中国楼市经常炒房，那么美国人是否也像中国人一样炒房呢？和小编一起看一下吧。
美国人也炒房。房价也会暴涨，也自然会暴跌。
比如，Phoenix 地区在 2004－2006 的两年间，涨了 100%，这当然就是炒房的结果了。而崩盘后，已跌到峰值的不到一半。
房价涨有两种因素，一个是投机，一个是本身的价值。
后者，只是经济还在发展，主要是由土地的供应决定的。
比如，纽约曼哈顿，岛就那么大，土地供应被天然局限索死，当然随着城市经济发展而寸土寸金。
比如，在加州，在 70 年代以前，房价都是不高的。但是从那时起，加州开始实行很多土地保护政䇿，把大量的地以环保为由变成不能进行商业开发的环保用地。现在加州有 90％ 的土地是受保护的。没有新地，经济大发展，人要买房，当然只能买卖已有的土地，房价就突飞了，要跌，也有限度。
类似的，自打内华达州在 1990 年左右有了土地限制后，它的房价也猛涨了。
对土地的限制有很多种，有不同的理由，比如环保。比如我们这里有保护地平线法（超过三层的房子要特别报批）。比如，在 Virginia 州某些地方，独立屋要保证有相当大的院子，好像是半公顷左右，这样同样的方圆里能塞进的房子就受限了。比如 zoning，就是决定每地土地的可能用途：私人，商业。比如我家好像是 C3，就是私人住房，可出租。而前门的就是 C4，可以做私人用，也可以开店，但不能进行具体的产品制造。任何土地改 zoning，就要开听证会。
美国对土地供应管理最松的，就是德州休斯顿，连 zoning 都没有，随便造。所以德州的整体房价相对经济水平，是非常便宜的。
不过，投机无处不在，就是在德州，80 年代也出过史上数一数二的房产投机崩盘事件，一次在达拉斯，一次在休斯顿。
当然，如果经济不好，房价也起不来，比如 Rochester，是靠 Kodak 和 Xerrox 挺着的，但这俩一倒，整个城市的房价只有走下坡。同样的，底特律的支柱产业是汽车，产业走下坡路，房子也走下坡。休斯顿那次，就和经济有关，但后来德州的能源业把经济给撑住了。（最近德州的房价也飞涨了，可能是页岩气的关系？）
关于美国房地产投资的解读
我是读经济学的，然后因为之前对金融有兴趣，所以跟我大学的一位地产教授了解了一下地产行业。但是，我是没有实际投资经验的，只能从理论上表达个人意见。另外是，这些都是我学的美国投资角度，跟中国还是有很差别。请不要当成专业的建议！
从一个投资者角度来说，房地产也只是一个能帮你赚钱的投资产品，跟投资股票一样，会根据产品的回报选择是否购买。买地产的时候，专业投资者都会考虑到一个数据叫Capitalization Rate, 大概就是回报率。
给个例子，一个房子价值100万，租金一年6万（5000/月），然后维护费用一年2万（在美国有保险，管理费，地产税，维修装修费用，等等）
营业收入＝4万／年
这情况下，Cap Rate = 4万/100万 = 4% （要记住用目前价格，而不是你买时候的价格，要不然买了久就不准。）
投资者就会拿这个4%跟其他投资产品的回报率做对比。当然，对比时候还要考虑到其他产品的风险，风险越高，回报率也会跟着提升。
但你会发现这个回报率不包括一个地产的升值回报，所以这是不是代表不准啊。
分析一下：
升值的基本原因就是地产产生的价值，也就是在于租金收入。如果上面例子的房升值到200万，然后租金不变，这意味着这个产品的生产价值才2%。除非整个市场的cap rate都一样下降了，要不然这是保持不了的。如果有得选择的话，精明投资者会卖掉这个房子（或不买）。
哪怕你要自己住也宁愿租。换一个看法，如果你很想搬进这个200万／5000月租的房子，那你不如把200万买个接近市场的4%，再用一部分的1万收入租你喜欢的这套。
有另一个可能性就是投资者觉得租金将来会提升，因为这个城市发展潜力很大。（政府有什么计划，或许有个很大的公司准备进城市开业。 人口多＝租金上涨）但最后还是要看cap rate（的潜力）。这是为什么在美国卖公寓人们会尽量等到租满了、或者尽量重签新合约（因为月租一般是往上涨）才拍卖。
一套房子可以很破烂，但只要cap rate 高，对一个精明的投资者就是值得的。更多情况是投资者看到租金的潜能。如果能把房子月租提高10%，那保持Cap rate的话，房价也要提高10％。（在国内拆房再盖新也是同一个概念）
那中国的情况是怎么样？根据pwc会计公司的调查，中国地产平均caprate从2006年的6-7%跌到2014年的2-3%。想对比，美国去年的caprate 都在6-8%之间（Q2 2014 Cap Rate Trends）
这个数据是平均数，美国大城市里有些3-4%，然后中国也有比2%更底。
但总体来说，同一个收入的房子在国内要比美国的贵两倍以上。
那为什么会出现这个现象呢？中国买房的具体情况我不具体了解（外国人好像不给买）但我能想起几个原因，包括：
1. 美国租金收入要交税，所以房东那个6%收入最后到手才3-4%（这要看个人收入多少）
2. 银行借钱利息不一样（一般利息越低，借钱买房就会更划算，更多人买房价就上涨）
3. 跟文化有关。我见过中国人买房只重视周围房子卖了多少，而不太重视附近租金多少。另外我接触过的中国人大多数都比较注重买房，觉得租房就是亏。
4. 中国人知道外国房子便宜但货币的流动有限制，要换外币有困难。相对比，美国人如果觉得本地的地产不便宜，要换其他国家的货币简单很多。
5. 中国‘好’房子有其他福利，包括小孩能进的学校
6. 生活水平上涨。美国人虽然比中国人有钱，但他们这十几年来都保持稳定的生活水平，对于各方面的需求都稳定下来。中国人是一年比一年有钱，所以生活中的需求都会跟着涨。
希望以上信息能给大家带来帮助。
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