今年以来，全国多数一二线城市房价上涨了，其中少数城市涨得特别火爆。那么，到底是什么原因呢？

  其实，决定房价走势的原因有很多，要分时间跨度来分别看待，比如影响房价长期走势的核心因素是人口，影响房价中期变化的核心因素是经济，影响房价短期变化的核心因素是货币。

  接下来，我跟大家分享一张关于货币的神图，它比较好的解释了房价何时涨与跌！

  看货币，主要有两个指标，货币供应量与货币价格。

  经济学者多用M2代表货币供应，我更喜欢看M1的变化。因为M1的波动情况直接反映了企业的资金宽裕程度，如果企业资金充沛，大量资金结余在银行的活期账户，M1快速增加，说明经济向好，企业经营活跃，同时股市和楼市也向好。反之，则低迷。

  关于货币价格，我常用银行间拆借利率，它是当前中国市场化程度最高的利率之一。利率高则不利于股市和楼市。反之则有利。而且，利率直接受到货币供应量的影响，货币供应量越大，银行拆借利率越低；货币供应量越小，银行拆借利率越低。两者之间呈现出负相关关系。

  看下面这张神图。2007年7月，M1增幅达到峰值，随后银行间拆借利率开始向下波动，并于2009年3月触底；2008年11月，M1触底，银行间拆借利率于2009年3月震荡上行，并于2011年6月触顶；2010年1月，M1增幅创下历史新高，2011年6月银行间拆借利率向下波动，于2012年5月创下阶段性低点；2012年4月，M1增幅跌入谷底，而银行间拆借利率于2013年6月创下历史新高(银行闹钱荒)。2013年1月M1增幅触顶，2015年5月银行间拆借利率达到阶段性低点，当前处低位。

 什么时候利好楼市呢？

  第一次，2009年至2010年，市场货币流动非常宽松同时利率水平持续低位运行，对楼市推动作用明显；

  第二次，2012年下半年至2013年一季度，M1增幅上行，利率平台盘整，也小幅度的利好楼市。

  第三次，今年以来，银行间拆借利率大降。

  一般而言，银行间拆借利率在高位区间时，开发商融资困难，房贷发放也呈紧张态势；这种情况下，楼市降温，房价环比增幅逐渐收窄，等银行间拆借利率到高位区间的后半段时，环比房价开始出现实质性下降。

  比如：2007年9月至2008年10月，银行间拆借利率处在高位区间，楼市于2008年1月份开始降温，并且房价于2008年8月出现环比负增长；2011年7月至2012年4月，银行间拆借利率处在高位区间，房价于2011年10月开始出现环比负增长。

  与上述相反，当银行间拆借利率在低位区间时，房地产融资面较为宽松，有利于房价上涨。比如：2008年12月，银行间拆借利率从高位快速下跌，2009年3月，房价环比就扭跌为升，可见银行间拆借利率明显下降时，楼市会快速升温，房价环比增幅很快转负为正。

  2014年3月，银行拆借利率降至阶段性较低水平，房价环比增幅自2014年8月开始上行，于2015年5月转负为正。而2015年5月，银行拆借利率重新降至1.4%的历史低点，是推动房价上行的重要因素。

  分析完这些数据与逻辑，你也就明白了：为何今年房价会上涨！

  可以预计，明年货币依然宽松，因此全国房价总体仍将向上！