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纽约时报:中国人的钱潮水一样淹没美国房地产

来源:http://news.sina.com.cn/w/zx/2015-11-30/doc-ifxmazmz9009861.shtml作者:北美购房网时间:2015/12/3

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峡谷湖畔牧场(Canyon Lake Ranch)曾经是露营者们的乐园,后来变成了一个公司度假胜地,可以滑水、烧烤,还有牛仔疯狂连射击杀秀。现在,老鹰们盘旋在这片太阳炙烤的180英亩 (约合1092.65亩)的土地上空,而盘踞其上的则是铜斑蛇、一些土狼,以及偶尔出现的工程车。

  很快,这个牧场所在的区域就会竖起大门,成为为中国内地买家设计的99幢小别墅区的一部分。项目的开发商、北京商人张龙(音)还留了三个地块,准备沿着一个牛仔竞技场的旧址修建他自己的产业。

  随着中国资金成为全球房地产市场背后的主力,位于美国德克萨斯州达拉斯西北35英里(约合56.33公里)的这个奢华开发项目成了中国人全球买 房置业现象的最新前沿。尽管中国出现了一些震荡,但这股资金大潮却可能继续存在。虽然人民币贬值和股市崩盘抑制了中国的海外购买力,但它所导致的不确定性 眼下却让中国的个人和公司都迫切希望把资金投向自己祖国之外的任何地方。

  在伦敦,中国投资者正在富人区购买高端公寓,在金融区收购巨大的摩天大楼。在加拿大,他们愿意为了温哥华简陋的平房支付100万美元。在澳大利亚,中国一个主权财富基金买下了九栋写字楼,创造了该国历史上最大的房地产交易之一。

  而在美国,这股买房潮发端于美国的东海岸和西海岸。中国的买房者在那里抢购走了曼哈顿的公寓和硅谷的独栋别墅,推高了大城市的房价。现在,这股大潮正在向美国中部地区蔓延,那里的房价更温和,升值的空间也更大。

  密西西比州柯林斯镇的住宅将主打双主人套房户型,一个套房买家自住,另外一个安置他们上了年纪的父母。管家服务将帮助海外到来的新主人预订互联网服务,支付电费。专职司机将为业主提供摆渡服务,直到他们学会在德州高速公路的环路和辅路中自如穿梭。

  这个开发项目的推广材料写道:“张主席看到德州经济的实力之后,认定时机到了,亚洲人应该获得一个投资于美国梦的机会。”

  这股买房热只是眼下注入全球经济、重塑金融市场格局的中国资金大潮的一部分。无论是在居住用房市场,还是商业地产市场,这股资金流都正在颠覆传统的买卖动态。

  今年,中国家庭首次成了美国最大的海外购房群体。出手阔绰的买房人正在帮助提振美国中西部地区当地的经济。但在旧金山、曼哈顿等人口稠密的地方,因为供不应求,竞价大战接踵而至,他们也在影响着这些地方房地产市场的房源和经济适用性。

  尽管中国人买的房在美国的总体销量中只占一小部分,但他们对高价房地产市场却产生了大到不成比例的影响。售价100万美元以上的房子,14套中 就有一套的买家是中国人。根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的一项调查,包括内地、台湾和香港在内,来自中国的买家平均为一套房子支付的价格是83.18万美元,是美国人在这项支出上的三倍还 多。

  一些中国人买房纯粹是为了投资,利用的是美国许多地区正房租飙涨的趋势。另外一些人则是为了把自己的资金转移到中国政府够不着的地方。

  许多人脑子里同时还考虑着子女的教育问题,于是选择优质学区或者靠近大学的房子。处于梯队较高层级的有钱人则希望获得美国绿卡,因此与开发商们联手,利用美国联邦政府的一个项目踏上获得居住权的快速通道。

  管理及投资顾问埃里克·杜(Eric Du)来自北京,他的动力来自于他的家人及他自己的财富所能拥有的潜力。过去两年,他已经在伊利诺伊州诺斯布鲁克、芝加哥以北的地方买了一幢联排别墅(事先没有看房)和两套独立式家庭住宅。

