会依据一些条件来判定贷款人购买的房产是用于自住还是投资。比如银行会要求贷款申请人披露名下所有房产，一般第二套房产就是投资房；过户以后，60天内买房人要入住，且一年住满180天就视为自住房；另外，一半自住、一半出租的情况也视为自住房。因此，向银行披露时，也需要考虑以上因素，否则容易被认定为投资房贷款而提高利率。

　　

　　四、外国人在美国贷款买房

　　

　　外国人是否可以在美国贷款买房？答案是肯定的。但是外国人在美国买房有部分劣势，比如买房的首付要求比美国公民或拿绿卡的永久居民（以下简称本地人）要高，可能达到房价的40%-50%，或者更高。此外，美国银行对给外国人的利率可能也比本地人要略高。

　　

　　在准备文件方面，外国人在美国买房的贷款程序基本跟本地人一致，但除了需要提供上述材料外，外国人还需要提供有效的护照和签证、准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明，最好存入银行三个月以上）、在美国当地银行开设账号（在美国开设银行账号，外国人如果没有社会福利安全号SSN，随着美国银行开户的收紧，可能需要向IRS申请税号，如果有税号不想到美国开具账户，可以考虑到美国在国内有分支机构的银行开具账户）、贷款申请人的工作证明、工作收入证明（如有要求，可能需要单位或街道开具证明，翻译并公证）、报税证明、可能的财产来源合法证明（视不同银行而定）。如果在美国有资产，也可以提供相关证明。

　　

　　综上所述，美国近年受到QE等影响，贷款利率处于历史较低水平，随着美国经济的复苏，贷款利率可能会进一步上调。对于美国房价而言，尽管经济危机有所回调，目前已回到2007年金融危机前的高点，并延续美国近几十年房价呈稳步增长的态势。美国买房贷款需要结合自身状况，投资者可以寻找适合的贷款机构，注意贷款的审核技巧，通过减少负债、增加自身的信用评级等方式获得较低利率。

　　

　　（内容摘自网络）