1987年，美国政府颁布了《国家住房法案》，正式以法律形式推出了美国住宅与城市发展部（HUD）和联邦住宅管理局（FHA）联合设计的住房权益转换抵押贷款（HECM），标志着美国的以房养老开始得到政府认可和法律保护。
美国的住房反向抵押贷款主要有三种形式：一种是由联邦住宅管理局提供保险的“住房权益转换抵押贷款（Home Equity Conversion Mortgage）”；一种是由美国联邦国民抵押贷款协会（房利美）提供的“住房持有者计划（Home Keeper）”；还有一种是由老年财务自由基金公司提供的“财务自由计划（Financial Freedom）”。上述三种形式运作的原理相同，只是在房屋贷款限额、贷款领取方式、房屋产权要求权等方面略有不同，目前，美国市场上90%以上的住房反向抵押贷款都是“住房权益转换抵押贷款”，因此，我们以“住房权益转换抵押贷款”为例，具体介绍美国以房养老的运作模式。
住房权益转换抵押贷款的提供者主要是银行、抵押贷款公司以及其他金融机构，贷款从开始到结束涉及申请资格、贷款金额、适用利率、贷款领取方式、贷款成本披露、税和保险缴纳以及贷款到期等一系列问题。
申请“住房权益转换抵押贷款”的借款人必须满足以下条件：1.年龄在62岁及以上拥有独立产权房的老人（部分拥有共同财产权的住宅也可申请）；2.房屋的价值必须能够偿还贷款，也即贷款额度受限于房屋价值；3.借款人申请前必须参加政府授权的咨询课，目的在于保护申请人的合法权益。贷款金额是基准金额和限制因子的乘积，基准金额取房屋的评估价值和住宅与城市发展部提供的最高保额两者中的较小值，限制因子取决于借款人的年龄和预期平均利率。例如，借款人65岁，预期平均利率5.5%，房屋评估价值25万美元（低于住宅与城市发展部提供的最高保额），则限制因子为0.484，贷款金额为120,750美元。适用利率可以是固定利率，也可以是可调整利率，2007年以前主要使用的是可调整利率；同时，累计利率不同于预期平均利率，前者用来计算每月累计到贷款余额中的利息，后者是计算贷款金额的依据之一。
贷款的领取方式有现金领取和购买房屋两种：现金领取可以选择一次领取，也可以选择在一定期限内或者终身内每月领取，或者上述两种方式的结合；2008年的《住宅和经济复苏法案》允许借款人使用贷款购买新的主要居所，可以避免多次买卖房屋产生的交易费用。同时，《贷款条件表示法案》要求贷款人披露“住房权益转换抵押贷款”的每年总贷款成本，以便借款人对多种贷款方式进行比较，做出选择。此外，借款人还必须缴纳这一过程产生的税和保险费，其中任何一项失效都会导致借款人违约。如果借款人死亡、卖出房屋、连续12个月以上搬出房屋、没有缴纳相关的税和保险费，那么贷款到期。一旦贷款到期，借款人或者房屋继承人可以选择还款之后继续持有房屋，也可以选择卖出房屋，将房屋的剩余权益变现，或者直接将房屋交由贷款人处理。
在“住房权益转换抵押贷款”这一项目中，贷款人对房屋有追索权，但对借款人及其继承人无追索权，也就是说，如果贷款总额超出了房屋价值，贷款人不能向借款人追索，这就增加了贷款人的风险，为避免贷款人发生亏损，超出金额由联邦住宅管理局予以支付，所以，借款人在参加“住房权益抵押贷款”项目时，必须缴纳保险费。