在美国买房房价确实是比较便宜和合理的，但买房后期有很多税务要缴纳，比如房地产物业税、转让税、增值税、赠与税、遗产税等。

今天我们就来谈谈增值税，税务局IRS官网论题409定义了"资本收益"和"资本损失"：纳税人所拥有的自用或投资目的的资产几乎都被认定爲资本，如房屋、家用设施、投资目的的股票或债券。当纳税人进行资本出售时，产生资本收益还是资本损失主要取决于资本本金和出售价格之间的差额。当产生资本收益时(即出售价格高于资本本金)，纳税人需要缴纳增值税;反之，纳税人增值税金额爲零，但仍然有资本损失的申报义务。

资本收益增值税又被细分爲：

长期收益：出售前持有资本(如房产)1年以上

短期收益：出售前持有资本(如房产)1年或以下

一般来说，资本收益作爲纳税人当个财政年的所得，按照个人所得税税率进行税务缴纳。但是，若认定爲长期收益，那麽长期资本净收益则按照当个财政年IRS规定的长期资本净收益税率来进行税务缴纳。通常"长期资本净收益税率"要比同期的个人所得税税率要低。而且，"长期资本净收益"的纳税基数也会比"短期资本净收益"的纳税基数计算方式要更有优势，即长期资本出售收益 - 过去持有资本年限中未使用、无法申报抵税的资本损失。

据美国最大的报税系统Turbo Tax数据分析，在2014年，根据纳税人不同的税级(Tax Bracket)，短期资本收益税率可以最高达到43.4%， 而当年的长期资本净收益税率爲0%、15%或20%不等，除其他税法规定的25%或28%高额纳税率特例以外。对于房地产市场，长期和短期收益税率不同，有效地规范和防止了一批"炒楼"现象。

在产生资本损失的情况下，纳税人在一定限额内可以抵扣纳税基数。每年的资本损失用作抵扣个人所得税纳税基数至多爲$3000(若夫妻所得税进行单独申报，每个各自可使用的抵扣数额爲$1500)，若资本损失超过$3000, 多余损失通过一定的计算方式可以累积到後续财政年进行抵扣。

房产资本收益的增值税特殊机制

由于房地产自身的特殊性，IRS针对其出售後的资本收益增值税纳税机制进行了专门的规定。通过IRS官网论题701、703以及公告523号文件全面设立了纳税计算方式、申报制度和减免情形。以下，我总结了几种投资者需要知悉的特殊规定。

增值税免征额

当纳税人出售"主要住宅房屋"(Sale of Main Home)时，若符合IRS规定的特殊条件，个人将至多享有$25万，夫妻共同申报至多享有$50万的免征额。据IRS(联邦税务法案)规定，享有免征额的标的出售房产必须满足两个条件，即所有权和使用的双重条件：

个人申报

5年内必须拥有且使用"主要住宅屋"累计长达2年或以上

所有权与使用条件无需在同2年内满足(2/5年)

如果纳税人在出售标的房产前2年内已经通过其他房产出售享有过一次免征额的优惠政策，则该标的房产出售的资本收益就无法再次享有。

夫妻共同申报

夫妻任一方满足前述的2/5所有权年限要求

妻共同满足前述的2/5使用年限要求

夫妻双方在出售的前2年都没有享受过其他房产的免征额优惠。

可以看出，上述免征额主要提供给纳税人的自用房产(Primary Residence)，幷不适用于投资房产(如出租房)。