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中国人纽约买房四大要点 入乡随俗最重要

来源:http://us.fang.com/news/10351797.htm作者:北美购房网时间:2015/11/19

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近几年,来纽约买房的中国人越来越多,但一些人常常带著国内的思维方式去思考,带著国内的处事方式在美国办事,结果常常导致购房失败或发生不愉快的事,那么,中国人在纽约买房应该注意哪些呢?

纽约买房注意事项一:学会与经纪打交道

在美国,95%的房产交易是通过经纪完成的。初到美国买房,一定有许多问题和听不懂的专业名词,经纪可以给你解释。按惯例,房产经纪人为买家的服务是免费的,买卖双方经纪人的佣金由卖家支付。因此一般来说,在美国买房找个房地产经纪是必要的。

但不论是曼哈顿还是长岛,很多华裔经纪都抱怨“他们(买家)太难伺候了”,而一些白人经纪更直接被中国买家吓跑。很多中国人把经纪当丫鬟使:看房时要求开车接送;孩子上学时,要求经纪帮助填写各类表格;收到的英文信不会看,经纪要当翻译;甚至去餐馆吃饭不会点菜,也要经纪陪著一起去,“如果大家都当成朋友,他们初来乍到对美国不熟悉,经纪帮点忙没关系,但往往是一些人用完你后,就不再来往了,总给人最大限度免费利用经纪的印象”。

曼哈顿房地产经纪Erika也表示,曼哈顿的房源主要掌控在白人经纪手中,尤其是高档房源,但中国客把经纪人呼来唤去的做派,常常把白人经纪吓跑了。

纽约买房注意事项二:买房莫匆匆,做好前期准备

很多中国客户,花了很多时间和精力买了房子,装修了房子,最后却因各种原因,又把房子卖了,“虽然买房、卖房都找我当经纪,但我看到这种情况也为他们惋惜”。因此,她建议中国买家在美购房前要做好前期准备,如在了解周边的交通、购物、公园、学校的情况之后,要权衡自己各方面条件是否成熟,再决定是否看房买房。这里所谓条件成熟,主要指两个方面,一方面是你确定你会在长岛安家,并在心理事业生活各方面做好相应的调适。毕竟买房费力伤神,里里外外的手续费和税款也是一笔不小的开支,一定要谋定而后动。如果心理上确实准备好了,就再看资金准备好了没有。在美国买房,无论全现金还是贷款,都要求钱已经转到美国当地的户头上,并且最好有两个月以上的流水帐。如果需要贷款,目前只有花旗银行和汇丰银行才能查到并认可您在国内的资产,至于具体操作,最好尽早与这方面的专业人士咨询洽谈。只有这些前期工作都做好了,看房才不会浪费时间,在议价时也会处于主动有利的地位。

纽约买房注意事项三:讨价还价要适宜

在纽约买房子是可以砍价的,但一些中国买家开大口压价,反而让对方觉得没有诚意,从而失去机会。地产律师表示,相对来说,美国的房地产市场成熟,信息公开,欲出售的房屋不会随便乱开价,因此,在讨价还价时,无需大幅压价。

曾有一名来自中国的买家,在双方律师到场要签合同时,还心存再压几千元的想法,那天正逢周五,他想再等一等,也许到下周一,卖家会让步,没想到,到周一,房子“飞”了,卖家找到了新主顾,这名中国买家懊恼不已。“其实美国人很实在,按中国人的说法也许就是一根筋,你不签合同,对方经纪就认为你放弃了,那他们就找别家去了。”经纪人建议,如果想以合适的价格出价,买方自己也可做些“功课”,如向经纪了解当地其它类似物业的价格,了解该房子在市场上待售多长时间等。《成功地产投资:如何避开75种代价最高的错误》的作者Robert Shemin曾给卖家一个建议,“如果过了两三周你的房子仍然乏人问津,你可以尝试降价10%,如果超过3个月,就应该考虑降价15%到20%。”这个比例买家同样可以参考。

纽约买房注意事项四:在美国购房手续繁琐,中国买家需按部就班

相对在中国买房,在美国买房手续显得繁琐,在美国买房一般要经过大大小小18道程序(包含贷款部分): 1、与房产经纪人讨论购房要求; 2、由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明; 3、申请正式贷款预先批准信; 4、选择想要买房的地区、房屋种类; 5、经纪人介绍看房、选房; 6、填写买房出价合约书,付定金支票; 7、定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow); 8、做房屋检查; 9、要求卖方维修; 10、审阅房屋各项结果报吿; 11、审阅屋主(产权)报吿; 12、审阅白蚁检查报吿; 13、购买房屋保险; 14、锁定贷款,签署贷款资料; 15、交房检查; 16、银行放款; 17、过户(买家从卖家处得到所有产权转让文件,买家律师审核),买家付清所有余款,交收钥匙; 18、搬入新居。

很多中国买家没有思想准备,总想跨过一些程序,快点把手续办妥,其实这些看似繁琐的手续都是为了保护买卖双方的权益,对买方来说,房屋检查、产权调查这些中国买房中没有的程序都是非常重要的。

就拿房屋检查来说,当买卖双方在购房合约上签字生效后,买家要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师来检查房子。检查费由买家支付,价钱根据房价而定,房价越高检查费越贵。正常售房时如果房子的主结构有大问题,如地基断裂,房屋有倒塌危险等,买主可以要求取消合同,其它的小问题可以要求卖家修理。有些问题是卖家必须修理的,如房屋基本结构、地基、屋顶、供电系统、供排水管、冷暖设备、烟雾报警器等有故障或不工作。有些问题卖家可以不修,如墙上有洞,地板或地毯破损等等。

产权调查也是必不可少的,房契上注明的房主不一定拥有完整的产权,有的房产可能有其他拥有者,有的房主可能有债务问题。因此在纽约,一般买家通常会在签完合同后,再委托律师通过产权公司进行产权调查。买方应在过户前从律师那里了解产权有无问题,产权保险保了哪些,哪些不保。

 

 

 

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