随着资产配置全球化的到来和人们生活水平提高等原因，越来越多的人表示，自己对海外购房的意愿十分强烈，认为有钱就能去国外买房。但很多朋友对国外的环境与政策毕竟陌生，不了解当地购房政策，等于让自己亲手增加自己海外置业的风险。海外购房作为一次慎重的投资，不全面了解情况，你就很可能遇到下面的情况：
跟在国内买房一样，没人愿意在海外买房出现不满意的情况。所以在此列举一些主流国家针对外国人买房所设立的政策，希望能够帮到对海外置业陌生的朋友。
各国海外买房限制一览
美国：就是爱自由，买房无限购
从购房资格方面来讲，美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制。
从贷款方面来讲，外国人可以在美国贷款买房，但申请条件比本地人严苛一些，最高贷款比例为60%，而且对外国人来说30万美金以下的房产一般不接受贷款。
澳大利亚：外国人只能买新房
澳洲欢迎外国人投资本地地产，但对于住宅地产而言，澳洲政府规定外国人只能购买全新的住宅项目。
在澳洲买房贷款购买公寓期房可以只付10%首付款，买现房则为20%~30%，没有限购和限贷的要求。现在银行贷款比较难的关系，海外投资者数量锐减，但本地市场依然活跃，有充足资金的买家仍能作为首选
英国：房随便买，贷款不能随便贷
英国在购房方面，对非本国国籍的人没有特别要求，但贷款方面，英国有两个限制：贷款总额是家庭年税前收入的4-5倍以内；同时，房价接近三百万人民币可贷款，贷款最多贷款65%。
加拿大：买房最优惠，贷款欢迎你
去加拿大买房是中国人的最爱。在加拿大买房很受中国人欢迎，中国人去当地买房不仅能够从银行获得最高60%~65%的贷款；贷款利息还远低于国内，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付多在50%左右，贷款成本和首付压力都比国内要小。
日本：买房最便宜，没身份也可以贷款
相比较美国、澳洲、加拿大，在日本买房是最便宜的。而且特别注意，在日本买房没身份也可以贷款。买二手房，首次付款10%，超过2000万日元的可接受贷款，贷款利率低！
但是投资海外房产应抛开中式思维
1海外市场不适合中国式炒家
投资海外房产需要认清的第一个事实是，海外市场并不适合，中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。
中国投资人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房价的2-3%，而在美国一般物业的租售比（年租金与年房价比）在5-12％之间不等。在这种情况下，如果不依靠良好的租金回报，单纯靠物业增值，中国买家购房后马上卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后，在海外市场难有回报可言（法拍屋投资等不良资产投资模式除外）。
2策略的选择决定投资回报
如同鱼与熊掌不可兼得，是自住，还是投资，这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。
在中国，房产投资的通常策略是在低位时买入，升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资上具，现金流沉淀一方面需要时间，另一方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业，投资人优先考虑的一定是提高租售比，而出价则是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照10%投资回报率要求，投资人能承受的房价是20万美元。
3投资类别左右投资回报
房地产投资分商业和住宅两类，二者差异巨大，在海外跨领域投资的投资人较少。
商业地产包括购物中心、办公楼，租约一般10年、15年较常见，租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业，回报率差别不大。出去贷款费用为计算增值的净回报约为9%-11%。
在房价上涨较快，房价高、租金低的地区，公寓楼出现的较少，因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱，开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此，越是具有商业地产性质的物业，其价值的提升对租金收入的依赖越重。
4现金流为王而非升值为王
投资房产有两类回报，一是现金问报，二是保值升值。
中国的房市特殊，全球罕见。过去10年，史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时，房租却未能同步跟上，导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。因此，中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。
美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟，租赁活跃，且空置率低，现金回报是衡量物业的价值准绳，这在商业地产上尤为突出：国外好的房产投资机会，通常都是“以房养房”，即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报，而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息，最终令投资人的本金回报率提升因此，在海外市场上，房产价值和租金紧密相关，是否投资房产通过分析现金回报率来决定，而不考虑难以掌握的升值。
5充分利用时间杠杆
海外与中国房地产租赁市场最大的不同在于，海外物业出租率高、空置率低：经营性租赁物业的规模巨大，回报率比中国高得多（加拿大除外）。美国的租售比一般在6％-10％左右，最高能达到10％-15%。豪宅租售比则为4％左右。虽然澳大利亚的房价近几年已经有一定程度的升值，但得益于高达97％-98%的出租率，其物业的租售比大约也在5%。
一般来说，房星的租金与价格并没有一定的相关性。
一旦成功购得租金稳定的物业，业主可选择多种退出途径。例如，持有物业收取租金或卖给其他投资者而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。在房地产周期的某些阶段，相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价，因此，独立屋在购买热情高涨的市场时能升值套现。
6物业管理和持有成本影响回报
持有物收后要考虑后续维护，日常管理牵涉到的矛后多种多样。而必要的税费和额外的支出，都会左右在海外购置物业的回报水平。
此外，业主每年还需缴纳相当于物业评估价的1-2％作为房产税。不仅如此，在海外许多地方，房客利益受到充分保护，如房主有义务必须提供可居住住房，合乎当地卫生标准，冬天供暖充足等。即使出现了房客不交租的情况，也只能经法律程序将其驱逐，此时若不熟悉当地法律则花费巨大，搞不好房主自己还可能沦为被告。
另一笔可能产生的费用是社区管理费，业主有时会被业主委员会要求缴纳大额维修基金，用于整个居住社区的建设，数额大时可达数万美元。
7地域差异巨大，不可一概而论
海外市场投资选择众多，地域投资环境差异大。今后走势从于该地域供求关系变化。因此，同类别的物业在不同地域差异巨大。在投资前要对当地情况、房价走势，政府城市规划政策等深入了解。还要关注国际变化、汇率变化。特别是房价走势，尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。
同时，投资人还应关注政府的投资倾斜区域，政府在哪里建住房、医院、学校，投资人就应该投资到哪里。
（内容摘自网络）
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