美国政府对房地产业的管理一是管规划，二是管人，三是管收税。管人就是对房地产从业人员资质的管理，主要是通过发牌考试制度来实现的。目前房地产行业的牌照主要有两种，一是经纪人牌照，二是估价师牌照。下面以纽约州为例说明房地产发牌考试的一些基本情况。

一．房地产经纪的发牌考试制度

　　房地产经纪（broker）是美国房地产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的，通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”,一般都是指中介经纪公司，而不是指开发公司。房地产经纪公司大部分是独立执业的公司，但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的子公司（称为in house sell）。

　　美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动。

• 房地产经纪的分类

　　美国的房地产经纪人一般分为：经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associate broker）三类。

　　经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。

　　销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。

　　伙伴经纪人是指具有经纪人资格的经纪人自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员的工作。

　　房地产经纪人牌照分为两种：一是经纪人牌照，二是销售员牌照。

• 经纪人的业务范围

　　经纪人的业务范围包括：

• 各种房地产转让交易过程中的谈判协商事项；
• 代理房地产销售和租赁活动；
• 代理抵押贷款；
• 代理收租；
• 代理房地产交换；
• 代理房地产拍卖；
• 代理房地产价值占半数以上的企业拍卖

　　但必须注意的是，经纪人不是律师，他不能给顾主提供法律意见或从事产权审查方面的业务，不能起草合同，否则就是违法，要受到处罚。

• 经纪人的资格和考试要求

1、销售人员的资格：

（1）年满18岁及以上美国公民或拥有合法永久居留权（绿卡）的外国人；

（2）无犯罪纪录；

（3）完成规定的45个小时的课程学习；

（4）通过州政府组织的销售人员发牌考试；

（5）有注册经纪人的担保。

2、销售人员的考试课程与学时：

（1）牌照法与相关条例4小时

（2）代理法13小时

（3）房地产权益与房地产文书10小时

（4）房地产金融5小时

（5）土地利用条例2小时

（6）建筑概论3小时

（7）房地产估价2小时

（8）人权与住房平等法案4小时

（9）环境保护法案2小时

3、经纪人和伙伴经纪人的资格要求：

经纪人和伙伴经纪人的资格要求相同，要求：

（1）年满19岁及以上；

（2）已取得销售人员牌照满一年或两年的相关工作经验并经批准；

（3）无犯罪记录；

（4）完成90小时的规定课程学习；

（5）通过州政府组织的经纪人发牌考试。

4、经纪人的考试课程与学时

经纪人除要完成销售员课程学习外，同时要完成如下课程学习：

（1）牌照法规定的经纪人职责5小时

（2）代理法规定的经纪人职责8小时

（3）房地产金融5小时

（4）房地产投资5小时

（5）物业管理5小时

（6）房地产转让2小时

（7）建筑课程3小时

（8）土地开发与土地分割3小时

（9）房地产税赋与负担2小时

（10）产权交割与费用2小时

（11）房地产估价原理2小时

（12）地区事务3小时

• 发牌考试的组织

　　纽约州房地产执照考试和发牌由州务部执照处（the New York Department of State, Division of Licensing Service）组织和核发。

　　房地产销售员和房地产经纪人考试是开放的，任何有兴趣的人，无论是否完成课程学习都可申请参加考试。考试采用标准化试卷，销售员考一小时，经纪人考二个半小时，一般当天就能知道考试结果。考试费用为15美元。考试的课程内容和选择的上课学校以及考试题目等由州房地产理事会（State Board of Real Estate）审定和批准。

　　考试合格后，申请人可以备齐其它文件资料，即时申请执业牌照，合格者当天先拿到一张临时执照，并马上可以开始营业。申请人申请牌照时，除提供考试成绩外，还必须提供完成法定课程和课时学习的证明，如果是申请销售员资格，申请人要提供注册经纪人的担保书，如果是申请经纪人资格考试，则要提供工作经验证明，要达到规定的经验分数。经审核符合条件后，方能取得资格。

　　销售员和经纪人的执照有效期两年，两年后申请换发，申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。一直到连续工作满15年后，或者有律师牌照，才可以免除参加继续教育。

牌照费用为经纪人牌照150美元（两年），销售员牌照50元（两年）。