  他计划其中一套房子自己住,让他的孩子们有机会呼吸比老家更干净的空气,就读于比老家更好的学校。另外两套房子将用于出租。

  “北京的房价非常高,股市正在崩盘,实体经济也不稳定。”埃里克·杜这样说起中国的环境,“这儿的人有点钱,但他们没有好的渠道去投资。”

  讨好中国买家

  上海离黄浦江畔那些银行不远的地方,威翰地产公司(Windham Realty)的办公室就栖身于一幢光鲜的大楼里,大楼的墙上就是密歇根州一个开发项目的海报:底特律郊区诺斯维尔占地366英亩的石水社区(the Stonewater community)。

  海报写道:“美国最美的滨水社区,规模最大的生态再开发项目。”重点突出着项目的六个人工湖和424栋豪华别墅。

  办公区域还装点着其他项目的海报。圣地亚哥的时尚联排别墅,弗罗里达迈尔斯堡的高尔夫社区,以及洛杉矶项目宽敞的大房子。

  这家美国房地产公司迫切希望招徕中国这个新市场的买房者,已经在中国成立了两个办事处。第一个办事处2007年在上海开设,第二个去年在北京成立。这家公司通过举办传统的美国感恩节晚宴以及中国电影明星们出席的房地产展示会等活动来吸引客户。

  “这个市场如今肯定比我们刚刚启动的时候规模更大,范围更广。”威翰地产中国首席执行官史蒂文·劳森(Steven Lawson)说,“他们跟我们2007年时打交道的人比起来非常不一样。如果要直截了当地讲,他们没那么富裕,年纪也轻得多,从国际化视角来讲,受教育 程度也要高得多。”

  许多公司都希望抓住中国财富外流的这股大潮,这家公司只是其中的一家。

  据全美房地产经纪人协会的数据,截至今年3月的一年时间里,中国买家在美国房产上的支出达到了286亿美元,比两年前的购买额翻了一倍还不止。房地产经纪巨头仲量联行(Jones Lang LaSalle)估计,去年,中国在海外购置商业地产的成交额跃升了49%。

  这些房地产交易出现之前,更大范围内的中国资本已经在流向全球各地的国家和公司。据惠誉评级公司(Fitch Ratings)的数据,截至今年六月的12个月里,流出中国的资金预计高达5900亿美元。其中,第三季度流出的资金额极有可能创下了新的记录,尽管详 细数据要到下个月才能拿到。以往,中国一年的外流资金一般都维持在两千亿美元以下。

  中国外流资金膨胀是多个趋势共同作用的结果。

  过去六年里,中国政府为了刺激经济,一直维持着国内资金的充裕,这就意味着有大量的额外资金可以流向海外。同时,中国政府还在更宏观的层面放松严格管制的金融体系,其中一部分就是降低了个人将大额资金转移到海外的难度。

  中国政府同时还在放松对公司的管制。中国现在允许保险公司将多达15%的资产用来进行海外投资,推动了商业收购的飙升。

  中国公司近来一直在收购通用汽车大厦(the General Motors Building)和纽约华尔道夫-阿斯托利亚酒店(the Waldorf Astoria)这样标志性的美国地产项目的股权。这种情况让人不禁把它与1980年代日本企业以溢价大力投资于美国商业地产市场的情形相提并论。

  但这类天价交易或许才刚刚开始。截至去年底,中国保险公司投向海外的资金只占了他们资产的1.44%。

  “中国人一向深思熟虑。未来显然还会有庞大的资金流流向西方。”美国最大的私营资产管理公司黑石集团(the Blackstone Group)首席执行官苏世民(Stephen Schwarzman)说,“未来这类交易的频率会上升,直到中国政府叫停为止——但现在,他们已经拧开了阀门。”

  各家公司都在竞相开发面向中国客户的服务。今年,房地产搜索网站Zillow开始在中国房地产网站乐居购房网(Leju.com)上用中文发布它在美国的房源信息。美国的房地产中介公司也都在中国的报纸上刊登了广告。

