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北美买房您明智的选择,中国房价数据背离真相:涨价背后更多是下跌

来源:http://www.kuaiji.com/news/1685838作者:北美购房网时间:2015/12/3

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房价数据背离真相:涨价背后更多是下跌 中国的房价真的像统计局公布的那样全面上涨吗?房价数据背后真相到底是什么?国家统计局发布报告,2月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数均与上月相同,均为69个,但同比涨幅回落。 从发布的数据来看,全国主要城市房价绝大部分成上涨趋势。然而统计局数据造假是众人皆知的事情,以前统计局公布全国300个城市房价数据,为什么现在只公布70个城市的数据呢?另外230个城市房价究竟是上涨还是下跌?如果其他城市是下跌的为什么刻意掩盖只发布上涨的城市数据?今天就为大家扒一扒房价数据背后到底掩盖了什么。 调查机构公布的中国各城市房价与官方数据严重背离 根据国内某权威房地产信息网站统计,2014年2月份中国116个城市平均房价排行榜中,有53个城市房价环比1月份成下降趋势,其中青岛均价11357元/平方米,环比上月下降8.40%,在53个房价环比下降城市中下降幅度最大;而这116个城市平均房价与去年同期房价相比较,也有31个城市房价同比下降,同样是青岛市以同比下降17.22%的降价幅度在31个降价城市中降幅最大。 在该网站同时公布的全国100个城市行政区房价排名中,赫然有54个行政区房价环比上月呈现下降趋势,超过一半的行政区房价都有不同程度下降。广州市萝岗区2月均价为13657元/平方米,以12.63%的降价幅度在54个房价下降城市中环比降幅最大;在这100个行政区中有18个同比去年2月份成下降趋势,温州的瓯海区均价14886元/平方米,以降幅19.82%的降价幅度同比降价最高。 一个是全线上涨,一个是过半下跌,如果中国各城市真实房价真如上述网站公布的数据那样,中国房价崩溃也就不远了。 全国范围内商品房成交量和土地交易量双双暴跌 数据显示,1-2月,全国商品住宅销售面积下降1.2%,销售额下降5.0%。而在去年同期,这一数据分别为增长49.5%和增长77.6%。 “1-2月北上广深楼市成交集体遇冷,以1月北京为例,成交量环比降幅近50%,新房、二手房均下降;其次深圳一手住宅成交环比下降45.5%,同比下降70.4%;上海环比下降30.65%。” 1月全国300个城市共推出土地3798宗,环比减少42%,同比减少7%,推出土地面积14511万平方米,环比减少49%,同比减少7%;成交土地2892宗,环比减少45%,同比减少21%;成交面积10772万平方米,环比减少52%,同比减少22%。 根据国际惯例房价泡沫破裂前的征兆就是商品房供大于求、成交量明显下降,而政府土地供应和开发商拿地暴减是否说明他们已经预感到了即将到来的暴风雨呢? 支撑中国房价不跌的刚性需求大幅下降 中国最准确的数据,是小学的数据——小学在校人数。1997年左右是小学在校生的高峰期,十几年之后,他们毕业出来之后正迎来买房的最高峰。这也就解释为什么前几年中国房地产买盘的支撑如此强劲。也可以解释未来几年,越过这个最高峰之后,整个的结构就变化过来了,新增的需求根本就跟不上如此大量的供应。 中国婚房刚性需求大幅下降,而存量房因人口减少供给增加。短期内中国婚嫁习俗转变是不可能的。但值得重视的是,2015年,中国将迎来最后一个人口“生育高峰后遗症”和“第一个死亡高峰”。最后一个生育高峰是1982~1990年,每年出生人口都在2200万人以上,其中1987年的2550万人是顶峰,当年生的人今年是26岁,正当适婚生育年龄。其后一路下降到2000年的1778万人;而到2015年,随着1950~1975年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期,中国将进入建国以来第一个真正的“死亡高峰”,这意味着住宅供给的增加而需求的减少。