2014年是美国写字楼类商业地产丰收的一年，受益于高就业率和GDP增长，全美平均空置率创2007年以来新低。下图深绿色代表新建写字楼面积，淡绿色代表被承租写字楼净面积，黄色曲线为空置率。从图上我们可以看出，自2008年第三季度之后，写字楼市场的供应量一直都在缩水，直到2013年3月才有小幅回升。另一方面，自2010年起，写字楼的需求量就在稳步回升，供小于求的状况也使得最近今年的空置率一直下降。

就业GDP双响炮

根据美国劳工部统计，2014年美国就业市场产生300万新增就业机，同比2013年的230万增长近30%。就业市场走势强劲，推动了对写字楼的需求；同时，写字楼的扩张也提供了更多的就业机会。根据CBRE数据显示，兴建写字楼为就业市场带来40.71万个岗位。

在宏观经济层面，美国GDP增速超过预期，年增长率达到2.4%。下图基本概括了2014年下半年宏观层面的走势，贸易这块一直是美国的弱势，随着美元看涨、国民购买力增强，贸易逆差在2015年可能会继续扩大，拖累GDP增速。另一方面，国内购买力增强也拉动内需和房地产市场。经济学家预测，天平最终会倾向“消费者”这端，内需增长也会抵消贸易逆差，美国GDP增速仍将继续上扬。

空置率走低租金看涨

数据显示，2014年全美写字楼净出租面积约为490万平米，是自2007年以来业绩最好的一年；其中40%位于市中心区域，60%位于郊区。曼哈顿依然遥遥领先，净出租面积高达67.87万平方米，紧随其后的是休斯顿（51.14万平米）和圣何塞（36.26万平米）。就行业角度来看，金融服务业、高科技行业仍是写字楼租户的大众群体。其中，东部主要以律所、金融机构为主要租户；西部以硅谷为代表，多为高新产业租户；南部则是以德州为首的能源业为主；中西部主要租户为制药医疗机构。

2014年第四季度全美写字楼平均空置率为13.9%，达到自2008年以来的新低。随着空置率持续下降，写字楼租金也一直走高。目前全美平均租金为28.30美元每平方英尺，预计年增长率在3%-7%之间。从写字楼投资者角度来看，目前的年平均回报率在4%-7.75%之间，略高于零售类商业地产。

下图为全美主要城市CBD与郊区的写字楼租金对比，CBD区域租金整体高于郊区。旧金山、曼哈顿、洛杉矶、华盛顿、波士顿、西雅图等一线城市毫无疑问排在租金榜首。但由于本身地价较高，因此回报率不及二、三线城市，其价值主要体现在长期增值、保值潜力上。

根据NCREIF数据显示，写字楼类商业地产年均整体回报率为12.36%，其中5%为每年租金收益，7.36%为地产增值。

未来3-5年走势分析

根据NAREIG商业地产部分析，写字楼求大于供的状态会在2018年-2019年间得到缓解；在此之前，租金会一直层上升趋势。对于倾向投资写字楼的投资者，可以选择像休斯顿、达拉斯、西雅图等准一线城市。此地区价位尚可，回报率较高，并且经济发展前景良好，有极大的升值空间。在美国经济大环境明朗的前提下，机构及个人投资者加速入资美国；这可能导致商业地产整体售价上升，从而导致回报率下降。