  跑在一线的是罗迪·德-拉·加尔萨(Roddy de la Garza)这样来自达拉斯郊区的房产经纪人。他上门的时候会随身携带摄像机和指南针。摄像机是为了让他住在中国的客户能够分享他看房的情况;指南针则是 为了确保房子的朝向是南北方向,确定能量的流动符合中国风水的原则。

  “我已经学会了这些东西。”效力于房地产公司Redfin的德-拉·加尔萨说,“所以他们才信任我。”

  繁荣的郊区

  刚刚过去的这个夏天,达拉斯房产中介斯科特·霍格(Scott Hogg)曾经帮助一位客户竞拍普莱诺-弗里斯科(Plano-Frisco)沿线的一处房产,价格大约在22万美元。

  他的客户当时需要按揭,出价最终遭到了拒绝。后来,房子被一位支付现金的中国买家买走。

  “我们输了。”霍格说,“现在的市场就是这样。太疯狂了。”

  市场原本就面临库存低、价格涨的形势,中国买房资金的流入进一步提高了需要抵押贷款的典型美国购房者所面临的挑战。根据美国房地产经纪人协会的数据,大部分中国买家的购房交易(69%)都是全额现金交易。

  这样的竞拍价格往往直接飙升到了卖家心理价位的上线,结果他们可能只需要比一个周末多一点的时间就会成交。即使是在百万富翁扎堆的硅谷,如果愿意付现金,中国买家也能挤掉那些财富绑定在股票期权上的科技公司老板们。

  东西方置业顾问公司(East-West Property Advisors)董事萨姆·凡·霍比克(Sam Van Horebeek)说:“现在就连在现金交易的买家之间也出现了抬价大战。”这家公司位于中国,对接中国的买家和美国的房地产中介。

  除了美国之外,中国人在一些地方的购房需求过于强烈,导致一些地方眼下正在尝试对它实行限制。

  香港和新加坡各自都对非本地居民购买房地产征收15%的印花税。而澳大利亚墨尔本所在地的维多利亚州政府则针对海外买家推出了3%的印花税。

  不过,一些地方还是很欢迎这种经济活动。城市的金库可以享受到房地产税收收入走高带来的好处。许多来自海外的人们相对而言更富裕,买车、买家具以及日常购物和餐饮都会花钱。

  中国买家的买房热情正在改变德克萨斯州的人口结构。随着亚洲人买房量的增长,历史上一直是最大外来购房群体的墨西哥买房者数量正在趋于水平。

  达拉斯的北部郊区普莱诺发展迅速,出生于中国内地的人口数量已经从2000年的3600人膨胀到了2010年的近六千人,而且这个人群还在继续 壮大。这个地区实在是太受欢迎了,今年春季,美国航空公司(American Airlines)甚至开始运营当地直飞北京的航班。而这也是继上海之后,这家公司第二条从达拉斯出发前往中国内地城市的直达航线。

  而人口二万的柯林斯小镇上那个牧场旧址上正在进行的开发项目预计每年将带来几十万美元的房产税费收入。项目新建住房的均价为200万美元。

  市政委员会一致批准了柯林斯的这个开发项目。小镇的南边有一条公路,沿途有一家Chicken Express餐厅和一家AutoZone汽车用品商店。张龙的公司正在规划一个高端商业带,涵盖了餐厅、一间Spa,以及一家葡萄酒店。店里将来将销售 的酒将来自这位开发商在刚刚跨过俄克拉荷马州州界的地方启动的一个酒庄。

  “它将带来正向的现金流,”柯林斯城市管理者里克·查芬(Rick Chaffin)说,“我得说,现金流会很大。”

  达拉斯地区的华人潮可以一直追溯到1980年代的台湾移民潮。

  当时,德州仪器公司(Texas Instruments)正开始挺进半导体行业。这家公司首先在台湾、随后在内地建立了强大的业务,于是从当地招募运营人员。

  随着德州仪器的发展壮大以及美国技术大繁荣的腾飞,来自中国的学生开始来美国学习工程技术,希望能在这家公司的美国总部获得一份工作。这家公司为新来的员工主办英语培训课以及文化活动,帮助他们适应生活。

