美国的住房抵押贷款市场整体上可划分为一级市场和二级市场。一级市场是指借款人以所购房地产为抵押，向贷款人借款的市场。二级市场主要是为抵押贷款发放机构提供补充资金的市场，贷款机构可以将所拥有的抵押贷款资产直接出售给中介机构获得销售收入，或者自己组建抵押贷款资产池并发行证券融资。

 

1、美国住房抵押贷款一级市场

    美国的住房抵押贷款的一级市场大致可以分为三个层次，优级贷款市场，“ALT-A”贷款市场和次级贷款市场(Subprime Market)。根据美联储的统计，截至2007年年底，住房抵押贷款一级市场总量约为111,583亿美元。优级贷款市场面向信用等级高，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款。优级贷款市场占住房抵押贷款市场的绝大部分。 次级市场是指信用分数低于620分，信用能力较差的人。截至2007年底，次级市场总规模大致在13,000亿美元左右。而“ALT-A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，ALT-A贷款市场总规模大约在20,000亿美元。

 

2、美国住房抵押贷款二级市场

    与股票、债券市场一样，美国房贷市场也存在一个发达的二级市场，经过多年发展美国房贷二级市场已经包括了MBS、CMO、CDO等各种各样的产品。为使美国房贷融资渠道更加通畅，需要通过有效的二级市场提高房贷资产的流动性。为此，三大政府发起住宅抵押贷款专业机构先后成立，他们分别是房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和基尼美(Ginnie Mae)。这些拥有政府背景的专业机构设立的主要任务，就是为美国住房抵押贷款的一级市场和二级市场之间提供桥梁，在一级市场上直接买入房贷权益，打包成为以住房抵押贷款为支持的票据，在现代金融词典里被为抵押担保支持证券，即MBS(Mortgage Backed Securities)。其中，房利美和房地美的市场份额较高，2007年他们交易的美国住房抵押贷款加起来占市场总量的90%以上，因此通常将他们合称为“两房”。据SIFMA（证券行业与金融市场协会）的统计，截至2008年2季度末，三大政府发起机构共计发行的MBS市场存量为48,929亿美元。除此之外，一些私人金融机构也从事类似的业务，早期市场份额有限，1996年时约占10%，近几年发展较快，2007年时已占市场33%的份额。

 

3、美国住房抵押贷款二级市场产品的再创新

    MBS是房贷二级市场上最初级的金融产品。这种证券的持有人对抵押贷款及其还款现金流拥有直接的所有权，它不反映在发行人的资产负债表上，抵押贷款的管理人按期收取借款人偿还的本息，并将其转给投资者。MBS代表了抵押贷款资产池不可分割的资产所有权权益，资产池产生的现金流直接转递给投资者。然而，对于许多专业金融投资机构而言，MBS不是一个好的投资标的。这是因为房贷资产的现金流是非常不稳定的。当市场利率下降时，人们会借新债还旧债，导致MBS的现金流增加，产品的久期变短；而当市场利率上升时，人们会增加违约的概率，导致MBS的现金流减少，产品的久期变长。这是非常不受欢迎的，因为MBS的现金流完全由贷款买房的人决定，而投资者的风险很大，因此MBS难以获得很高的信用评级。因此，1986年一种针对MBS的再创新产品出现了，那就是分级偿还房产抵押贷款证券，即CMO (Collateralized Mortgage Obligation)。据SIFMA的统计，截至2008年2季度末，三大政府发起机构共计发行的CMO市场存量为13,359亿美元。CMO的种类繁多，仅以最主要的PAC CMO(Planned Amortization Class CMO)为例，这种再创新产品的本质原理就是将原有MBS分拆成两个层次的产品，用其中的一部分产品去吸收绝大部分现金流震荡，而另一部分产品则由于得到了有效缓冲，最大限度地消除了现金流的不确定性，在得到更高信用评级的同时降低了发行人的成本——无需为这种不确定性提高发行收益率。随着市场不断发展，信用衍生品市场的相关理论基础与信用增级技术被逐渐移植到CMO产品之中，为千变万化的CMO产品提供着丰沛创新动力，各种创新产品不断出现，如Type I PAC、Type II PAC、TAC、POs、IOs、Accretion Bonds、Accrual Bonds、Floating-Rates，乃至可能包含所有这些产品在内的CDO(Collateralized Debt Obligation)等等。

 

表1：美国住房抵押贷款市场与传统股票市场的某种类比

                   住房抵押贷款市场                                        股票市场

一级市场            优级抵押贷款                                           主流企业

                     ALT-A贷款                                          中小企业板企业

                     次级贷款                                             创业板企业

承销商          房利美、房地美、基利美与少量私人机构                    证券公司投行部

二级市场            MBS，在OTC交易                                   主板，在交易所交易

                   ALT-A MBS，在OTC交易                             中小企业板，在OTC交易

                    次级MBS，在OTC交易                                 创业板，在OTC交易

二级市场参与者   银行、保险、对冲基金等                                 机构投资者或个人

二级市场再创新    CMO、CDO等，在OTC交易            股票衍生品，期货、期权、远期等，交易所或OTC交易

 

4、其他债务金融工具的信用增级技术与产品创新

    除了住房抵押贷款支持证券的产品再创新之外，信用衍生品与信用增级技术还广泛惠及其他各类债务金融工具，包括汽车贷款、信用卡贷款、设备租赁、住房权益贷款（HEL，Home Equity Loan），商业地产抵押贷款、制造车间租赁、学生贷款等都通过从房贷产品创新上移植过来的信用增级技术被重新打包、再分拆成各种新型债务证券，进入二级市场流通，这些用房贷市场以外的贷款品种来组成最初资产池的创新产品，被通称为ABS(Asset Backed Securities)。根据SIFMA的统计，截至2008年第2季度，ABS的市场存量为24989亿美元。随着金融机构交易运用信用增级技术的日益精进，在ABS类证券化产品中又诞生了CDO,即抵押债务证券(Collateralized Debt Obligation)。截至2007年年底，全球CDO的市场存量为5029.8亿美元。