美国纽约房价历史走势
来源：作者：北美购房网时间：2017/4/5
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房价在过去100年来在美国，年均增长速度约3％，略高于美国通胀率（2.8％）。如果通货膨胀率远高于通货膨胀率，则不会有增长或下降。
法律如此精确，只有1943年至1947年才是过去100年中唯一一个明显超过通货膨胀的国家，而不是回归。这个规则不仅适用于美国的平均水平，也适用于一线城市。到2013年，美国的平均房价已经超过通货膨胀后的历史平均水平，不便宜，意味着未来平均年价涨幅应该不到3％。这个回报率足够高，能否达到多元化的目的，不同的人，不同的看法。但中国投资者应该知道。
根据权威的凯西·席勒房价指数（席勒，2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年，123年，28年正在下降（23％），95年正在上升（77％）。 2008年是金融危机最糟糕的一年，下降了18％。连续下降5年只有两次，首次1929-1933年的大萧条，累计下降26％;二是2006 - 2011年金融危机爆发的房地产泡沫破裂，累计下降33％。
那么美国房价在正常的一年会涨多高呢？在过去123年中，美国的平均房价（几何）增长率为3.07％。数字的逻辑来自哪里？同一123年，美国CPI通胀率为2.82％。今年上半年，美国房价涨幅超过100美元，涨幅超过千分之一点零一点点（图）的通货膨胀率的四分之一左右。常识是房地产是反通货膨胀，这不是空的。扣除通货膨胀后，价格不会上涨。
如果我们看看10年累计涨幅，美国在过去123年里累计涨幅超过10个百分点，分别在1938-1954,1969-1986和1995-2007年。
1938-1954年房地产牛市是1943年至1947年间，二战结束后带动了工业和消费需求，5年平均每年增长17％，通货膨胀后平均净增幅仍为10％;其余的平均涨幅只有2％，扣除通胀后是负增长。
1969年至1986年期间的牛市主要发生在1974 - 1979年，年均增长11％，但仅在通货膨胀率年均增长率仅为2％之后;余下时间，平均增长率为5％，扣除了通胀率的负增长。
1995 - 2007年间的牛市主要发生在1999 - 2005年，平均每年增长11％，扣除通货膨胀率仍然在8％左右。通货膨胀的上升后来被证明是一个泡沫，房价在2006年开始下滑，引发了次贷危机，美国在2011年扣除通货膨胀率已经不到一个世纪前的1895年。
总而言之，过去一百多年来，美国过去三年都有房地产牛市。 70年代的牛市是同一时期的通货膨胀驱动的，90年代后期的牛市面对金融危机是泡沫形成，一个假牛市场。真正受需求驱动，超过通货膨胀增长只有1943-1947年。从长远来看，美国是美国的通货膨胀率。
房价涨幅要快得多吗？
图1显示了美国房地产市场的两项法律。首先，美国长期增长率为3.07％，略高于我们;二，如果价格变动偏离轴线，无论是太高还是过低，随后的趋势都可以预测，那将会回到这个轴。
它还告诉我们，截至2013年，美国的房价在2006 - 2011年度有所下滑，2012-13年上涨，已经回落，甚至略高于历史平均价格扣除通货膨胀率。这表明美国未来的房价不会高于历史平均水平（3％）。其他考虑的因素包括由于美国量化宽松政策的撤出和美国的经济复苏导致的融资成本增加;这两个因素对房价有相反的影响。
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