贷款在美国买房不缴纳HOA物业管理费后果很严重

来源：http://bbs.fobshanghai.com/thread-5861090-1-1.html作者：北美购房网时间：2015/12/28

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一对退休夫妇，由于欠下HOA120元的管理费，结果引发屋主协会对这对夫妇价值近30万元的住宅，这也提醒了美国房产业主都知道在美国贷款买房，若未清偿每月贷款，银行有权将屋主的贷款房子收回拍卖(Foreclosure)。

美国房产业主都知道在美国贷款买房，若未清偿每月贷款，银行有权将屋主的贷款房子收回拍卖(Foreclosure)。但是，许多购买由屋主协会(HomeownersAssociation；HOA)管理社区住宅的屋主，可能并不清楚如果积欠社区屋主协会的管理费或罚款，屋主协会也有权接收拍卖欠款屋主的房子。

2003年加州曾发生一起屋主协会接收、拍卖屋主房宅的社会事件：当时一对退休夫妇，由于欠下HOA120元的管理费，结果引发屋主协会对这对夫妇价值近30万元的住宅，展开接收、拍卖程序，引发各界对屋主协会执行管理权力的哗然与震惊。并且这对夫妇与屋主协会之间的接收、法拍屋主的争议，不仅引起公众舆论，也引发加州议院开始积极修改法规。

2004年8月27日加州参议院、众议院均以多数决议通过SB1682提案，规定HOA未来在住户欠款在2500元以下(不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息)，不可接收屋主房产，须透过小额法庭向屋主追讨，或将一个留置权(Lien)放上产权记录上，等将来卖屋时再清还欠款给屋主协会。同时，整个过程中，HOA须事先通知屋主，不能突然采取行动。

此提案在同年获州长9月底签署成为法律，当时媒体形容这个法案是“划时代”(Landmark)的法案，不仅改变加州HOA专权情况，也可能导致其他州仿效，更让完全由HOA独占优势的局面稍作平衡。

同时，加州议院于2012年还曾针对相关法律内容进行重组与修订，并于2014年1月1月生效实施。在法律新修订部分，规定屋主协会对屋主在1800元以上(不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息)欠款，同时，屋主拖欠12个月以上，HOA才有权利启动接收、拍卖程序。

房地产律师表示，除非屋主积欠金额庞大，通常屋主协会不会轻易启动接收、拍卖程序，而倾向走1万元以下债务追讨的小额法庭程序。一方面小额法庭程序较简易，另一方面欠款屋主的房产，往往也可能有贷款处理的麻烦，甚至可能是价值大失血的“溺水屋”。

屋主协会若想采行接收、拍卖程序，首先须于屋主拖欠款超过12个月后，由屋主协会的管理委员会讨论，并取得多数投票同意的决议，才能启动接收、拍卖的权力，并须在计划启动接收、拍卖程序的30天前，向欠款屋主发出将启动相关程序的通知信。尔后，至县郡的房地产估值局（Assessor Office），申请在欠款屋主的产权记录上放一个留置权。

收到屋主协会启动接收、拍卖程序通知信的屋主，依法则有赎回权(Right of Redemption)。各州对屋主赎回权的保障有不同法律规定，依照加州Civ. Code 1367.1规定，屋主协会拍卖欠款屋主的房子，可走司法(Judicially)程序或非司法(Nonjudicially)程序。屋主协会若走非司法(Nonjudicially)拍卖程序，屋主有权于90天内清偿债务，包括欠款，以及屋主协会条列的律师费、利息、可能的支出及修缮费。若走司法的法院拍卖程序，拍价足以清偿债务，屋主有权于90天内，清偿债务并赎回房产。若拍价不足以清偿债务，屋主有权于一年内，清偿债务并赎回房产。

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