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房价波动因为政府胡乱干预

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2015/12/2

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当提到“房地产”时,闪过脑海的第一个词也许就是“房地 产泡沫”。第一反应就是中国目前房价高,涨的快。以中国目前的房价来看,确实过高,涨幅过快,特别是一些发达地区,或是一个城市的繁华地段,其房价更是让许多渴望买房的人们望尘莫及。近几年中国房地产的投资热、建设热远远高于其他行业。房地产的发展同时也带动了建材、交通、化工等产业的发展,可以说房地产对中国的经济发展起到了重要的作用。“《财经》年会2015:预测与战略”于2014年11月25日-27日在北京召开。北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强[微博]出席并演讲。任志强认为,由于政府干预价格,又把房子标准定得很低,导致中国的住宅基本到30年就要拆掉。
 
  在谈到北京房价时,任志强称,“你们以为北京房子能跌了,门都没有”。他表示,短期之内房价波动就是政府胡乱干预的结果,“政府非要把房价控制在合理水平,从来没有提过把地价控制在合理的水平上,控制价格最坏的就是干扰市场,当价格被控制的时候,房子一定盖的最烂”。
 
  以下为演讲实录:
 
  任志强:我刚才发了微博说场上这么多人,人满为患了,全都贴了一个字,钱,你们都关心钱,所以场子就热闹。一个题目是转型,一个题目是创新。什么叫房地产转型,不盖房子就叫转型了。还在那儿盖房子叫转什么型,转哪儿去?转了半天还是盖房子,转什么型,还是房地产。所以我觉得媒体是瞎忽悠。我们转完了结果就是没人盖房子了就叫转型了。
 
  创新是什么概念呢?中国许多地方的技术是非常落后,我们需要不断的创新提供更好的产品,比如节能环保。现在中国住宅上的节能环保是非常差的。我们三星级的产品连10%都不到。符合的产品连千分之一,万分之一都不到,节能减排差很多。也包括用互联网思维来做的,比如节能的控制问题。小潘在望京SOHO里面特别强调计算机网络控制对节能的意义,这非常重要,创新是永远无止境的话题,今天讲,明天还得讲,但转型不是。
 
  有人说万科转到商业地产,你们不想想,最基础的是土地供应,全国的土地供应永远是3:7开,商业地产占30%,住宅占70%,你们看看投资报表,房地产投资中住宅占68%,高的时候是72%,剩下就是商业地产,转到商业地产,把别人挤到商业地产外面去,就这么点地。源头的问题都没解决完,你们瞎转什么。
 
  中介考虑的是怎么样从我们和顾客中间分一笔,他们就是抢钱。文杰说开发商的钱直接和客户对接就不需要中介了,现在信息不太对称,中介在中间插一杆子。美国一家公司提供的房地产信息有一个重要的条件,每个人把自己的房子贴到网上,一贴到上面就知道我现在房子值多少钱,还得把家里的装修和格局全贴上去,不然计算不出价格,从买信息到商人要信息,变成自己往上面贴信息,这是服务的过程。所以就慢慢从亏损开始赚钱了。这就是提供服务,大家想办法,你用你的方式,我用我的方式,怎么从开发商手里多赚一点。
 
  其实很简单,大家来到这里就是想听一个字,房价涨还是不涨。房价没有不涨,从长期来看,房价一定是涨。波动是肯定的,长期来看房子得涨。有一本热门的书叫《21世纪资本论》,社会上传的很疯狂,书里面有三张图,说的是英国、美国、法国,从1700年到2010年住宅在国民收入分配中的比例。19世纪以前,土地或者说第一产业占的比重最大,到了现代,21世纪之后,所有的国家住房占国民收入的比例都是最大。用他的方法画无数张图,城镇化率超过90%的国家还是住宅占最大。
 
  房子涨不涨,英国人做了一个决定,100万英镑可以移民买房子,中国人一下子把英国的房价推的很高,后来英国人又做了决定,100万英镑改200万了,还不准买房子,要投200万英镑才准移民,房子不够用了,房价还得涨,只是看人员流动的情况。当人口大量向某些地区集中的时候,那地方房价就涨了,除非人从那地方跑了。在一个完全自由移动的国家就会出现这种情况,美国底特律的情况,中国不太容易出现,因为中国有户口黏在那儿,想跑跑不了。
 
  你们以为北京房子能跌了,门都没有。你说短期有没有?有。我个人认为,短期之内房价波动原因就是政府胡乱干预,政府非要控制在合理的价格和水平,从来没有提过把地价控制在合理的水平上,控制价格最坏的就是干扰市场,当价格被控制的时候,房子一定盖的最烂。住建部说我们房子只有30年的历史,人家好几百年的历史,就是因为我们把标准定的很低,一限制房价就建很烂的房子。做好了不行,完全节能的得加成本,现在房价加不了成本,我们不节能。江苏第一个提出保温层不计算在房价面积里面。你们知道合理的保温层应该有多少吗?大概25公分,我们现在用6公分,为什么用6公分,大概要占到1套房子3—4%,要用25公分得占多少,政府这么黑,你们都不算帐,老把责任推到地产公司上,跟我们有什么关系。
 
