Source: KPMG

" 在美国投资房地产，并非只有直接购买一种形式。投资者可以选择合资、并购、成立公司购买等等。NAREIG商业地产部推荐投资者在购买地产之前先对自己的投资进行规划。需要考虑是长期持有还是短期转手等，NAREIG会根据您的需求、制定一套最合适的投资方案。"

背景

美国房地产市场给外国投资者带来无限商机。逾3.1亿人口对商品及服务的持续强劲需求，形成了21世纪初期的贸易差额，及有利于外国出口商的现状。但向美国出口商品及服务，尚有众多复杂的税务和关税相关的挑战，因而从长远角度来看,选择在美国创业或收购往往是进入美国市场和吸引美国消费者更好的决策。美国政府针对创业提供各种财政激励措施，也可能收购或许是一个更为廉价的选择。然而，在美国选择收购或者创建企业还受地理、人文、财务和行业等一系列因素的制约—这都是外国投资者在进军美国市场前应认真研究的内容。

收购抑或开发？

对房地产企业而言，地产开发牵涉的财务风险远远超过拥有现有租赁资产。选择收购还是地产开发通常取决于诸多因素，包括行业成熟程度、金融因素、成功潜力、内部产能、供应商和客户的可得性。

收购或开发都是非常艰难的抉择。选择开发非常有利于商业机密的保护、当前技术和智力资本的使用、进一步创立品牌、产品和服务认可能力的提高。投资者还需要获得有关房地产开发的其他信息，才能更透彻地理解相关风险。地产开发阶段涉及的重要风险有审批、项目延误、缺乏信用记录导致的融资困难、不断增加的资本支出，同时管理层团队的常规责任和质量控制扩大化；在收入方面，能否从优质客户或租户获得预期或更高的销售价格或租赁收益且条款合适，也存在一定的风险。

选择收购则常常能够对投资目标进行全面的调查，具备商议具体价格和条款的能力，而不像开发决策那样担忧成本超支和项目延误。选择收购的弊端有冗长繁琐的协商与收尾过程，而且包含交易失败的可能性，收购实际成本也可能比原先的预期价格高出许多。

并购

公司选择并购作为其内部扩张的替代方案。并购形式多样，有两家公司的“友好”兼并，也有对上市公司的“敌意”收购。美国有各种证券和税务法规规范并购。因此，考虑在美国进行并购的公司不仅要寻求财务和税务建议，还必须获得法律建议。收购已成为全美乃至全球的主要商业活动，一个高效的收购流程包含了某些策略和程序事项。

不具有并购经验的公司可寻求投资银行、商业经纪人、银行、商业顾问、财务顾问、评估分析师、会计师事务所或律师事务所的协助。这些资源可帮助企业识别分析和评估潜在目标公司、评估税务影响、洽谈合同、整合目标公司与当前运营。

合资与战略联盟

若未发现合适的收购目标，成立合资企业或战略联盟或许是进入美国市场的可行途径。成立联盟提供了一种增加与获取具体知识的便捷方法，而通过单枪匹马的方式却会大大增加成本与时间。建立联盟需要相互合作与信任，并且通常须共同承担风险。一个战略联盟是一种两家或更多的企业为实现共同战略目标而形成的一种合作安排。

投资形式

外国公司考虑在美国投资，往往会面对如迷宫般的法律、金融和财政一系列的全新的复杂规则，包括首次接触美国税收制度。美国税法包含一整套针对外国投资者进行征税的具体规则。另外，对直接或间接由外国投资者持有的美国房地产制定了具体税务规则。外国投资者应透彻了解不同实体架构的征税规定，以成立恰当的实体，确保实体架构便于实施商业策略。

外资企业可通过多种法律形式在美国运作，包括美国下属公司、外国下属公司、合伙企业、有限责任公司（LLC），房地产投资信托公司（REIT）。房地产投资的典型方式之一就是通过基金架构。税务及非税务考虑都能影响法律结构的选择。某些实体可选择不同于其法律形式的美国税收类别。

房地产资产类型以及融资类型都会严重影响对投资者的课征方式，通过何种实体类型投资于基金也会影响纳税结果。基金本身一般是合伙或有限责任公司，作为合伙企业缴纳美国联邦所得税。因此，基金本身并不可征税，其收入、损失扣税及抵免都流向其合伙人。同样地，基金直接或间接进行的贸易或业务，在很多情况下都归属于其投资者。

使用不同法律实体的常见原因包括各州法律赋予符合条件实体的所有者

（通常不给予普通合伙）有限责任以及资本市场融资能力提高。在准许优先回报及非传统利润共享关系方面，有限合伙和有限责任公司通常具备更大的灵活性。最后，联邦或州级的监管部门可能要求某些行业的企业通过公司形式运作。

与其它国家不同的是，美国不拥有联邦公司法。企业实体的建立、运作与解散一般由州法，而非联邦法规范。下面内容是对这些州法的简要概述。但是，因为美国有50个州与华盛顿特区，这些规则可能有一定程度上的差异。因此，需要特别注意每个法律辖区的具体规则；建议就具体投资相关的法律法规，向税务与法律顾问咨询。

