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房产投资带来强税务风险

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2015/12/13

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相对于国内来说,在美国买房确实是具有价格便宜、租金低,居住环境好和周边基础设施好等特点,但也有很多人们最容易忽视的风险,其中最大的是税务风险。

容易忽视的风险一:不居住在美国的非美籍人士出租单纯的房产,需要缴纳30%的个人收入税。

有很多投资人是不具有美国身份的,美国税法规定,对于不居住在美国的非美国人的房租收入征缴房租总额30%的个人收入税,而且这个税还不能申请基于中美两国税收协定的抵扣,这项税收的负担是很重的,而且大多数州还有州税。如果想投资美国房产用于出租的话,这个风险是必须考察清楚的。

当然这部分税收也可以换一种方法进行纳税,虽然其累进税率最高达35%,因为可以降低纳税基数,一般算下来应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、税务师进行规划,而美国的律师费是比较贵的。

有部分国人会选择一些土办法避税或者干脆不报税,但这种方式风险更大,可能面临罚款甚至是刑事责任。

有的投资者可能会问,如果我住在美国或者有美国绿卡不就没有这么高了吗?确实不错,但此时你作为美国的税务居民,山姆大叔就要对你的全球收入进行征税了!

容易忽视的风险二:非美国税务居民出售美国房产需要缴纳高达获利部分可能高达28%当非美国税务居民或者外国公司出售美国房产时,如果持有期间不超过一年,用累进税率来进行计税。如果持有超过一年,则适用长期资本利得税,一般税率最高不超过15%,但特殊情况下可能高达25%甚至于28%,比如50万美金购买的房产,以70万美金出售,获利20万,需要缴纳所得税5万美金;而且根据《外国人房地产投资税收法FIRPTA》,为防止外国人或外国公司出售房产后征税难度大,将征收相当于房产交易价格10%的预收税,也就是7万美金,完成交易后,再进行抵扣。

容易忽视的风险三:遗产税风险,可能导致资产大幅度折损。

案例:钱先生的孩子到美国上高中,钱太太陪同,但她的绿卡还在申请中,同时她又以个人名义买了一套价值80万美元的房产用于自住。结果到美国仅三个月,钱太太因车祸意外死亡。钱先生悲痛的同时还发现,要继承这套房产,他们需要缴纳近30万美元的遗产税!

很多国人购买美国房产,都是用个人名义直接购买,那么如果房产持有人死亡,根据美国税法的属人兼属地原则,就必然面临遗产税的风险。

如果持有人是美国税务居民身份,那么他的全部遗产有至少500万美元的免税额,超过的部分需要缴纳最高达40%的遗产税;

如果持有人不是美国税务居民身份,那么他就将面临免税额仅6万美金,税率最高达40%的遗产税税率,这将使我们的投资资产大幅度缩水。

有的投资人可能会提出,我提前将财产赠与给子女呢?因为美国税法规定:“对非美国税务居民赠与不征收赠与税”。但这种理解是只知其一不知其二。美国税法还规定:“非美国税务居民赠与其位于美国境内的不动产、股权等,需要缴纳赠与税”。

 

 

 

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标签:美国,投资,税务

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