概念回顾

• 空置率(Vacancy Rate): 市场上空置的单元数占总可租单元的比值。一般来讲，投资者希望看到空置率维持在较低水平或呈下降趋势。影响空置率的经济因素主要有地区就业形势、居民可支配收入和同类地产新建量。
• 净吸收(Net Absorption): 一段时间内，市场上所有出售及转租面积的改变。(如果市场供小于求，那么空置率下降，净吸收为正数；如果市场供大于求，那么空置率上升，净吸收为负数)
• 租金要价(Quoted rental rates): 房东对要出售地产每平方英尺的要价，并不一定是成交价。

1. 零售

总体来讲，今年第一季度的零售地产市场与去年相比无明显改变。空置率保持在4.8%。净吸收为1366.5万平方尺，空置的转租空间增加92.6万平方尺。年租金要价上升至$16/平方尺。这一季度共有1020栋零售建筑(约1801万平方尺)竣工，约8671万平方尺仍在建设中。

空置率

在过去的四个季度中，零售市场总体的空置率呈下降趋势，从2016第二季度的5.1%下降至第四季度的4.8%，并维持该水平至今年第一季度。在这期间，空置的转租空间却有所上升，从去年第二季度末的1946.7万平方尺上涨到今年第一季度的1964.6万平方尺。

净吸收

去年第四季度，净吸收为2889.7万平方尺，较同年第三季度和第二季度分别下降34%和39%。今年将从大型零售空间迁出的租客有: Peter Harris 服饰店 (从坐落于262 Saratoga Rd，面积23,745平方尺的店铺搬出)，CVS零售/药店(从坐落在Hannaford Plaza，面积10,000平方尺的店铺搬出)，以及JR’s 打折食品店(从坐落在56 Willett St.，面积9,500的店铺搬走)

今年将搬入大型零售空间的商家有: O'Toole's 餐厅(迁入位于1814 Central Ave，面积8,820平方尺的店铺)，AutoZone汽配(迁入位于1771 Western Ave，面积7,200平方尺的店铺)，以及Cork & Cow餐厅(迁入Sam’s Club 仓储门店中，占地7,200平方尺)。

租金要价

2017年第一季度零售地产市场的租金要价为$16/平方英尺，较上一季度上涨1.8%，较去年同期上涨3.31%。

2. 办公楼

2017年第一季度全美办公楼市场的空置率为9.7%，与前一季度持平，净吸收为1078.1万平方尺。空置的转租面积的在这一季度有所上升，以4950.9万平方尺收官。租金要价为每平方尺$24.44，较上一季度有所提升。截止到三月底，共有339栋办公楼竣工(总面积约2129.2万平方尺)，有15,443万平方尺仍在建设中。

空置率

今年第一季度办公楼市场的空置率为9.7%，与过去两个季度的数值持平，较去年第二季度下降0.2%。其中，A级办公楼的空置率为12.3%，B级为9.7%，C级为5.9%。

全美CBD地区的办公楼空置率从上一季度的9.7%上涨至9.8%，但与前几季度维持在同一水平上。郊区办公楼的空置率为9.7%，较去年第二和第三季度均有所下降。

净吸收

今年第一季度，办公楼总体市场的净吸收为1078.1万平方尺，与过去三个季度的数值相比，下降明显。其中，A级办公楼的净吸收为506.4万平方尺，B级的净吸收为593.6万平方尺，C级的净吸收为负21.9万平方尺。

全美CBD地区的办公楼地产供大于求，净吸收为负126.1万平方尺，较去年第四季度下滑近136%。郊区办公楼的净吸收为1204.3万平方尺，较上一季度下降约38.7%。

租金要价

这一季度办公楼市场的年平均租金要价为$24.44/平方尺，较去年年底上升0.5%。A、B、C级地产的平均要价分别为$30.71、$21.59和$17.71，和去年第四季度相比，均有小幅提升。

3. 出租公寓

来自供应量的挑战

对于全美公寓市场来讲，供应量将会是其最大的挑战，而 “缓和” 将成为市场表现的关键字。自金融危机之后，公寓供给首次在2016年超过市场需求，且该趋势将会持续至2017年底。2016和2017是多单元住宅大量竣工的高峰期，而在此之后，公寓项目的完工数量将会明显减少。

虽然今年美国地产市场仍会呈健康发展态势，但持续上升的供应量还是减缓了租金增长，使公寓空置率有所下降，预计今年年度租金增长会下降1.2%，空置率上涨至5.5%。城市外围地区由于开发项目较少，市场情况没有明显变化。

租金

由于高端公寓开发项目在全美范围遍地开花，租客们的荷包变的越来越紧，同时那些房地产热门地区(如纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿)的房东们也在思考到底租客能够负担起多高的房租。

总结

通过以上数据我们发现，办公楼和公寓地产在今年都会不同程度的受到新项目竣工的冲击，一段时间内，市场会呈现供大于求的趋势。相比之下，零售业的发展较为平稳，较去年年底无明显改变。由于美国经济持续强劲，房地产市场依然持健康增长态势，特别是西海岸的西雅图和中部的达拉斯，休斯顿等都是房地产市场的新星。如果对商业地产投资感兴趣，请预约专家咨询。