对于大部分中国客户来说，当面临在美国购买房屋时候，本能第一个反应肯定是个人方式来购买，因为在我们中国，似乎也没有比个人更好的方式来购房，也更顺其自然。但是，作为一个非美国籍居民去美国购房，如何保障自己资产的安全以及合理的传承，成为了众多中国买家心中纠葛的痛。毕竟美国税制相对复杂，法律体系也完全不一样。当然保护资产的安全以及传承涉及很多方面，本文主要集中讨论购买的产权方式的选择。
在美国，一般来说，我们有三种购买方式：
1. 个人 (Individual) 或者 联名( Partnership)
2. 公司（一般以LLC公司为主）
3. 信托（Trust）
相对来说，就前期费用来看公司与信托会产生一定的注册费用，但长远来看，这点注册费用的金额并不大。
而在具体讨论用哪种方式之前，我们先要根据每个买家不同的个人情况来分析，这个分析一般根据以上三个点来权衡：
1. 资产保护：简单来说，如何保护买在您名下这个房子的安全？这个安全包含可能承受的法律诉讼，或者子女婚姻变化等等。资产保护对于准备长期投资出租，以及忌惮子女或者个人婚姻的风险的人来说，是必须重点衡量的；
2. 税收减少：不同的购买实体，自然承担的税收也不一样。美国做投资物业，主要三大税： 持有的房产税（Property tax or County Tax), 租赁的收入税 （Income Tax), 卖房的资本增值税（Capital Tax)，对于长期用来出租的客户来说，税收是个很重要的考量；
3. 子女传承：对于非美国籍或绿卡持有人士，并且子女也非美国籍，这种情况，传承必须作为一个重要的思考。一个成熟的地产市场的房产投资，需要少一点投机心理，多一点稳重的持有，时间的持有会让财富的累积达到更大化。而长期的持有终有一天会面临传承的问题。如何避免在传承过程出现的巨额的税费，对于所有中国赴美买房的买家来说是一个巨大的难题；
要完整的解析以上三点，我们得从三个角度来看这个问题：所有权，控制权，收益权，以及三种权力的传承。简单来说，您购买一套房子，房子在您名下，那么您具备了这套房子的所有权；您可以自由决定出租买卖，以及装修推倒等，这叫控制权；您可以拿到买卖或者中间出租过程的金钱，叫做收益权。如果您将房子直接卖了，那么三权直接让给他人了；如果您将房子过户到子女名下，则称作权力的传承。 所有权连接的纽带是资产保护，如果一样东西法律上是您的，别人诉讼您，您自然要准备赔偿；如果一样东西法律上不是您的，别人无法追究，这在法律上就起到了资产的保护。收益权会联系着税务的减少，所以收益权与税务的多少紧紧连接一起； 而控制权则决定了谁所有，谁受益，所以控制权至关重要。
那么我们来看看究竟哪种购买方式最好：
第一： 个人或者联名
所有权： 买在个人名下或者联名购买，联名情况下，大部分在产权上会标明各方持有比例（正常以50%，50%为主）。无论个人还是联名，所有都是在人的名下。所以，假如有租客在租房过程中因为房子原因受伤诉讼您，您所有房产都会曝光出来，负有连带责任，一个资产不够赔，其他所有资产都会受到牵连。
这里特别说到一点就是，联名也分为两种： Joint Tenancy与 Tenancy in Common； Joint Tenancy简单来说，假如一方去世，产权自动转移给另一方，比较适合夫妻之间； Tenancy in common则是一方去世，产权会转移给一方的家人，这种模式更适合朋友或者合伙人联名购买。
控制权：买在个人名下，自然自己说的算；如果联名的话，Joint Tenancy也简单，毕竟夫妻或者一家人； Tenancy in Common根据出资比例，谁股份多，自然谁来决定租赁与买卖。
收益权： 个人的情况，收益权属于个人；联名的情况下，根据股份来分配收益。
传承：活着时候的传承涉及赠与税，死亡时候的传承涉及遗产税。千万莫低估了这两种税，对于持绿卡或者已经是美国公民的人来说，可能无所谓，免税额度高达550万美金甚至一年比一年高，大部分人到不了这个免税额；但对于非美国籍或者无绿卡的人士来说，这个税上限可以到接近50%，等于您总资产的50%都要给政府。
第二： 公司
公司一般以LL公司居多，毕竟LLC不存在双重税率，当然，如果您完全自住，也可以考虑其他的公司形式。
所有权： 公司所有权自然属于公司的股东，而公司和个人不一样，公司不是自然实体，是法律意义的实体；而LLC类型的有限责任公司，对资产保护作用还是显而易见。假设出现租客诉讼，最多只能追究到这个公司的资产，而不会涉及到其他的您的资产。简单来说，对于公司的诉讼，只限于公司里面。当然从另一个角度来说，假如您在外面有其他原因，您个人被诉讼了，那这种时候，因为您是这个公司的唯一股东，那么也可能会追溯到这个公司。所以公司的保护，更多限于保护您这个公司下面的问题，非公司内的，无法保护。但对于大部分中国投资客户来说，本人其实基本全部时间都在中国，即使有公司外的诉讼，也以在中国为主，不会牵扯到美国去；
控制权： 如果您是公司唯一的股东，也就是公司的董事，房子在公司下面，而公司归您控制，自然您就拥有房子的控制权；
收益权：买在公司旗下的房子，自然收益归属公司，按照公司的税法来计算税 LLC的好处在于可以避免公司和个人的双重税。而您作为公司的股东，税后收益自然归您。针对非美国籍中国人来说，在LLC体系下，尽管表面看起来LLC的税率比个人略高，但是更好的方便了做账报税，您的tax return会更加容易，收入税在某种程度还可以得到一定的节约；
传承：填写股东变更表，律师可以协助完成，最多交个几百美金的律师费，简单方便，成功避免了赠与税；
第三： 信托
信托很多种，一般常用家庭信托为主。信托三大组成结构： 第一，Trustee，也就是信托管理人或控制人；第二， 信托本身，Trust； 第三，受益人， Beneficiary。信托是美国顶级富人常用的一种商业工具。
所有权：买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说里面的资产不归个人，也不归公司，尽管个人和公司会成为信托的管理控制人，尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。信托里面的资产唯一属于信托本身，但是信托本身不是一个商业实体，不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。如果您个人受到诉讼，则不可能追到里面。如果您给你孩子们住的房子在信托里面，他的婚姻出现问题了，这个资产将不会被分走。可以说在资产保护方面，信托甚至更优于公司。
控制权：信托的控制人是trustee, 也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人，也可以是公司。
收益权：在信托里面的资产的收益归信托本身，尽管信托需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。信托里的收益只是暂时在里面，年终将会被分配给信托的受益人，或者留到下年，但留着需要交纳不分配的处罚纳税。当受益人从信托里面获得收入之后，加上受益人的其他收入，一块按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说，信托是一个避税的好工具。当然了，这里也必须强调一句，信托所能避开的税，是针对您有大量资产的人，低于500万美金以内，或者仅仅就那么2到3套房子，并不会其到明显避税作用，反而添加了很多报税的麻烦。
传承：信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人（Trustee）名字上的，因此，如果Trustee是个人，则传承会引起费用和麻烦。但是，如果Trustee是公司的话，那情况就会非常简单。您可以通过更换公司董事的办法，来更换公司控制人，从而达到控制信托，传承信托的目的。所以，任何打算建立信托的超高净值客户，第一步要做的依然是注册LLC，这一点毋庸置疑。
（内容摘自网络）
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