房产投资一直是人们谈论的热点话题。当今社会，房产购置已经不仅仅是安身立命的重要环节，更是回报可观的投资项目。本文将详细为您介绍当前房产投资中的大热项目—美国房产投资。

美国房产市场情况简介

      美国东临大西洋，西滨太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥湾。从北美洲西北部的阿拉斯加州，到太平洋北部的夏威夷州，国土总面积达9372614万平方公里，更有22680公里的海岸线。作为世界经济大国，国民生产总值位居世界首位。美国的经济高度发达，工农业生产门类齐全，集约化程度高，而房地产业则更是美国国民经济的重要组成部分。       过去二十年里，美国的房地产业伴随着社会的整体国民经济发展，基本保持着平稳向上的发展趋势。与此同时，美国的房地产投资回报率一直呈平稳增长趋势。稳中求进的发展趋势侧面表现出美国房地产市场是一个理性成熟的市场，从长线投资来看，投资美国房产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。美国房地产业的健康协调发展还可以从租售房屋的空置率体现出来，美国房地产业一直以来都保持着很低的空置率，出租房屋空置率保持在5-8%之间，而销售房屋空置率则保留在1-2%之间。
      作为土地私有制国家，美国的房地产市场的运作依赖于市场规律，很少受到政府干预的影响。在美国的房地产市场上，政府只是一个普通的业主，与所有其它业主一样，遵守同样的游戏规则。在与房地产管理有关的政府职能中，政府负责管规划房屋建设，管理房地产从业人员，依法征税和行驶警察权力。除此之外，政府对房地产市场不具备其它管理职能，既不审查开发公司的资格，也不发签发房地产证。
      房产投资方面，美国房地产主要为租赁投资方式。商场、办公楼、工厂等商业房产总体以租赁为主要经营方式，虽有买卖，但比例较小。以租赁为主要经营方式的房地产市场具备以下优点：有利于房地产市场的专业化、规模化经营；减少了公共部分产权分割带来的麻项；有利于租户盘活资金，减少资金被套牢的风险，且进退自如；有利于房地产证券化的发展；最重要的是，以租赁为主要经营方式，提高了房地产市场分析的“效率性”，由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。经济学家认 为正常的房地产市场，从投资角度来看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生租金的能力。这就是为什么有关房地产经济的理论、估价方法等一般都 是建立在租金分析的基础上的，而比较少用售价来分析。       在房屋管理方面，有健全的房产保险制度保驾护航，房产投资可以依靠房屋保险来分散和避免风险。

中国人来美投资房产现状

      良好的投资环境和稳定的投资回报吸引了大量的中国投资者来美国投资房产。受到房产泡沫和金融危机的影响，2008年起美国房产价格巨幅下跌，直到2012年中旬，市场才逐渐回暖，房地产行业也迎来了强劲的复苏。很多投资者抓住了这个时机，大量购买美国房产。根据纽约房产交易部门统计，2012年纽约房产成交额中，有33.7%的购房者来自中国大陆。

美国各大热点投资区域对比

      美国房产投资的热门地区主要集中于以波士顿纽约为主的东北部地区、以洛杉矶，旧金山为主的加州地区、以芝加哥为主的五大湖地区和以迈阿密为主的佛罗里达地区。由于佛罗里达州房产的风险性相对较高，本文中只对其他三个地区房产进行比较。
      就考量美国房产价格的另一个重要因素——教育环境——而言，波士顿地区则更是具备得天独厚的优势：波士顿地区内群聚着65所公立及私立大学，其中不乏世界顶尖的学府，例如哈佛大学，麻省理工学院等，而位于波士顿市中心的东北大学和波士顿大学也是全美前60名的综合性大学。大学城的环境，带动了整个区域经济和房地产市场，使波士顿地区成为了房产投资者们钟爱的区域。

波士顿地区环境介绍

       波士顿作为马赛诸塞州的首府，也是新英格兰地区最大的城市。 是美国最古老，最有文化的城市之一。它也是高等教育和医疗保健的中心，被称为世界性的科研、技术和教育中心。紧邻大西洋的滨海位置，市中心贯穿而过的査尔斯河，都是波士顿众多地理优势的代表。波士顿和整个新英格兰地区一样，属于大陆性气候。但是由于濒临大西洋，波士顿的气候也明显受到海洋的影响，夏季温暖，秋季宜人，冬季多雪，四季分明。

波士顿房产投资三大优势

一、子女入学就近购房居住
      波士顿作为拥有65所大学的大学城，吸引着无数的中国留学生。逐年上涨的租房价格和紧俏的房源，使留学生投资买房成了解决住房困难的可行手段。
二、房屋出租市场的高回报率
      波士顿大量的外来人口使房屋出租价格逐年上涨，房地产的高回报率一直以来都吸引着投资者的眼球。随着各所大学的扩招，校区附近的房屋租赁市场有飞速增长之势。房屋出租价格的上涨，使波士顿地区房屋回本时间缩短为12年至18年，相比北京上海50年至83年的房产回本时间，再加上美国房产法律的高度私有化，综合比较之下，投资波士顿房产不失为一种明智之举。
      作为波士顿地区最大的房地产连锁公司， NextGen Realty 对2012波士顿主要地区房屋出租价格进行了统计。哈佛大学和麻省理工大学所在的cambridge区，一套40平米的一室一厅价格为$1800-$3000；波士顿大学所在的brookline区和brighton区，同样的一室一厅价格 为$1800-$2700；在东北大学所在的boston区，价格则为$2000-3000。相比这些地区的房屋出售价格，买房居住每月的按揭的费用要远远低于租赁同等住房的价格。从2012年初起，许多其他地区的学生家长在波士顿购买房产，这样既解决了子女在波士顿学习的居住问题，还建立了一笔稳定的房产投资。子女结束学业后，还可以将房产出售或者出租获得可观的收入。美国经济的进一步回暖，决定了房地产市场会在接下来的五年内稳步回升，在租金上涨的区域，比如东北大学，波士顿大学附近地区，房产价格也会较其他区域上涨更快。综上，我们推荐易于租赁的区域，以取得租金收入和房价上涨的双赢投资收益。世行预测美国房产在2013年会上升2%，而房产的上升会带动银行业的复苏，因此，可以预见银行业将会放宽贷款申请难度，而随着银行银根的松弛，购买需求也会进一步上升，进一步从反方向拉动房产市场的进一步上扬，形成良性循环。
三、波士顿优美的环境和安全的社会治安适合人类居住
      波士顿地区曾被评为全美最安全的城市，其主要居民平均学历居美国各城市榜首。优美的滨海城市，临近度假胜地Cape Code岛和避暑胜地缅因州，给了波士顿各种休闲度假的好选择。南邻世界金融经济中心，纽约市，也是波士顿居民可以很惬意的享受双城生活。优美的环境，适宜的气候和安定的社会治安，使得波士顿成为全美人们养老度假的首选城市之一。