对，现在到加州买房的华人非常多，很多人拿到房子就关心什么时候交房产税，房产税怎么交。关于这个问题，下面做最详细的解答。

首先，关于房产税的财年概念。房产税的财年和自然年是不重合的，比如说2016年-2017年房产税财年是从2016年7月1日到2017年的6月30日截止，每个财年的房产税可以一次性交清，也可以分两次交清，如果分两次交的话，这两次的金额是一样的，就是一年的房产税的总额除以2。

一般来说，在每个房产税的财年的9-10月份，屋主就会陆续收到房产税的账单了，当然，如果没有收到账单，可以直接登录到县税务局的网站查询。

第二，交税时间及罚金。在11月1日之前需要交完房产税，当然11月1日之前没有交的话，没有任何的惩罚，到12月10日下午5：00的时候如果还没有交，那么这一年房产税的一半就自动产生10%的罚金。如果在12月10日之前交的话，可以一次性将全年的房产税交掉，也可以只交50%。剩下的50%在第二年的2月1日之前交掉，如果2月1日没有交，也不会立刻产生罚金，直到4月10日还没有交的话，那么4月10日下午5：00后，没有交的部分又自动产生10%的罚金。

当然，12月10日，4月10日如果是周末或者节假日的话，那么就自动顺延到下一个工作日。正是因为这个原因，每年的罚金起止日可能会有所差别。

如果整个财年结束，房产税还没有交的话，没有交的部分，加上罚金在下一个财年的开始将会产生利息。比如说，2016-2017财年没有交的部分，将在2017年7月1日开始产生利息。如果这之后补交的话，不仅仅要交房产税，罚金还要加上利息。

其次，不交房产税的后果。从下一个财年的开始，经过5个财年还没有交的话，房屋的产权将会被转移到州政府，为下一步的拍卖做准备，在正式拍卖之前的任何时候，原来的屋主只要付清所有的款项，还是可以拿回产权。但如果一旦正式拍卖的话，是屋主就永久丧失了产权，无法再取回了。

再次，对于刚买房的屋主如何交房产税?

对于购买二手房的话，根据CLOSE ESCROW的时间，ESCROW OFFICER会将当财年的房产税在买家和卖家之前划分。举个例子，假如是5月份CLOSE ESCROW的，一般卖家已经付了整个财年的房产税了，那么ESCROW OFFICER就会将5-6月份的卖家已经付的房产税，由买家给卖家。

但如果是在8月份CLOSE ESCROW的话，整个财年的房产税应该还没有交，应该到至少9月份以后由买家交，这个时候ESCROW OFFICER就可能会让卖家将7,8月份的房产税给买家。

具体如何操作，在CLOSE ESCROW的FINAL STATEMENT的表格中一定会写的很清楚的。买家在交房产税的时候，还要注意后续可能会产生的SUPPLEMENTAL PROPERTY TAX，这个我之前已经介绍过，这里就不再详细介绍了。

对于购买新房的，根据CLOSE ESCROW的时间，ESCROW也会让买家预交半年甚至整个财年的房产税，举个例子，9月份CLOSE ESCROW的话， ESCROW OFFICER 可能会让买家预交9-12月或者9月-第二年6月的房产税。但需要注意的是，这个预交，只是ESCROW估计的，这个估计经常是比最后税务局核算的要少。因为，一般来说，在CLOSE ESCROW的时候的估计，常常是基于房子没有盖起来的土地价值的估计，而不是基于购买价格。最终应该交的房产税的数额以税务局核算的数字为准，也就是说,ESCROW扣的那部分常常是不够的，还需要后续的补交。

至于税务局什么时候能够给出评估价格，每个县和每个项目不太一样，很多新房都需要9-10个月的时间，也就是说真正需要补交，也是到下一个税年的时候了。

以上的内容看上去有点复杂哈，具体操作起来还是比较简单，就是到需要缴税的时间点的时候，去税务局网站上查一下自己的房产的房产税的情况，就非常清楚了。

最后，房价变动对房产税的变化。如果房价变化了，那么房产税是不是会跟着变化呢。这点加州有个法律和其他州不太一样。很多州都是随着房价的变动，房产税的计税价格也变动，比如德州，纽约都是这样的。因此，在房价上升很快的时候，屋主会马上体会到房产税的上升。但在加州不是这样的。

加州在1978年通过了一个法律PROPOSITION 13，这个法律规定了无论房价上升多少，房产税的计税价格每年上升的幅度不能够超过2%，实际上我们看绝大部分的时候很少能够达到2%，我们自己持有的几套房子，这几年，每年的只是有极小的幅度的变动，比如一套房子，几年前55万买的，看去年的税务的评估还是56万左右，而MARKET PRICE要比这个高多了。

所以，如果在加州的房子长期持有的话，房产税还是会占到便宜的，因为房产税的计税价格会比市场价格低很多。我们之前看到过1套房子，房产税的计税价格还不到20万美金，但交易的时候价格已经是50多万美金了，就是因为持有了时间长。但如果一旦上市交易，税务局将会重新评估，新的买家将会按照新的评估价格交税。

有人会说，同样一套房子，只是交易了一下，前后两个屋主交税就差那么大，这个是不是房产税对前后屋主的歧视啊。实际上，自从PROPOSITION 13通过以来，这种声音就一直存在，认为这个法律是违背美国宪法的，是一种歧视，应该被废除。还有人真的告到了联邦最高法院，联邦最高法院受理了，最后的判决结果是PROPOSITION 13没有违背美国宪法。这个才算告一段落。

关于房产税话题的分享希望对美国加州购房的小伙伴们有所帮助。想了解更多美国其它城市的房产税务问题，可以咨询我们的房产经纪人，会给你做更详细的介绍。