2015年美国洛杉矶地区房地产市场

美国房地产商协会(NAR)2015年2月公布的一项调查显示，在今年3月截止的12个月间，海外买家在美国购买成屋的金额已创下922亿元纪录，而中国买家即占将近四分之一。 调查则显示，洛杉矶地区是来自中港台三地有意买家的首选房地产市场。

洛杉矶坐落于美国西海岸，加州西南部，是美国第二大城市，仅次于纽约，美国最大的海港。此外洛杉矶还拥有发达的工业和金融业，也是美国的文化娱乐中心。

面积:1290.6平方千米

人口：458万

房价中值：51.97万美元

房屋单价：4015美元/平米

租金水平：2409美元

洛杉矶地区5大郡县，洛杉矶郡，圣伯纳迪诺郡，河边郡，橘郡，文杜拉郡，它们一直都是公认的最适合华人移民的地区，环境优美，气候温和。华人占总人口比例比较大，华人地位较高，受限制较小，华人社区也相对多一下。而且经济发达，就业机会很多，同时国际化的文化，丰富的夜生活也给这个城市带来了不少人情味，一直备受华人青睐。

为什么洛杉矶地区会是首选?

一、洛杉矶距离中国距离最近。

飞机大约12个小时之内就可以到达，国内一线城市每天仅直飞洛杉矶的航班已逾十多架。南航最近还开辟了成都，南京直飞洛杉矶的航班。非四大城市直飞美国的城市，洛杉矶还属首个。这样交通便利也带来了更多商业，贸易和交流机会。

二、洛杉矶气候适宜丶阳光充足。

洛杉矶毗邻太平洋，一年四季如春，全年光照超过300天，平均气温20- 24度，而且空气质量也好，适宜居住。

三、洛杉矶是世界级城市，旅游资源丰富。

洛杉矶是奥运会举办城市，是迪斯尼，环球影城，好莱坞等世界级文娱中心所在地，也是NBA洛杉矶湖人和快船队的主场城市。城市内世界级的博物馆，音乐厅，展览中心数不胜数。毗邻太平洋，海岸山脉的影响，让它可以在一个小时车程内，即可海边冲浪、日光浴，也可内陆登山滑雪，这样的丰富的气候，旅游资源，在世界上也是绝无仅有的。

四、洛杉矶本身是个移民的大家庭，包容力强。

洛杉矶本身有很多华裔居民，华裔社区发展完善，衣食住行都要比其他地区方便。

五、洛杉矶教育资源丰富。

加州理工学院，加州大学洛杉矶分校，南加州大学，加州州立大学，世界一流大学不胜枚举。优质质量的社区大学，高中也是比比皆是。

六、近年来房地产市场平稳发展，投资回报率高。

在国内房地产市场有待观察的同时，资产全球化配置已然是大势所趋。而美元资产，尤其是房地产已然是国内投资人士的不二之选。

在未来一段时间中，以洛杉矶地区带头加州经济将持续恢复，失业率降低，投资和就业的前景都十分广阔，同时积极的商业环境，完善的政府管理与服务，优良的学区，理想的治安状况等，都让其房地产市场继续升温。

在洛杉矶的西木地区和上海的浦东地区购买一套高级公寓的价格分别是83万美元和99万美元。可是洛杉矶的房子月租金可以达到3300美元，但是上海的房子却只能租出1400美元。

投资房地产是要衡量的很重要的一项因素就是年租金和房价比，用房价除以年租金，倍数越低越值得投资，如果倍数在15-18，就非常理想了。

根据上述房价，洛杉矶的房子房价是租金的21倍，而上海则达到了59倍，相对来说，洛杉矶的房产更适合投资.

洛杉矶地区城市与发展分布特点

对于赴美购房的国人来说，健康的房产市场以及华人新老聚集区成了购房的最佳地点。洛杉矶在美国房产市场占有举足轻重的地位，在2008-2012年美国次贷危机期间，洛杉矶一部分城市房产市场崩溃，房价应声下跌。但在2013年美国房产市场复苏期间，洛杉矶一马当先，成为了加州房产市场涨幅最快的几个城市之一，年平均涨幅达到了25%。而众多的华人聚集区也成了洛杉矶吸引国人的一个重要原因。

洛杉矶华人购房特点如下：

1、沿10号与60号高速公路，向东以卫星城市态发展。

洛杉矶卫星城尔湾市、圣盖博、蒙特利公园，奇诺岗城市的华人比例高达40%!至2015年，华人的聚集区已发展到洛杉矶以东40英里处的奇诺市，科罗娜市。

2、华人聚集区一般安全性高，学区好，离华人超市距离近。

华人注重子女教育，新老华人聚集区一般都具有学区优质，毗邻高水平大学，社区安全，方便华人购物的特点。科罗娜以及奇诺岗市均新建有方便华人购物日常用品的99大华超市。

洛杉矶卫星城众多，那么中国都投资在了哪里呢?

