最近一位访美的朋友关于美国的住房政策向我提出了以下问题，正好国内的一些朋友也有类似的问题，在此一并作答。篇幅有点长，虽然不如财新打老虎的六万字雄文，但是想一口气读完，这口气还是得挺长的。

一：美国有哪些政策支持住房市场，支持一般人群买房；

二：对一些地区住房紧张，怎么解决的：

三：收入低的人群是通过两房支持购买商品房，还是政府补贴的政策性住房，通过什么方式、具体哪些政策；

四：哪些政府部门参与住房市场，政策主要是哪些方面；

五：对房价有没有特别的政策，出现房价大幅波动时，有什么办法熨平，效果如何；

六：您对中国有哪些建议？

下面就这六个问题一一作答。

一：美国有哪些政策支持住房市场，支持一般人群买房；

美国的住房政策，包括许多方面，但是大体上可以分为三类：间接影响住房选择的税收政策，和直接影响住房选择的狭义的住房政策，以及按揭贷款的优惠政策。

影响住房决定的税收政策，包括以下几个方面：

按揭贷款利息免税（Mortgage Interest Deduction）：1986年的税制改革，使得大部分消费者个人贷款利息不再享受免税优惠，只有按揭贷款和房屋净值信贷额度（Home Equity Line of Credit）的利息除外；

房屋增值资本收益免税（Home Appreciation Capital Gain Exemption）：1997年的克林顿减税法案，使得大部分房屋拥有人在出售房产时，如果该房产是用于自己居住的，那么房屋增值部分的资本收益是免税的；

从2008年起，房屋按揭保险（Mortgage Insurance）的的费用也可以用于抵税。 

狭义的住房政策，主要包括以下几个方面：

公共住房（Public Housing）：由政府出面修建住宅，并且以低廉的价格出租给低收入家庭。这种供给学派的政策近年来已经不太流行了，主要是由于成本过高，而且公共住房由于住户并不拥有产权，其质量往往下降得非常快；

低收入住房税收抵免（Low-Income Housing Tax Credit）：这项措施主要是面向房屋出租市场的投资者。如果他们把一批私有出租房的一部分（比如20%）出租给当地的低收入家庭（收入低于中值的50%），而且租金不超出其收入的30%，那么他们的运营成本的一部分可以享受免税；住房券（Housing Vouchers）：这项政策属于面向需求的措施。低收入家庭可以从政府领取住房券，以其作为租金支付给房主，而房主可以把住房券兑现。这类出租房必须满足市场的最低质量标准；住房自有率政策（Homeownership Policy）：以上提到的几项住房政策都属于直接影响租房的措施，对房市的影响有限。但是美国的住房及城市发展部（Department of Housing and Urban Development，简称HUD）在2000年制定了一个6年计划，声称在6年之内，要将美国的住房自有率由67.1%提高到70%，并且要把低收入家庭的住房自有率提高25%，把少数族裔的住房自有率提高15%。为了达到这个目标，HUD声称将主要通过两项措施来提高住房自有率：1）提高联邦住房管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）按揭的发放范围；2）增加房利美和房地美的中低收入家庭贷款比例。在2006年，美国的住房自有率达到有史以来最高点69.1%，但是随着房市的迅速下跌和大量的按揭违约，这一指标在2009第一季度已经下降到67.3%，接近2000年的水平。可以说，HUD的这一政策已经完全失败了。

按揭贷款的优惠政策，主要是通过两房和联邦住房管理局的贷款保险实现的。通过两房贷款的利率一般比商业银行低0.25%-0.50%左右。而FHA主要针对低首付（3%）的贷款提供保险，因为商业银行基本不会发放这类贷款。

二：对一些地区住房紧张，怎么解决的：

住房紧张，一般是以房价高昂，低收入民众无力承担为代表的。一般来说，需要对这些人群提供公共住房补贴，而美国的公共住房补贴，其政策基本上走过了三个阶段：公共住房（Public Housing）、住房券(Housing Voucher)、和低收入住房退税（Low Income Housing Tax Credit）。