《1980年外国投资房地产税法》——处置美国不动产权益

《1980年外国投资房地产税法》将外国投资者处置美国不动产和某些美国不动产投资所获得的收入或收益（或损失）视作与在美国开展贸易或业务实际关联的损益，并按照常规所得税税率征税。美国不动产权益通常包括位于美国境内或美属维尔京群岛的不动产权益，以及在目前或曾经是美国不动产控股公司的本地公司的任何权益（仅作为债权人除外）。不动产权益包括在美国不动产（包括土地和改良物、矿山、井、天然沉积物及与不动产相关的个人财产）中的直接权益。美国不动产控股公司所持有的美国不动产权益的公平市价至少是美国不动产权益加上美国之外不动产和其他资产（被用于或持有以用于开展贸易或业务）的权益公平市价总和的50%。

美国不动产权益法规要求买方 (付款方)通常扣除和（按照特殊代扣规则）代扣的方式, 向美国国税局解缴相当于外国出让人（卖方）处置该不动产交易金额10%的税款。外国投资者可与美国国税局达成事前协议，减少扣缴税额。由买方代扣的税额不是最终的应纳税额。如果代扣税额超出了最高应纳税额，可以申请退税。外国公司或个人获得FIRPTA收益应在美国进行纳税申报。

收入来源规则

收入来源规则按收入类别确定，包括利息、股息、个人服务收入、租金、特许权使用费和从财产处置中获得的收益。股息和利息一般取决于支付方所在地。如果支付方是公司，则根据该公司是国内公司还是外国公司来确定。因此，由国内公司支付的利息和股息通常被视为来源于美国。相对地，由外国公司支付的股息和利息通常被视为来源于外国。租金和特许权使用费的来源取决于相关财产在何处使用。除上述一般性规则之外，还存在多种例外情况。

转让定价

如果受共同控制的实体双方设定的交易价格并非建立在公平基础上，IRS有权对交易做出转让定价调整。这些规则适用于由相同利益方直接或间接拥有或控制的组织。例如，IRS有权对外国投资者与其美国国内独资公司做出转让定价调整。

IRS有权（根据需要）在受共同拥有或控制的组织之间分配收入、扣除额和其他税项，以防止逃税或更清晰地反映各方的收入。在对无形资产进行转让或授权的情况中，转让收入必须“与源自无形资产的收入相称”。因此，转让定价规则通常为确定交易方作为非关联方公平交易时的应税收入。

处理转让定价问题的预先定价协议可从IRS获得。如果一名外国股东直接或间接拥有的股票相当于一家美国公司的至少25%投票权或价值，该美国公司每年均须填妥并递交“5472表” (“外资拥有25%权益的美国公司或从事美国贸易或业务的外国公司的资料申报（根据《国内税收法典》第6038A和第6038C条） ”），以申报与外国和美国关联方进行的交易，例如出售存货、支付或收取的利息。美国税务机关通过“5472表”能够妥善地审查该等交易的转让定价。如未能递交一份或多份“5472表”，每次可能会被罚款10,000美元。记录保存不足亦可能被罚款。

从事美国贸易或业务的外国公司亦须递交“5472表”，以申报与外国和美国关联方进行的交易。

资本弱化：收益剥离原則

美国税法的收益剥离规则会对某些纳税人的利息扣除额将有一定的限制，这些纳税人包括外国公司拥有的美国公司。如果符合若干其他条件，当公司向外国关联人士支付大额利息(按其收入比例)，而该人士不须就该利息的所有或部分缴纳美国税项时，公司的利息扣除额将受到限制。即使是公司向非关联的美国或外国人士支付大额利息，而该人士不须就该利息付款的所有或部分缴纳按总额计算的美国税项且一名外国关联人士已担保公司的相关债务，公司的利息扣除额也会受到限制。如果外国人士根据某税收协议符合减免或免缴预扣税资格，该外国人士不须整体或部分地缴纳按总额计算的美国税项。

如果公司具备以下条件，应遵从收益剥离原则和考虑对税务的影响：

• 在该纳税年度有超额利息（净利息支出超出调整后的应纳税所得的50%）；及

• 在应课税年度结束时的债务股本比超过1.5﹕1。

如果公司满足这些要求，任何付给关联方的利息都将视同不符合资格的利息，而不得作为超额利息予以抵扣。不允许扣除的利息递延到将来的年度。

纳税实体类型选择规则和混合实体（domestic reverse hybrids）

根据美国的纳税实体类型选择规则，外国投资者可以灵活地选择作为

“符合条件的实体”，并选择在美国联邦所得税缴纳方面如何对实体进行分类。例如，投资者可将投资设为“混合实体”（按照美国联邦所得税规定属于公司，而按照外国法律属于合伙企业）。这种结构可使得投资启动损失归属实体的外国投资者，作为外国税收的抵扣项，而在同时实体在缴纳美国联邦所得税方面仍拥有作为公司类实体运营的优势，此外还有引入无现金杠杆（cashless leverage）的机会。要值得注意的是混合实体在某些纳税事务方面适用特殊的规则。

扣除递延

通常情况下，应付某些外国关联方的费用的扣除，可能需要递延至外国关联方将所付款项计入收入（收到付款）时。