尔湾市Irvine

总人口：212,375;华人比例：36.5%;平均家庭收入：72,057美元;房价/平方米：4050美元;房价中位数：756,700美元;房价上涨趋势：年涨15.8%;学校：小学：22所 初中：7所 高中：4所

尔湾市坐落于南加州「技术海岸」的中心，因其生机勃勃的商业环境而著称。该市也以拥有以下优势而闻名遐迩：宜人的气候、大量受过良好教育和技术培训的劳动力、全美最安全的社区、充足的优良住宅供应和众多生活娱乐设施等。，著名的电子游戏暴雪公司(blizzard)，其总部就位于加州尔湾市。

2008 年美国人口调查局将尔湾市列为全美人口6.5万人以上最高收入城市排行榜第七位，2008年美国CNN Mondy杂志将其列为全美最适合居住的城市排行榜第四名，2011年商业周刊杂志将其列为美国最佳城市排行榜第五位。另外，尔湾市也在2010年的美国FBI年度犯罪率报告上成为全美10万人以上的城市中犯罪率最低的城市。

最近十年来，尔湾的华人居住人口剧增，相应的华人超市、书局、各种面向华人子弟的才艺学校如中文、舞蹈、音乐、绘画等都在尔湾市安家，给华人创造了更加良好的居住环境。

尔湾市学风鼎盛，拥有众多高等学府，包括美国加州大学尔湾分校、康科迪亚大学、尔湾谷学院，的南加州大学橙县分校、布兰德曼大学、拉文大学和佩珀代因大学等。尔湾市大部分地区位于尔湾联合学区内，该学区内有四所高中，分别是：大学高中、尔湾市高中、诺斯伍德高中(Northwoo

d)和伍德布里奇高中(Woodbridge)。其中，大学高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位，全美最好公立高中排行榜第二位。小学更是优秀，十八所小学被评为加州前100名小学。

尔湾市的房价一直也未有大的回落，究其原因，华人大量涌入推高了当地房价。美国房价的整体趋势并未对其购置资产意愿造成影响。许多华人宁愿在这里买房或租房，就是看中了尔湾市优质教育资源和安宁的社会环境。

亚凯迪亚Arcadia

总人口：53,000;华人比例： 45.4%;平均家庭收入：77,758美元;房价中位数：975,400美元;房价上涨趋势：同比增长23.9%;学校：小学：6所 初中：3所 高中：1所

亚凯迪亚是美国加利福尼亚州洛杉矶县的一座城市，位于圣盖博山山脚、洛杉矶市中心东北21公里。亚凯迪亚在最近四分之一个世纪经历了一场巨大的人口变化。大约30年前，亚市居民几乎全是白人;然而现在，有近半数人口为亚裔背景。这种转型与台湾、中国大陆、韩国乃至其他亚洲国家的财富增加并移民美国，有着密不可分的关系。

亚凯迪亚学区是全美顶尖学区，在2009与2010年，美国《商业周刊》(Business Week)评选「最适合养育孩子城市」名单，亚凯迪亚市成为全美15个入选城市之一。

美国次贷危机和金融海啸爆发以来，全美房价暴跌，但亚凯迪亚等加州华裔聚集城市却不跌反涨，直接原因是华人大量涌入推高了当地房价。华人重视子女教育的传统在美国发扬光大。许多华人宁愿在这里买房或租房，就是看中了亚凯迪亚等地的优质教育资源和安宁的社会环境。

钻石吧 Diamond Bar

总人口：60,360;华人比例：52.2%;平均家庭收入：68,879美元;房价中位数：576,700美元;房价上涨趋势：年涨18.00%;学校：小学：9所 ，初中：3所 ，高中：2所。

钻石吧是位于美国加州洛杉矶县郊外的一个富人区城市。钻石吧市与临近的奇诺岗市(Chino Hills)和核桃市(Walnut)皆位于绵延起伏的丘陵地内, 市容整齐美丽,草木如茵, 因此该区成为中上华人家庭的居住首选之一。

钻石吧市(DiamondBar)为南加州华人聚集的城市之一,亚裔佔总人口约52%, 约有两万九千人. 钻石吧市有一部分属于南加州顶尖的核桃市学区, 因此吸引许多重视孩子教育的父母迁居来该市. 众多的华人人口也吸引许多亚裔商家和餐厅前来设立。

奇诺岗 Chino Hills

总人口：74,799;华人比例：30.3%;平均家庭收入：100,099美元;房价中位数：554,900美元;房价上涨趋势：年涨20.20%;学校：小学：10所 初中：2所 高中：2所

奇诺岗市是美国加州圣伯纳迪诺县下辖的市，位于洛杉矶东郊约30分钟车程之处。市区范围的面积约116.2平方公里。「奇诺」(Chino)在西班牙语中的意思为「中国人的」。奇诺岗市在2012年被美国《金钱》杂志评为2012年最佳居住地;且在被评为美国中型城市年收入榜第6位;在2008年FBI将奇诺岗市评为最安全的城市之一。以加州来讲，在最适宜居住的前一百名城市中排名第七。

2015美国房地产市场展望

美国劳工部不久前发布的数据显示，美国2014年失业率已下降至5.6%，为6年半最低值。IMF(国际货币基金组织)对美国今年的经济发展也做了预测，表示今年美国经济增长有望达到3.1%，高于两年前的2.2%，也高于IMF预测的其他发达经济体今年增长率仅2.3%的平均值。

胡润研究院2014年的调查显示，64%的中国富人(财富不少于160万美元)都有投资移民倾向。而近来随着以英国、澳大利亚为代表的多个国家地区收紧移民以及签证政策，香港甚至全面暂停了资本投资移民计划，这都在相当程度上限制了中国富人们的海外投资渠道。在这种情况下，对中国人赴美商务/旅游签证由1年延长至10年，留学签证有效期由1年延长至5年的美国，似乎成为了中国富人们最好的选择。事实上，中国2014年来美旅客人数210万人，花费150亿美元;到2018年，中国来美游客可望突破400万;中国投资移民带来美国的投资接近50亿美元，中国人在美国房地产置业投资超过100亿美元。2014年的调查显示，在最受青睐的移民国家排行榜中，美国得票率依旧高居首位。随着移民的增多，将会有越来越多的人投资美国房地产。可以预见，2015年，美国房地产行业将迎来一个大发展。