公共住房，是由政府直接建房，然后以低于市场的价格出售或出租给中低收入家庭居住。这项政策，起源于19世纪末的英国，并在20世纪中期在英国及主要的欧美国家流行一时。英国政府最初的目的是为了给普通的劳动阶层提供稳定的租赁期限以及相对宽敞、高质量的住房，在上世纪50年代由于战后重建及应付人口增长，公共房屋的建设得到大幅增长。

毫无疑问，这项政策在当时为解决民众的住房问题起到了不少作用。但是由于工期过紧，控制开支等原因，也出现了使用尚未成熟的建筑材料及技术，导致现在维护费用高昂的问题。英国当时的公共住房包括市郊和市区的住宅，而美国在60年代建造公共住房时，因为面向低收入阶层，基本都是在市区修建的，从而导致贫困的集中化，以及市中心的犯罪率飙升，毒品泛滥，公立学校水平滑坡等一系列的社会问题，这也是美国在60年代之后出现中产阶级逃离市区，最终导致大都市地区的郊区化（Suburbanization）的原因之一。 

从经济学上来讲，由政府负责管理公共住房的建造及分配，很容易出现效率低下、寻租等腐败现象。以美国首都华盛顿为例，据最近的一份《华盛顿邮报》的报道，华盛顿目前有8千套由政府管理的公共住房，但是申请人数多达6万7千个家庭，一个寻求一套间或者两套间的申请人大概要等上20年才能入住。 

为了解决由于政府主导的公共住房所带来的社会问题及效率低下，欧美国家近年来的住房补贴，主要转向以住房券为主的货币补贴。其主要形式为向低收入家庭发放可用于支付房租的住房券，不得转让或出售或用于住房之外的其他用途。这种住房券可以用于任何私人或商业出租住宅，只要房东愿意接受。房东在收取住房券之后，即可到政府部门兑现。

住房券通过给予低收入家庭选择居住社区的权力，可以有效缓解贫困家庭聚居而导致的社会问题。同时由于需要定期检查受惠家庭的收入情况，也大大简化了住房补贴的退出机制，从而有效减少了道德风险。这项政策成为不少政府的公共住房补贴的政策首选，也就顺理成章了。 

但是住房券也会带来一些其他的问题。比如在住房需求弹性较大而供给弹性较小的城市，发放住房券会使得整体房租上升，从而损害那些不能拿到住房券的租房者，而房东则成了这项措施的主要受益人。

要解决这一问题，就必须提高低收入人群的住房供给。乍一看来，似乎要回到由政府出面建设“保障房”的老路上去了。但是在1986年，里根政府推出了一项新的住房补贴，巧妙地解决了这一问题，这就是低收入住房退税政策。

这项政策的思路是，通过设计退税优惠的激励措施，调动私人资金，进行低收入出租住房的建设，以此达到整体提升出租房的存量。具体措施是这样的：开发商向州政府的住房主管部门申请建造公寓出租房，并保证其中的一部分会以低于市场价格的租金出租给低收入家庭，比如40%的公寓单位会以20%的折扣出租给收入低于所在地区中位收入的家庭。作为回报，开发商的利润会得到退税优惠。但是这项政策的妙处就在于，开发商可以把这项退税优惠出售，进行融资。这样任何需要对收入进行退税优化的公司和个人，不管是否从事房地产，或是物业出租，都可以购买退税优惠，有时甚至可以占到开发商股本权益的三分之一。

很明显可以看出，这项政策带有里根的“供给学派”的烙印：通过提供退税优惠，刺激私人投资，从而增加供给，进而使得经济总量增加，整体经济得到增长。在这项政策实施的25年中，成绩斐然，有一百五十万套的低收入住房完工，占到所有建设的“保障性住房”的绝大多数，而在所有的公共住房补贴的项目中成本并不算高，仅有住房券的三分之一。

从政府之间提供公共住房的供给政策，到补贴低收入租房者的住房券所代表的需求政策，再到刺激供给的退税政策，我们可以看到，美国政府所做的是逐渐减少直接对于住房市场的干预，或者直接发放到消费者手中的补助，而通过对于私人投资者一定的激励，来让他们替代政府原来扮演的角色，从而达到投资者、消费者、政府“三赢”的局面。 