  不久,小小一片中餐厅以及一个亚洲市场在理查森破土而出,同时还出现了一个社区中心,提供借阅中文书籍的图书馆、太极课以及乡村的集体舞。2001年,中国大型电信公司华为也在普莱诺开设了美国总部。

  随着中国经济迅速发展,来到这里的中国人携带的资金也更多了,希望住进更新更贵的房子,而不是理查森地区常见的、建于1950年代的那种牧场风 格的房子。他们在附近的普莱诺和弗里斯克这些小镇找到了自己想要的房子,而这些小镇都属于过多扩张的郊区地带。车马梁(Whiffletree)、春岭 (Spring Ridge)、猎人谷北(Hunters Glen North)……中国人新建的砖房外面还环绕着砖墙,聚集成片,一直绵延长达几英里。

  1990年代末期以学生身份从北京搬到达拉斯这个地区的查理·岳(Charlie Yue)说:“中国人喜欢比较新的地区。”五年前,他在旧金山买了套新房,眼下在经营一家房地产投资公司,抢购还在市面上逗留的住宅。

  “我去过洛杉矶和旧金山,感觉就好像回到了中国。德州很空旷,非常开阔,我很喜欢。”同时也是理查森中华专业人士协会(the Association of Chinese Professionals)副主席的查理·岳说,“如果考虑到北京、上海的房价有多贵,这里的房子就太划算了。”

  学区房受追捧

  密苏里州立大学(Missouri State University)行政人员史蒂夫·罗比内特(Steve Robinette)经常给新来的中国学生们当导游。这所大学在中国开了一个分校,它在斯普林菲尔德的主校区大约有900名中国学生。

  前不久,一名学生的母亲来找他帮忙买个大件。他原本以为她想找他推荐一个汽车经销商,结果她要找的是房地产经纪。

  罗比内特是负责这所学校国际项目的助理副校长,他说:“我带他们去斯普林菲尔德条件较好的地区时,只要看到‘出售’的标志,他们就跳下车抓一张传单。”

  教育是中国家庭在美国买房置业时考虑的一个特别重要的因素。

  尽管中国大学的招生率正在飙升,但顶尖学府的容量依然有限。扩招名额几乎都集中在声誉不佳的大学和职业院校。如果家里负担得起,无法进入名牌大学的学生们通常都会申请美国的学校。

  美国国际教育协会(the Institute of International Education)的数据显示,从大学的层面来看,中国学生目前占美国国际学生总人数的31%。尽管纽约、洛杉矶以及波士顿是中国学生喜欢的热门去处, 但越来越多的人开始就读中西部地区的大学,那里有俄亥俄州州立大学(Ohio State)和密歇根州立大学(Michigan State)这样的大型学府。

  这些学生的父母们通常在大学城里买房。密苏里州圣路斯在中国房地产网站居外网(Juwai.com)上的房产信息(当地的房屋均价接近80万美 元)吸引着内地的购房者。这家房地产公司的联席首席执行官西蒙·亨利(Simon Henry)说,原因很有可能是因为中国学生的涌入。

  “任何一所有名没名的大学,看看它们学生的人口构成。”亨利说,“就能找到很好的指标,判断当地房价的走向。”

  来自学生的这种推动从低龄阶段就开始了。2013年,距今最近有数据可考的年份,共有2.35万名中国公民注册就读美国的高中。

  来自北京的艾柯·查(Echo Zha)眼下在伊利诺伊州的内珀维尔市租了一套公寓,以便12岁的女儿能够就读当地的学校。她还花了20万美元左右在芝加哥买了一套一居室的小公寓,希望能够收到足够多的租金,在内珀维尔也买一套房。

  “在北京,家长有权有钱的话,学生在学校里就会得到特别照顾。”艾柯·查说,“我希望我女儿在一个更公平的环境里,长大后更有个性,价值观更多元。”

