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美国买房攻略全知道

来源:http://www.chineseinsfbay.com/f/page_viewtopic/t_36114.html作者:北美购房网时间:2015/11/26

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海外买房并不像想象中的那么简单。尤其是国内高净值人群海外置业的首选之地美国。

房子便宜价格低

为什么美国会成为国内高净值人群海外置业的优选?
陆鹤壬的解释是,一方面投资环境成熟,另外一方面金融危机后美国房地产价格的便宜。在美国某些城市,房子卖成白菜价不是神话,最低的一元钱就可以买到,所以很多投资者组团去美国收购这样的房产。
美国地产专家Dennis也赞同。他介绍说,首先在美国投资置业的安全性非常好,美国的法律非常健全,不仅仅是保护本国人各种投资丶置业,对国外人也是非常公平的。在这样一个体制下,对于国内和国外的人是没有区别的。“作为外国人,如果在美国投资买房的话,整个流程跟美国本地人是一样的,各种缴税,房产的期限,还有出租或者是选择卖房子,方方面面都是和本地人一样的。”
至于买房成本方面,众所周知,2008年以后很多美国银行破产,房地产泡沫破裂后,整个房价跌了30%,像洛杉矶这样的城市甚至跌到了70%,虽然之前跌幅大,但现在一些大的城市,像三藩市丶 纽约等房价正在慢慢回暖。
“虽然不能说现在已经回暖到了2005丶2006年的房价,但是美国的房价这些年是逐步在上升。所以如果投资美国房产,收益是有保证的,用比较低的价格购买到美国的房产,之后租房丶卖房,利益也很可观,也会逐步攀升。所以不用担心,虽然觉得美国的房产跌了非常多,但是现在整体的情况是在回暖的。”美国地产专家Dennis 说。

时刻控制风险
正如硬币的两面,去美国置业优势多多的同时,也有风险需要控制,避免不理性的投资行为。
陆鹤壬举例说,“在美国买房之后,后期的房屋管理费甚至税费以及其他的费用是很多中国人没有考虑到的。中国投资人进行海外投资时要理性看待,在追求高回报率的同时,风险一定不能忽视。”
此外,与国内不同,在美国投资置业,时时刻刻需要会计师的协助。
会计师张国礼有多年从业经验,已经帮助了五六百个家庭做美国税务准备。 “美国税务主要有两个方面,中国人去美国投资,一种是以投资取得美国绿卡,另外一种就是纯投资。身份不同,涉及到的税也不同。”
首先是房产税,无论是投资还是个人居住,无论有没有美国身份,都会涉及到房产税,而房产税在美国又是州税的范围,每个区域也不一样,比如说加州的房产税平均是1.2%丶德州房产税高一点,平均税费2%左右。
张国礼介绍说,需要注意的是,房产登记在谁的名下,就会涉及到赠与税和遗产税,这对于有无美国身份是不一样的。“如果持有美国绿卡,就获得了一个534万美金的免税额度,你的房产和其他资产加起来如果没有超过免税额度,不会有遗产税和赠与税,超过才会有。如果纯粹是去美国投资,没有身份,遗产税的征税额度是六万美金”。
如此看来,既然有了差别,在进入美国进行投资前,就要先做规划。是个人直接投资,还是通过一个公司持有美国财产,对于个人征税是不一样的。

投资收益6%-8%
在海外置业是为了什么?
如果是自住,考虑的问题就比较私人一些,如房子是否是学区房等等,这种房子跟投资型房子是两个不同的概念。
陆鹤壬介绍说,所谓投资型房产,基本特点是单价比较便宜。在美国,这种房子一般在十万美元左右。看重这种房子,首先是看中了它的升值空间,第二个是租售比,凡是比较便宜的房子,只要所在区域比较好,租售比要比所谓的豪宅高很多,而这种房子一般不是在国人比较熟悉的纽约这样比较大的城市,会稍微二线一些,像休士顿,奥兰多这样的城市,房价在2008年金融危机时价格回调很大,甚至回到了十年前的水准。
美国的房地产市场是比较稳定的,永远不会像中国的房价翻番上涨,所以投资这样的房产,要把预期值设定在非常现实的状况下,比较适合稳健性的投资人。此外,要看清租金的净回报率,“在扣除了房屋管理的成本丶房屋税等所有的费用后,净回报率比较合理的范围是6%,比较高的是8%,如果比这个更高,就有一定的风险。”Dennis说。

Tips
国人置业爱热闹
2014中国投资移民白皮书显示,国人最为热衷的海外投资标的为地产,占比 43.4%,与排名第二的固定收益类投资差距较为明显。从最受欢迎的海外置业国家及城市来看,洛杉矶丶旧金山丶温哥华名列前三,占比分别为 18%丶17% 以及14%,原因是这些城市在中国知名度较高以及当地拥有华人区,更易融入当地环境。

 

 

 

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