三：收入低的人群是通过两房支持购买商品房，还是政府补贴的政策性住房，通过什么方式、具体哪些政策； 

其实美国对于不同收入的人群，其补贴政策是不一样的，需要具体情况具体分析。

以我居住的马里兰州蒙哥马利郡为例：

低收入（家庭年收入在$30,000以下）：不建议购房，但是可以享受租房优惠，或者住房券；

中低收入（根据家庭人数不同，家庭年最高收入在$52,500到$81,000之间）：可以购买政府补贴的经济适用房（Moderately Priced Dwelling Unit/MPDU）；

中等收入（家庭收入超过以上标准，但是购房贷款额度在$417,000以下）：可以获得两房贷款；

首次购房者（较少存款，只能提供首付3-5%）：可以获得FHA贷款保险。

四：哪些政府部门参与住房市场，政策主要是哪些方面；

美国是实行联邦制的国家，联邦政府、州政府、郡政府、市镇政府并无从属关系，由此各级政府都可以设立自己的住房政策部门。

在联邦政府层面，主要的部门是住房及城市发展部。其内部主要有三大职能部门：

联邦住房管理局，主要管理FHA保险的按揭抵押贷款，属于私有独户（Single Family）住房范畴，担保金额大约1.27万亿美元（2013年）；也有少量的多户住房（Multi-Family）的贷款保险，大约572亿美元（2012年）。

社区计划及城市发展，主要负责城市及社区规划指导。

公共及印第安人住房，主要负责各种多户住房项目，比如已有公共住房翻修与维护（35亿美元）、辅助性投资（20亿美元）、老年住房公寓、低收入住房退税（260亿美元）、住房券发放管理（190亿美元）。

州一级和郡一级的住房管理部门虽然与HUD没有直接从属关系，但是机构设置也非常类似，以我在的蒙哥马利郡为例，这里的管理部门称为住房及社区事务部（Department of Housing and Community Affairs，DHCA）。其原因确实也是因为基本上各级政府都不太能直接参与住房建设，而是通过政策优惠、税收、补贴、投资、过桥贷款等手段指导保障性住房建设，第二个原因是不少补贴都来自联邦政府，所以地方政府需要有对应机构进行管理及沟通。

DHCA的组织架构，分为住房和社区开发两个部门。其中住房处负责多户住房项目，保障性住房（独户），房东-租客管理（这是联邦部门所没有的，因为属于地方事务），执照管理；社区开发处则负责执行规定，发放投资，管理特别项目（比如老年公寓），社区改造等等。

虽然美国各级政府都有负责住房政策的部门，但是居民直接打交道的一般还是郡或者市一级政府。还是以蒙哥马利郡为例，这里的经济适用房（MPDU）项目就是由DHCA直接管理的。蒙哥马利郡是全国较高收入的区域，房价也较高，中位价格为$417,000(2014年6月)，比起全国中位价格$174,000高了一倍不止（140%），但是住房自有率（67%）基本和全国平均值相当，可见这个项目还是有成效的。以下是一些MPDU项目的相关数字：

·         经济适用房由开发商建造，政府以提高容积率30%来换取25%的MPDUs，同时执行严格的监管，保证经济适用房的质量和普通商品住房一致；

·         经济适用房基本上以成本价销售，但是由于多余的5%住房可以以市价销售，开发商还是有利可图的；

·         购房者必须是首次购房，收入在中低范围内（$30,000-$81,000，根据家庭人数和选择房型而有所不同）；

·         在任何时间，郡内平均大约有200套经济适用房可供选择，通过摇号决定，等待期一般不超过一年；

·         必须签订30年合同，期间不得出租，出售则必须卖回给MPDU项目。30年之后，可以按市价出售，一半的盈利归郡政府；

HUD是1965年成立的，到今天已经近50年了，而DHCA也已经走过了40年的历史。其住房政策基本上是延伸和互补性的，而没有直接的指导和从属关系。从我们走访的联邦及地方官员来看，他们对这种工作关系还是比较满意的，可以说是风雨同舟，休戚与共。

当然，除了这些专业部门之外，美国政府的其他部门，也间接参与住房市场，比如制定基础利率的联储，因为基础利率影响贷款利率；还有两房的监管机构联邦住房金融管理局（Federal Housing Finance Agency）、消费者金融保护局（Consumer Finance Protection Bureau）等等。由于篇幅关系，就不再一一介绍了。 

