越来越多的国人开始考虑让孩子出国留学得到更好的教育，然而留学的高额费用是许多家庭必须要考虑的情况。时下越来越流行的“以房养学”的投资方式得到很多人的关注，到底如何才能将投资风险减少到最低是投资者最为关心的问题。

一、充分了解市场，确定是否宜于以房养学的投资

投资美国房产分为别墅与公寓。公寓每套市价为10万至20万美元左右。若资金允许可投资别墅，每套市价差不多约为40万至50万美元左右，投资别墅即拥有永久土地占有权。尽量选择学区房是核心投资点，学区房临近大学，有庞大的学生需求群体，易出租，并且交通购物便利，因而升值潜力大。高价值房才能达成以房养学的效果。但同时美国学区内的居民要缴纳房地产税，税额根据房子大小和价值来确定，不同的州还会有不同的数额，有时其中教育税约占税额一半。通常美国的房产税都是不容忽视的金额，因此购房之前充分了解当地政策，理清所有购房所需缴纳的税费，才能更加科学地计算在此地置业的投资回报率。

在美国以房养学的投资大致可以分以下几个区域：

以洛杉矶、旧金山与纽约为例的一线城市。洛杉矶地域面积大，只在市中心有高楼，其他地方均为别墅，气候更加适宜居住，因此也是投资和移民的首选。而旧金山是科技核心地带，高素质人群聚集地，因此旧金山房价也一直居高不下，当然这也是使得旧金山房产保值的重要原因。另外旧金山地带的地中海气候也是宜居环境。虽然表面上看起来纽约房价最贵，但由于其人口集中，经济科技发达，所以其房产毋庸置疑肯定是保值的。

此外，二线城市代表为费城、西雅图、芝加哥；三线城市例如休斯顿、达拉斯、迈阿密等地区。几大不同区域基本能够满足不同购房者要求的投资置业。

二、看准商机，在适宜时刻入手。

以房养学的说法是从澳洲流传开来的，直到现在，在澳洲以房养学仍旧是澳洲留学的首选的投资方式，目前来看澳洲的房价以七年翻番的情况上涨，因此形势仍对投资者有各种优势。

一些分布于加拿大、澳大利亚的房产看起来都很便宜，都可以考虑用于以房养学的情况。有些房子里包括冰箱、烤箱、中央空调、独立热水器等都有着齐全的家用电器，一般的公寓面积在60平方米以上，价格在10万元美金以下。更有些房子在购房后的几年都是包租的，年回报率一般都超过5％，甚至达到10％以上。这种情况肯定是令投资者满意的数据，性价比高、环境好。而根据近几年的留学数据来看，目前中国人为孩子读书考虑买房的人群正在增多，且出现低龄化趋势。因此在逐步走出次贷危机之后的美国房产市场，房价不置可否的正在悄然攀升，如果仍想有一个高投资回报率的以房养学投资计划，还需要趁早入手更加划算。

不过，工作人员也提醒，其实国外好学区的房价并不低，比如在美国，如果考虑自住的话，售价一般要在50万美元以上的才值得出手。针对中国留学人群的增多，市场上较流行的是以房养学的方式，趁着国外房产市场正在低位，买入一些房产，通过出租并等待升值来减少留学费用的支出。一家机构表示，他们推出的房源一般为法拍房，是美国次贷危机中收回的产房，房龄在10年上下，区域相对偏一点，有中介公司帮助打理，主要用于投资。而相比之下，这样的房源更加适合用于以房养学的投资，性价比会更好。

也可以从以上信息可知，职业经纪人的意见将会是投资以房养学过程中重要的意见来源，职业经纪人的建议常常是中肯地，由于在美国买房的一方通常是不需要付买房的中介费用，因此美国方的经纪人可以更加理性化地给予投资者适当地投资意见，这将会对未来是否能够实现以房养学甚至是能否有一个高投资回报率的置业投资将有着重要影响的。由此可见，慎重地选择一个适合自己的，专业并且中肯的经纪人对于准备海外置业的所有投资者都是一个重要的方面。

三、注意投资风险

投资海外房产并不是没有风险，相反，由于对当地政策并不是十足了解，因此反而会显得有更多风险。但是只要投资者做好全面的准备，例如如何运用金融汇率政策，对当地政策法规的了解，做到知己知彼，才能谨慎下手，从而获得高投资回报率的投资成果。

1、当地的政策，包括税费、贷款、移民、教育、社会保障制度等等，不同的国家对于本国房产对外国人的开放程度都有不同的规定。这将是在海外置业的至关重要的前提条件。对于想利用购买房地产移民的人来说，更要注意当地的政策，例如新西兰就不能把购买当地房产作为移民条件。对于有意向出国购房或者移民的人来说，选择一家资深的专业机构进行咨询，也是很重要的准备工作。这将对投资者在海外置业起到很大的帮助。而在美国的贷款和房产税在不同的州都会有差异的政策，因此充分了解当地政策才是海外置业的首要条件。

2、房产市场的不确定因素多，是否能保证收益有没有数是一直以来投资客都在担心的问题。一位孩子在国外读书的市民介绍，国外大学周边的出租房相当多，确有不少投资客赚得盆满钵满，但有些国外的法律较偏向于租客，一旦出现问题，对房东的制约较多，高回报之下肯定有风险。

3、海外买房贷款是很普遍的现象，对于购房者来说，对投资国家和地区的贷款政策不是很熟悉，操作起来具有一定难度，可以借助专业机构办理按揭贷款。以澳大利亚为例，当地首付款为20%，剩下的都可以通过银行贷款解决。而在美国贷款会根据不同的州有不同的政策，预先了解这些政策是很重要的情况。

4、“以房养学”更适合子女要留学澳大利亚的家庭的原因有：首先因为在美国买房终身要交地税，每个州都不同，平均每年要交1.2%的地税，这是一笔很大的开销，而澳大利亚则无需交地税。此外，无美国身份的人士去美国买房想要贷款有一定的难度，而在澳大利亚，留学生的父母作为外国人可以申请贷款，别墅最高可贷8成，公寓可贷7.5成。只要向澳大利亚银行申请贷款只需提供在职证明和收入证明，一般要求你的收入是每月供楼还款额的3~5倍即可。所以，确认是否能够承担在美国的投资资金是很重要的事情。当然当美国房价不断攀升的今天来看，现在在美国趁低价抄底置业，实现以房养学的投资也未尝不是一件可能的事。