澳洲房价高只因低利率么 就业率才是真boss
来源：http://help.3g.163.com/0406/15/1120/15/B8SG943K0406002E.html作者：北美购房网时间：2015/12/9
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澳洲同样是华人购房的焦点，但是澳洲的房价一直都较高，原因究竟是什么呢？
就业率从来都是决定房屋销量的重要因素之一，也是影响房价的关键因素，但投资者往往忽略了这一事实。一个对影响房价因素的普遍看法是：低利率是驱动澳洲近几年来房价增长的关键因素。然而现实情况却是：尽管利率对全国整体房价的走势有重要影响，但各个首府之间却仍然存在着较大的差异。显然，利率并不是造成这种差异的主要因素。
就业增长率成房价波动关键因素悉尼墨尔本7年就业增长量占全国66.9%
RPdata分析师针对2008年以来各首府就业数据进行统计分析后得出，就业率与各城市的房价涨幅有着直接必然的联系。实际上，就业率是促使各市房价波动的关键因素。
2008年3月至12月，受次贷危机影响，八大首府平均房价下降6.1%。随后，大量“闻风而动”的澳洲当地首次购房者（FirstHomeBuyers）涌入房产市场，而政府也开始为提振经济降低了基准利率，从而让房价在2008年末重新回温。期间，八大首府房产市场的表现各有不同。其中，悉尼与墨尔本一直保持着最为强劲的增长纪录，而珀斯、堪培拉与墨尔本的房价增长也相对显著，其它地区则表现平平。
“从2008年各城市的不同房价走势来看，低利率显然不是决定城市房价的关键因素。”分析师CameronKusher强调。
在2008年11月至2015年9月期间，悉尼与墨尔本拥有大部分的“房价增长量”。从上图可以看到，悉尼在7年时间内房价累计涨幅高达76.5%，墨尔本紧随其后，涨幅为68.8%。
而分析师Kusher表示，这一期间的首府城市及地区的就业增长情况与房价涨幅情况呈现出惊人的“正相关”关系：墨尔本与悉尼几乎贡献了全国2/3（66.9%）就业增长量。
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全职就业增长指标更重要布里斯班、霍巴特或成“房市赢家”
2008年以来，北领地（NT）是澳洲唯一一个全职就业增长率大于兼职增长率的地区。从图中可以看到，尽管悉尼的全职就业增长率低于兼职增长率，但在国内，它是全职增长及整体就业增长最快的地区之一，增幅量也大于其它首府城市。RPdata分析师表示，全职就业增长显然比兼职增长更为重要。因为这意味着人们在工资稳步增长的基础上，可以更加放心地将资金投入到房产市场。
截止2015年9月的过去12月里，悉尼与墨尔本继续创造着大量的工作岗位。而其它首府城市的就业状况也在发生着“命运逆转”型变化：澳洲北领地地区的全职就业率依旧“傲视群雄”；布里斯班与霍巴特的全职就业岗位的增幅十分显著（分别为3.1%与5.1%）；而珀斯、首都地区的全职就业率略微下降；阿德莱德的全职就业率却下降3.1%。
值得注意，布里斯班在过去一年中创造了24713个全职就业岗位，继续其良好的就业增长态势；与布里斯班相似，霍巴特扭转了2008年以来“就业率持续下降”的劣势，在过去一年里增加了3331个全职岗位。
RPdata分析师强调，就业率并不意味着住房的一切，但却是决定住房需求量的一个关键指标。它在一定程度上解释了“为何近年来悉尼与墨尔本的房价涨幅遥遥领先于其它地区”这个问题。此外，这个指标也放出了未来一年的“地区房价涨幅信号”：布里斯班与霍巴特就业市场的出色表现可能意味着，未来一年中这些城市的房屋需求量将会出现相应的提升并影响房价走势。
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