五：对房价有没有特别的政策，出现房价大幅波动时，有什么办法熨平，效果如何；

美国的房市基本上属于自由的资本主义市场，政府在金融危机爆发之前，很少干预。在2001-2004年间，美国的贷款利率创下新低，房价快速上升之际，曾经有人提醒当时的联储主席格林斯潘房价有可能存在泡沫。他当时的回答是，资产泡沫是有钱人的游戏，而联储的主要任务是控制通货膨胀。具有讽刺意义的是：他在2005-2006年间为了避免房价上升有可能带来的经济过热，而快速提升利率，直接导致了大量使用浮动利率贷款的次贷借款人的违约，以及房市的崩盘。自此之后，联储的货币政策开始与通货膨胀、资产泡沫、就业率等经济指标挂钩，而且在2008-2013年间，多次直接干预住房市场，其结果有好有坏。

美国政府干预房价的手段，可分为三种：货币政策、税收政策、监管政策。

住房，既是消费品，也是投资品。作为投资品，其价格和融资成本是成反比的，而融资成本基本和利率是高度相关的。因此，一般来说，利率上升，房价下降，而反之亦然。美国2001-2004年间的房价上升就和利率下降有很大关系。但是2006年之后，利率大幅下降，而房价也大幅下降，这又是为什么呢？这是由于当时住房价格已经远超其均衡价格，而且利率下跌的主要原因就是房价缩水，在消费者预期急速逆转之际，货币政策也不能改变这个大的趋势，当然如果利率不降，房价可能跌得更多。但是在危机之后，尤其是2012-2014年的房价快速回升，和联储保持目前的低利率有非常大的关系。

美国政府通过税收政策干预房价，主要通过两种方法：按揭抵押贷款利息免税（Mortgage Interest Tax Exemption）及首次购房退税 (First Time Homebuyer Tax Credit)。美国大概是世界上唯一给购房者提供购房贷款利息免税的国家，而且没有收入限制：买的房子越贵，贷款利息越高，免税越多。这实际上是降低融资成本，比如名义贷款利率是6%，而税率假设是33%，那么免税之后，实际贷款利率就只有4%了，这极大刺激购房者为了享受更多免税而购买更大房子的需求。而且对于美国近三分之二的家庭来说，这项免税是可以享受的最大限额税收优惠。但是从社会公平的角度来看，这是以租房者补贴买房者，买小房子的补贴买大房子的，简言之，穷人补贴富人，显然是有弊病的。但是考虑到选民，没有那个政客敢轻易触动这块奶酪。

首次购房退税，是布什及奥巴马政府在2009-2010年推出的为了振兴房市而推出的强心针式措施。最初的版本为：2008年四月到2009年七月之间的首次购房者可以拿到最多$7,500的退税；后来在2009年把期限延长到2010年四月，优惠也扩展到改善性购房者（可以拿到最多$6,500的退税）。当时美国的房价已经连续下跌两年了，而且幅度之大，前所未有，当时为了稳定房市，联邦政府通过了2008恢复住房及经济法案（Housing and Economic Recovery Act of 2008），开始实施这一措施，其效果如何呢？

在2006-2008间房价几乎是断崖式下跌，在政策推出的2009年，房价几乎是立竿见影般止住了快速下跌，然后在2010年房价实现了反弹，但是这仅仅是昙花一现，在政策退出后，房价又开始下跌，一直到2013年底才真正开始增长。有经济学家认为，这项政策只不过把原本就打算买房者的决定提前，对于长期的房价并无明显效果，而且有可能使得整体房市的复苏推迟。

至于监管政策，则主要是针对房屋按揭抵押贷款的发放标准而言。在次贷泛滥的2004-2006年，过于宽松的贷款审批固然是房价飙升的一个诱因；而次贷危机之后的2008-2010年，过于严格的贷款审批也是房价大幅下跌的原因之一。目前整体房贷环境还是趋紧，也导致现金买房大行其道，而贷款政策对于现金买房就没有太多影响了。

由此可见，运用政策手段来影响房价，往往不太有效。因为归根到底，房价还是由收入水平、供需关系决定的。即使可以在短期之内通过货币政策、或者税收政策来直接干预房价，从长期来看，发展经济，提高居民收入，才是让居者有其屋的根本措施。 