  结构墙外头不算账,我们不行。政府还告诉你节能给3%的奖励,意思就是3%都得加到保温层里面。你以为赚到3%便宜了,不会。如果我们把政策解决好,不会出现房价暴涨的问题,也不会出现非市场化的因素。限购、限贷非得让你离婚,一个国家能出一个让别人离婚的政策这是什么。
 
  如果是合理市场化,按照三中全会的要求,市场配置资源,政府别干扰,1800多亿,超过历史最高水平,4个直辖市超过6千亿,供应土地北京不到70%,价格收入超过了去年全年,少供应了30%的地,拿的钱比往年多。大家认为房地产商不行了,要转型了。可是一线城市土地增加57%的价格,你们不觉得政府黑啊?我觉得黑。如果是自由化土地就没有这么黑了,没有这么多挑战了。
 
  2020年,北京市城市规划是1800万人口,到目前位置,国土部门按照2020年1800万人口规划土地,土地是按人头算的。现在2008年我们已经超过1900万,到现在为止,常住人口2100万,加上流动人口800万,将近3000万人口,按照2020年的计划,给你1800万的居住面积,房价能不贵吗?要看背后是什么原因,不要看眼前,要不然政府胡闹,绝不会有低潮。
 
  过去我们说这个话,你们都反对,也不承认。今年我们有几个佐证,党的全部会议里面哪一次提过要控制房价,李克强总理说,刺激经济问题,三个消费,第一个稳定住房消费,过去是打击住房投资,现在是稳定住房消费,投资也是消费的一部分,别以为投资不是消费的一部分。
 
  住建部的部长说,去行政化不是救市是恢复市场机制,就是说过去说错了,终于有人出面说过去做错了。再看央行[微博],4月份央行行长就找其他行长谈话,你们利率太黑了,没一个银行听,9月30号,央行和银监会联合发文,你们得改改限购政策,10月份出现了反弹,虽然不大,但是反弹了。原来行政命令限制你,我一直没想通这个逻辑,认房又认贷,我有两套房子,请问是两套房子抵押的保险系数更高,还是没有房子抵押的保险系数更高,哪个更保险,哪个让银行的坏账不出现。
 
  本来就应该只认贷不认房,但是我们政府不行,我也不知道我们政府官员是谁在制定政策,一个比一个蠢,现在还羞羞答答,46个限购城市里面还有4个半没有取消,他们已经把房地产政策变成了人口控制的政策,这4个城市变成了超大人口城市。
 
  我们官员要看看城市发展的历史,60年,城市人口是9亿,1千万以上人口的城市全世界只有4个,亚洲一个都没有。2010年的时候,一共有28个1千万以上人口的城市,中国有6个,居住在城市的人口超过40亿人。
 
  你们以为只有中国才是产生超大人口城市?全世界都是这样。出了这么烂的政策,5级分类,城市控制不让人进来,非得让人在农村。早期迁徙是自由的,现在不自由了,如果户籍制度改革了,人们就要去大城市怎么办,京津沪人口增长最快,原来是东部地区人口移动最快,为什么?审批就在这儿,还得往这儿跑,你们以为北京的房价会掉下去,我觉得没戏。
 
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  是不是一段时间以后,开发商还得这么高速增长。我们可能十多年的时间,大概现在的总存量180亿,230亿是国土资源部航测的数据,取中间值200亿左右,70、80%的人口转移到城市,按照小康标准,一年竣工11.7亿,还得15—20年,才能满足400亿,如果每年按照2.5%的折扣计算,得多少?得10亿。和现在的竣工量差不多。按照3年半计算,年开工就得40亿。按5%折算,一年得竣工20亿,我们过去房子的标准低得不得了,现在一大堆人对刚建的自住房提意见,因为标准低,不到30年就得拆了。所以我们的建筑只有增量没有存量。你们把这些得堆到政府头上,别放我们头上,我们不想盖这么烂的房子,没办法,限制价格。如果政策调整市场化的话,我想我们都可以过上好日子。如果老是闲不住手,这摸摸那摸摸,这话是李总理说的,我们现在还没有切完,只切了两个手指头。各级政府还没有认识,土地钱归地方政府,不归中央政府。
 
  最近我们做的地方税收制度价格,从来没有说给老百姓减税,所有的税制改革,谈的都是中央分多少钱,哪个税归中央,地方分多少钱,哪个归地方。什么时候想想老百姓。这种改革有第一步有第二步,还得有第三步,逐渐变成由老百姓说了算才可以,这个路还的早着呢,长着呢。

 

 

 

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