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关于美国购房贷款的“房屋估价”

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2015/7/27

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美国购房贷款申请中,很重要的一个环节是房屋估价。在这个环节会遇到哪些问题呢?北美购房网帮助您来了解。

 

1. 哪里找估价师 appraiser

银行一般都用自己的估价师

2.  估价费用是怎样处理的?

 appraisal fee应该是付给第三方appraiser的费用,这个费用不管贷款下不下来都是先付掉的appraisal fee一般都是客户先付的定金或者是直接从客户的信用卡。如果是免费贷款no cost,会在最终退给客人定金,并且负责所有的过户费用。

3. 如果贷款被拒绝, 估价报告(appraisal report)还能在其他银行用么

如果贷款被拒绝,appraisal report也很难被其他银行采用。除了银行都有自己认可的appraisal公司之外,时效也是一个问题,一般发现第一个银行拒绝也得用个个把月,appraisal report的有效期就4个月,折腾两回就过期了。要提供给第二家银行的appraiser做参考,需要能够到appraiser,谈妥价钱,在实际操作上是有难度的。很多银行同时用多家估价公司,在place appraisal order的时候,根本不知道会指定给那个公司。

理论上来讲,transfer是可以实现的,首先,新的贷方要同意用这个估价报告。越大的AMC (apraisal management company)做出来的报告,越容易被认可。其次,original lender要同意release这个报告,授权给AMC来实现transfer。能做到这两点的贷方并不多,而往往如果贷款被拒了,其他贷方也未必能做的成。所以transfer的机率并不高。

即使不能transfer,可以review,比full appraisal便宜很多很多,有人50就搞定了。就是把旧的报告给新的appraiser,新的appraiser觉得旧的报告合理,写一个不需要做新的full appraisal的决定。据说一年以内的报告都可以用来review,不需要做full appraisal。另外还有一种desktop review,就是apprsaiser直接认可loan application的价钱,不做full appraisal,也很便宜,一百多刀一般。

4. 房屋估价比合同价高怎么办?

这是个好事情,但并没有实际的好处,贷方仍然会按照合同价给你贷款。有一个例外情况就是,如果Loan to Value (L/V)比例从>75%变成<75%,或者>80%变成<80%, 银行会保持贷款利率但多提供Credit给贷款人。这样借款人其实是可以从银行拿到一笔钱的。

另外也有人认为对于贷款审理没有任何实质好处。根据其所合作过的十几家全国大型银行来看,他们依然会按照购买价来计算loan to value ratio,而不是基于你的appraisal value。所以不管估价高于售价多少,都不存在LTV变化,自然对于利率,credit等没有任何影响。

5. 房屋估价比合同价低怎么办?

好的一面是你可以和卖方再侃侃价,当然不一定成功。另一方面你可能需要更多的首付来保证你的贷款。银行会按照低于售价的估价来重新计算loan to value ratio。比如一个房子售价40万,申请贷款32万,那么LTV(loan to value) 是 80%, 你不需要缴纳贷款保险。但是如果估价只有38万,那么LTV就会变成32/38=84.2%,就需要买家要么付贷款保险,要么砍价,要么多拿首付,减少贷款额到38万的80%。

 

 

 

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