六：您对中国有哪些建议？

中国这二十多年来在住房市场上的建设有目共睹，举世瞩目，但是现在也存在一些问题，主要体现在：

1.  整体住房价格相对居民收入水平偏高，某些地方存在严重的泡沫；

2.  大城市尤其是一线城市的低收入群体住房支付能力严重不足，不少低收入家庭居住条件相当恶劣；

3.  住房拥有的差距导致贫富差距有扩大的趋势；

4.  地方政府严重依赖土地财政，公共服务，财政支出，偿债能力都面临资金断裂的危险；

5.  银行及影子银行有大量的资金沉淀在房地产项目或者是以房产为抵押的贷款中，存在严重的系统性风险。

中国政府可以考虑采取以下积极有效的住房政策来解决以上这些问题。

平抑房价

1.  必须认识到：住房市场也是遵循经济规律的，需要减少直接的行政干预（比如限购、限贷、限价），而转为以货币政策、税收政策来进行调整。主要是给市场一个清晰的长期预期，这样市场才能长期健康运作；

2.  尽快完善物权法，明确界定70年产权到期后的土地使用权续约条款：无偿续约，有偿续约，还是无偿收回；

3.  尽快建立房产税的立法，尽量采取累进税制，以抑制投机需求；

4.  建立完善的房产登记、监管制度，在全国范围内对每套房产的所有权有明确的记录；

5.  对房产居住、出租或空置进行定期抽样调查，以了解房市的实际供给和需求。

改善低收入住房状况

1.  住房可以说是居民的基本权利，但是并非所有居民都必须拥有自己的住宅：低收入家庭，应该以租房为主要居住方式，政府可以对其租金进行货币补贴；

2.  发展针对中低收入人群的租房业务，主要由私有企业来经营，政府可以考虑给予税收优惠以增加住房供给；

3.  对于确实有需要和一定支付能力的中低收入家庭，可以利用以经济适用房或者共有产权房为主的住房补贴，但是一定要完善认证和退出机制，以免滋生腐败。

改善地方财政

1.  地方政府必须意识到土地财政的的不可持续性，并摆脱对于土地财政的高度依赖，而成熟的房产税政策可以提供稳定的财政收入；

2.  地方政府需要完善并解决房产税征收的技术问题，主要体现在以下几个方面：

a.  税基的确立，应该基本上按照房地产（包括土地和建筑）的市场价值。

b.  房地产的批量评估技术，在国际上已经有非常成熟的基于时间和空间的价格模型，基于中国的大部分住宅都是同质性极高的公寓，估价并不存在太多问题；

c.  税率的确立：北大—林肯土地研究中心在2010年所做的一项研究结果表明“按照现行城镇土地使用税、房产税的税收规模，按照评估价值征收的房地产税税率约为0.877%。如果考虑营业税附加，包括城建税附加和教育费附加，按照营业税0.5%计算，税收规模不变条件下，房地产税税率约为0.881%。”这与美国的平均大约1%的房地产税率非常接近。当然，各个地方政府可以更加公共服务规模的实际需要，采取不同的税率，

d.  具体的征税手段：与收入税可以通过工资代扣不同，也和营业税在交易之后征收相异，房产税一般是每年以家庭为单位征收，而且金额颇大，房主不一定这时有这么多的流动资金可以交税。在美国，这笔税金一般是附在按揭贷款的月付中，由银行代收，并到期也由银行代缴。

e.  房产税的使用必须公开、透明，主要用于公共服务；

3.  依靠这一税收，地方政府可以从他们创造的价值中获利：当他们提高福利，完善公共设施，房价就会上升，而房产税收入也自然水涨船高。

控制金融风险

1.  银行系统需要建立公开、可信的压力测试体系；

2.  将民间借贷纳入监管体系，尤其要对中介和担保机构和对涉及抵押物的房产有详细的数据覆盖；

3.  在全国范围内建立个人金融、信贷记录；

4.  对于商业银行来说，还需要做到这些风控措施：

a.  建立准确的批量房产估价系统；

b.  建立房贷止损系统；

c.  建立信息共享，避免策略性违约。