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中国人在美国申请住宅贷款失败案例分析

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2015/7/27

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注意:

一. 本文提到各银行住宅贷款政策以介绍为主,具体流程请咨询北美购房网,各银行拥有最终解释权

二. 贷款利率实时变动,本文数据仅作参考

 

说起中国人在美国买房,大家第一时间想到的可能是“全现金”、“土豪”、“豪宅”这些词;然而,近年来随着海外置业的透明度增加,美国为中国公民发放十年有效短期旅游和商务签证等,越来越多的中产阶级也加入了美国买房大部队。这类买房者有支付首付的能力,也能满足美国当地银行为外国购房者贷款的条件;同时,利率相较国内十分有优势,目前为30年固定4.5%左右。

 

 

1. 贷款流程简要分析

持有B1/B2签证(其他类型签证请咨询北美购房网)的中国投资者可以在美国申请住宅按揭贷款,过程与国内房贷申请流程类似,大致步骤有:

①提交贷款申请

②贷款机构对申请人进行审核

③获得贷款机构的预先批准或者符合贷款条件确认信(Pre-approvalor Pre-Qualification Letter

④贷款机构对房屋进行估值审核

⑤获得贷款,结算手续费等

 

 

 

2. 美国主流银行对外国人提供住宅贷款比较

 

3. 贷款基本要求

无论投资者在哪家银行贷款,以下这些材料是必须准备的

首付款需在购房者名下存至少2个月以上,并能提供英文版月结单(推荐存在美国或者香港)

收入证明与在职证明,

  • 提供公司名字、地址、电话、及出具证明人的联系方式(该证明需有公司信头)

  • 过去2年的收入

  • 现在的月收入

  • 工作职位

  • 工作状态(正式员工并且会继续在公司工作)

护照和签证复印件

 

在美国申请住宅贷款,将材料准备齐全之后会送由部门专门的underwriter进行审批,所以每一个贷款案例其实都是因人而异的underwriter凭借他本身的经验来决定贷款人是否符合贷款需求。下面,我们为大家分享几个贷款失败的案例,希望能帮助未来的申请者成功申请贷款。

 

4. 贷款失败案例分析

 

×未满足房屋用途

案例一:客户王先生在国泰银行提交了相关文件,并获得Pre-Qualification Letter。王先生看中的是一个新建小区,小区HOA(业主委员会)规定,第一年所有房屋必须是owner-occupied(房主自住,不能出租)。然而,国泰银行提供的按揭贷款性质是投资房屋,因此在购房性质上必须写明是非自主,这和HOA的规定有所冲突,贷款失败。好在王先生看中的房屋要8个月后才能建成,并且他的贷款申请材料齐全,在北美购房网的帮助下,王先生在汇丰银行拿到了Pre-Approval Letter

 

案例二:客户张女士来美国进行访学,刚来的3个月她租住在当地的一个公寓内。在了解当地房地产市场后,张女士决定购置一套别墅,用于投资。她在国泰银行获得Pre-Qualification Letter,首付款已在美国银行账户存满2个月,并且已经进入购房合同环节。然而,银行underwriter发现张女士提供的2个月银行月结单上有房租、水电费、及美国当地生活开支;并且张女士名下在美国没有其他住宅房产。Underwriter怀疑张女士会将此房用作自住,而不是用作投资,拒绝了张女士的贷款申请。

 

 

×无法解释资金来源

在前文,我们提到客户的首付必须在购房者名下存满2个月,因为如果美国当地银行如果能看到2个月的月结单,就不会追究这笔资金的来源。

 

案例三:客户马先生在3月份来到西雅图考察,他发现西雅图房价增速迅猛,因此自己也想买一套住宅进行投资。马先生的首付资金在中国账户下已经有2个月的流水月结单,并且在国内有3个信用账户以及工作证明,因此富国银行受理了马先生的贷款申请。

 

马先生有一笔首付来自国内股票账户。富国银行要求马先生提供股票账户最近2个月的月结单以证明资金来源。然而,令人意想不到的是,马先生将股票全部抛售用作买房后就关闭了股票账户,因此再也无法从网上获取月结单。如果要获取月结单必须本人去该券商营业部申请,而马先生本人尚在美国,无法亲自前去。由于无法解释该笔资金来源,马先生贷款失败。

 

案例四:关先生就读于华盛顿大学,大学附近公寓租金颇高,他的母亲想以关先生的名义为他在大学附近买一套公寓。关先生已在美国当地汇丰银行开户,首付款从中国国内汇入,在我们的经纪人带他看房时,首付款已经存满2月,关先生获得由汇丰银行出具的Pre-Approval Letter

 

然而,关先生因国内同学借钱,临时从该账户支出了3万美元。尽管他的同学在最后交房付尾款之前从国内汇回3万美元,但是关先生需要重新解释这3万美元的来源,即使这笔钱就是出自他自己的账户。最终,凭借关先生的汇出记录,以及国内同学提供的借条证明这笔钱是出自关先生,但是这个过程花了额外2周时间,过户被迫延长。

 

北美购房网投资总监介绍,目前是美国住宅交易高峰,每个underwriter手上都有成堆的贷款申请需要处理。中国人购房地点往往是全美最火热的几个城市之一,因此那些地区银行的underwriter更是忙不过来,所以一些细节问题可能就导致underwriter否决客户的贷款申请。为了确保贷款顺利进行,我们建议客户在美国开账户后将首付款存满2个月,在此期间账户内确保没有开支与收入。这样能把所有事情都简单化,降低贷款被拒绝的概率。

 

北美购房网一直关注美国当地银行的对外国人的住宅贷款政策,很多购房者在我们的帮助下成功获得了贷款,买到了未来家园。我们也定期与各大银行的专家进行讲座交流,随时掌握第一手信息。如果您对贷款流程有疑问或者正在考虑申请,可以咨询我们在中国和美国的团队。

 

中国咨询热线:400 668 9628

美国咨询热线:855 445 8674(中文)| 855 445 8675(英文)

 

国泰银行西雅图分行经理Allison为客户及经纪人介绍贷款信息:

 

富国银行贷款专家Wendy为经纪人介绍贷款流程:

 

 

 

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