简言之,2015年中国婚房供需将发生重大转变。 经济学家眼中的房产泡沫罪魁祸首 美国经济学家托马斯.索维尔认定,把美国楼市泡沫吹大进而导致崩溃的罪魁祸首,正是政府本身。这体现在很多方面:美联储政策所促成的廉价信贷刺激了购房者的过度需求;加州等沿海地区的土地用途管制让房屋建造成本和租金成本急剧飙升;得到政府隐性担保的房利美与房地美让投资者忽略了风险;美国政府“出于好心”向低收入者和少数族裔提供“经济适用房”,提升“住房自有率”,强行要求借款人对低信用评级人群放低信贷要求,导致穷人降低了风险意识而冒险购房;而那些原本是私营却日益被证券交易委员会“收编”的评级机构,继续给予高风险抵押贷款型证券很高的评级,这种错误的担保在繁荣时期推动房价飞升,泡沫破裂后的紧急下调又拉动房价狂泻。 索维尔所总结的美国现象“政府越是干预,房价越是高涨,居住成本越是会侵吞更多人的收入份额”,倒是和中国“越调越涨”的“房价调控”相映成趣。他还说,当有人大力鼓吹某种“天大好事”时,尤其要引起警觉,无论是房屋自有,还是抵押贷款丧失抵押品赎回权的减少,这也让人联想起中国的保障房建设运动。正如索维尔所说,房地产兴衰的经济学原理通常真实而清晰,只是往往会被种种的修辞与宣传所搞混。没有人会承认政策错误,但却很擅长转嫁责难,把公众的批评矛头引向其他方向,例如那些居心不良的开发商。 房地产已经绑架了中国经济 骑虎难下 我们先来看一个故事:一个聪明人在海边捡了一颗石子,说这个石子值100万快钱,把它卖给了一个人,这个人觉得整个岛上的钱加一起也没有100万啊,怎么办,于是向钱庄借,钱庄也没有这么多钱,于是把印钞机打开,印了这100万,借给了他买了这个石子。然后这个人开始卖这个石子,100万卖给了第二个人,由于第一个卖石子的人把钱花了,所以岛上的钱多了,所以这一百万可以筹集到,多买些产品就有了。但当把这个石子以200万转让的时候,钱庄只能又印了100万钞票,就这样钞票越印越多,可是当这个石子不停的流动转让时,大家并不觉得岛上的钱多,产品价格还是原来的那样。可是当这个石子不流通或流通的慢时,大家觉得钱多了,可是如果当持有石子的人把它扔到大海里,那就等于岛上凭空多出N多个100万来,怎么办,央行最害怕的就是这颗石子没了。它没了岛上产品的价格就会飞涨,就会通货膨胀。那么持有石子的人就绑架了岛上的经济。 中国的房地产已经使中国央行发行了太多的人民币,如果房价下降,等于把那颗石子投进了海里,那么多印出来的钱会使中国产品价格飞涨,会发生严重的通货膨胀。房价与石子的属性是一样的,就是价格和价值严重的背离。实际上房地产的崩盘受害最大的并不是中国的商业银行,而是整个中国经济体系。为什么政府迟迟没有把房价降下来,不是降不下来,如果真想降房价,只需要一道政令,房地产价格会在一夜之间土崩瓦解。可是后果谁能承担,严重通货膨胀谁来负责?政府不会让房价下降,可是托市还能到几时? 中国楼市已经出现五个崩盘信号 一是售房旺季楼市不旺。对比往年中国新年前后火热的楼市,各地楼市出现开年遇冷的现象。整体楼市交易显得十分冷清。 二是三四城市的楼市已经有价无市,土地城镇化过快导致“鬼城遍地”。中国楼市建的多,售的少、入住率低成为了一些城市房价崩盘的导火索。发展到今年,甚至传出公务员被派售房任务,工资与售房多少挂钩,这足以证明中国楼市已经进入寒冬。 三是银行已经缩紧房产的银根。过去关系紧密的房地产和银行,因为“钱紧”的原因,已经开始出现了裂缝。银行收紧银根让房地产企业的融资能力越来越受到考验,房企可能会出现资金面断裂的危险。脱离市场实际的房价不可能支撑多久,房价全面下降的趋势已越来越紧张。 四是抛售房产的民间人士越来越多。据悉,因各种原因,那些囤积房产的民间人士最近已开始全面抛售房产,而且出价一个比一个低。 五是许多大亨纷纷撤资房地产。最典型的例子是华人首富李嘉诚撤资中国大陆房市,抛售410亿的大陆地产项目,万科也已经抛售上海物业。

 

 

 

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