近日，城市晚报记者咨询了多名房地产商的负责人和业内分析师，“虽然目前长春的房价增幅已经远低于过去几年，但从目前仅有的几种投资渠道来看，只有房子还具有一定的保值性和升值性。”但是也从业内人士处获悉，想通过投资房产来获得收益也是有“门道”的。通常来讲，购买期房，在开盘时转手出让就会有一定的回报，举个例子，某楼盘在开盘前的团购价格普遍为3800元-3900元之间，而开盘后，售楼处的报价为4800元-5500元不等，只要购房者以比开盘价稍低的价格出手，就会获得中间的差价。

  另外，即使一些优秀地段的房源价格相对高一些，丰富的配套和便捷的交通也会给房屋带来巨大的升值潜力。

  某房产集团总监表示，如果市民有一定的闲钱还是可以投资房产市场的，因为相比于做生意，投资房产的风险性要相对小很多，“做生意需要有一定的渠道和人脉，同时也十分费时费力，即使这样，原有的本金能否获取收益也很难预测。”

  房产投资回报率算法

  房产的投资回报率，是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。一般而言，有三种计算形式：

  1、收益模式计算公式： 投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间 内的 按揭款)

  说明：投资客的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款的“月供”,超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。

  2.投资回报率分析计算公式： 投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价

  说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

  3.投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12

  说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

  在业内，这种投资类型通常被划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。

  如何判断投资回报率

  商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下 表所列：