很多买家被价格，因为两个重要因素的地产江湖的：价格高，担心利率开始攀升。

如果情况是正确的，卖家还没有另一个值得考虑的选择，即土地出让合同。它也被称为合同契约或分期付款销售合同。

在这种安排下，卖方和买方订立商品房买卖合同。双方一致认为，房产证将在代管举行由一个中立的第三方 - 通常是结算代理律师。买方同意向卖方支付每个每月固定的金额和，当约定的价格已经达到了 - 或当购房者最终能够获得商业融资 - 卖方将全额契税缴纳将取出代管并记录在利于买方。

让我们以这个例子：卖家有说他想卖了$ 400,000的房子。房子是免费的，明确的;不存在抵押。买方签订合同，其中百分之十的定金将给予卖方（$ 40,000），并同意支付买方的差异按月的基础上，根据利率双方商定。在我们的例子中，如果双方同意在百分之六率，买家将不得不向卖方支付$ 2，128.43元不等。买方还将同意支付房产税以及家庭财产保险。

给卖方的好处是，他们已经解除其义务，维护和照顾房子，将得到他们的资金回报率不错的。有参与这种交易征税的后果，你进入到这样的协议之前，您的税务顾问应咨询。

当然，它的缺点，卖方是他们不会收到所有的销售收入达阵。

但从买方的角度来看，如果他们能够负担得起的每月付款，他们有一所房子中生活，并获得贷款 - 虽然高于目前的市场价格 - 但他们可能没有能力负担从商业贷款。

这是一个简单的例子。但是，如果卖方的未偿还按揭。几乎所有的商业贷款，现在包含了被称为一个“出售，由于”条款。这意味着，当该物业出售 - 这包括长期租赁或土地分期付款买卖 - 整个抵押贷款到期及应付。

很多人 - 特别是在早期L990的当利率很高-tried最终通过订立分期付款销售合同，并试图隐藏自己的贷款人实际上运行的贷款人。而买方则每月付款给卖家，谁的回报将支付抵押贷款在许多情况下，贷款人没有发现这个交易 - 虽然很多人在全国各地实际上是抓住了，他们的抵押贷款被调用。

因此，如果你是卖方和有抵押贷款，你必须确认你的贷款人，他们将允许土地分期付款买卖交易往前走。如果你的贷款是可调利率抵押贷款（ARM）的贷款人可以不反对，尽管它要确定您的买家的信用，它会坚持让你保持合法根据贷款义务，若买受人违约。

这些合同是不是新的。至于我能确定，他们可以追溯到狂野的西部，在L800的。牧场主有许多英亩他的一些农场工人想买。每个将花费$ 500。那帮手将使牧场主$ 10作为首付款，并会每月支付牧场主$ 10，直到购买价格（$ 490）被全额付清余款。在某些情况下，牧场主将收取余额的利息;在其他情况下，没有兴趣将被充电。最后，当全款购买价格 - 即$ 500  - 支付，牧场主然后将转移标题“费简单的”房地产给买方。一个行为都会被记录，然后买家将是财产的合法拥有者。

如果买方做所有的每月支付的违约之前，买家可能会失去他的所有权利购买，而买方也可能失去所有以前给予农场主的款项。

许多年前，国税局采取这样的土地销售合同交易是出售出于税收目的的位置。卖方必须上报销售，并根据具体情况，缴税作出（尽管是分期付款销售的基础上）的任何利润。买方，在另一方面，将被视为对房地产的拥有者，因此，任何支付抵押贷款利息和房产税是从他/她的收入纳税申报抵扣。

卖方仍然是财产的合法拥有者，但买家变成了“公平”的所有者。

这一概念背后的理论是，它预计在未来的岁月里，买方的收入会增加 - 也将房子的价值 - 让买家最终将能够进行再融资与商业贷款并支付卖家关全面。

逻辑上，是这样工作的。有两个定居点。

在“先解决”，双方将签订一份合同，列明双方的所有权利和义务。卖方将签署，这将在托管结算代理人或标题（代管）公司持有契约。该合同将拼出要求采取这一行为进行代管。如果，例如，采购方完全符合所有的合同条款，而最后能支付所欠注意过全款的，契税将被记录在购买者的姓名。这将是“第二”或“最后”解决。

在另一方面，如果买家拖欠每月付款，而卖方给出了这样的默认买方合理的通知，契税将退出中介服务，并退回给卖家。当时，购买者将成为“房客”，以及 - 受司法管辖区的物业位于现有业主/租户的法律 - 的买方可能被驱逐。买家和卖家在这种安排应该谈判 - 合同订立前 - 所有的重要条款及条件，特别是会发生在默认由买方什么。卖家希望买家搬出的财产，并没收全部支付给违约日期的款项。买家准备搬出去，但不想放弃他们的任何款项。这个问题必须得到解决，以书面形式，在交易完成之前。

有些人认为这是不公平的，买方应失去所有已清缴的款项，如买方违约。然而，这个问题的答案是，买方已使用的房子，并在效果已支付租金给房东/所有者。而不同租客，买家可以扣除其支付给业主，以及房地产税的按揭利息。

必须指出的是，为了把这些扣除项目，必须有信任（抵押贷款）记录在土地记录的记录行为。这应该被安排在第一个定居点。

有些国家的法律 - 如马里兰 - 要求将土地承包来的土地记录中的司法管辖区的物业位于记录。这对买家的保护，这样才能把世界上的通知，买方有公平的产权。如果行为不被记录，而买方是处理一个不诚实的卖家，没有什么可以停止从卖方欺诈出售物业给第三方，谁也绝对没有对土地销售合同的知识。

在土地出让合同中明确提出了许多法律问题 - 虽然他们不是无法克服的。如果你想追求这样的交易，一定要全力配合您的税务和法律顾问讨论这些问题。一个精心起草的土地销售合同必须输入，触摸了上述的所有要点。