  普莱诺哈灵顿小学(Harrington Elementary)校长安妮·埃尔文(Ann Irvine)称,她学校里好几位中国学生家里都同时买了两套房。

  她解释说,一套是为了在提供普通话和英语双语教学的哈灵顿上学,另外一套则是为了确保他们的子女之后能够在另外一个不同的学区获得一席之地。

  “我们这里说的不是什么豪宅。”埃尔文说,“我们说的是经过彻底的调查后相中的好房,而且价位刚刚好。”

  着眼于投资

  张龙买下柯林斯的那座老牧场某种程度上来说是一种冲动。

  现年42岁的张龙是一位经过专业训练的律师,工作横跨科技、矿业、健康管理及其他行业。当初,他因为公务常常往返于美国东西海岸之间,于是在中途转机的时候了解到了德克萨斯。当时一位在达拉斯的中国朋友跟他谈起了柯林斯一块没有开发的土地。

  两年前,张龙花了680万美元买下了峡谷湖畔牧场,而这也是他首次进军美国房地产市场。他用自己的名字重新给这个湖取了个名字,它现在的叫“龙湖(Long Lake)”。

  “我选达拉斯是因为,我第一次去的时候,它就表现出了独特的文化,而且我每次故地重游都留下了深刻的印象。”张龙在一份声明中称,“达拉斯和美国其他大都市比起来,各行各业都呈现出无限的前景,吸引着全美、乃至全球的人们。”

  薇薇安·邹(Vivian Tsou)是力记美国公司(Lelege USA)、也就是张龙名下开发公司的首席运营官兼总裁。她直白地说:“这里的投资回报率更高。”

  2009年,美国经济衰退开始退潮之后,中国投资者的海外房地产投机开始抬头。中美两个市场并不同步,因此创造了投资机会。美国的房价一直处于反弹阶段,而中国的房地产泡沫一直在消退。

  数以百万计的中国人希望把自己的钱存放在风险更少、政治更稳定的国度。一些人则希望混淆自己到底身家几何,同时还有另外一些人希望实现名下资产的多样化。

  中国由来已久的腐败问题也使人们容易受到冲击。

  高盛银行(Goldman Sachs)最近的一份分析发现,某些类型的资本外流密切跟随中国的反腐行动。中国反腐力度加大时,外流资金往往就会增加。

  投资于美国还有另外一个好处:它是获得绿卡的一条捷径。

  中国投资者一直格外积极地利用一项叫做EB-5的美国联邦签证计划。通过这项计划,外国公民向美国一个至少能够创造10个就业岗位的项目投资50-100万美元就能在两年左右的时间内获得绿卡。今年截至目前为止,美国86%面向全球的EB-5签证都落到了中国人手里。

  尽管龙湖开发项目的房子也在当地进行市场推广,但内地买家才是这个项目的合适对象。力记的薇薇安·邹说:“这些高品质的住宅会带来高素质的居民。”

弗吉尼亚库克中介公司(Virginia Cook)达拉斯办事处目前独家代理龙湖项目的房源,办事处房产经纪人兼风水专家艾达·洪(Ida Hung)向这个地区中国社区内外的熟人推销这个项目的住房。最近的一个下午,她来到了理查森一家中式自助餐厅谭记(Tam’s)。

  过去10年左右的时间里,这家餐厅的老板谭文(Wing Tam)先后已经买了七套房,价格介于2万到50万美元之间不等。其中一套买给了他的姊妹,一套给了餐厅的员工,一套给了妻子,还有一套只是因为价格合 算,另外一套是为了投资,诸如此类。除了他自己在达拉斯的房子,所有房子他都是付现金。达拉斯那套房子是他2008年用按揭贷款买的,后来已经还清贷 款。 

  中午午餐时间很忙,但他还是仔细研究了柯林斯那个项目的材料,最后觉得位置还是太偏了点。他主动提出,可以帮艾达·洪联系自己住在阿拉斯加的中国朋友们。

  “他们很有钱,就是不知道该怎么花。”谭文说着,一边把一份宣传册塞到胳膊下,“他们需要进行投资。”

 

 

 

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