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美国的公共住房体系实现你的“美国梦”

来源:http://news.dichan.sina.com.cn/2012/06/14/510464.html作者:北美购房网时间:2015/11/13

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大多数的美国人都会有一个“美国梦”,那就是拥有一套自己的房子。而美国政府在住房体系上的保障就是帮助每个人实现“美国梦”。

美国公共住房相关政策一般是以政策包形式公布和执行的,主要包括HUD保留的公共住宅项目,和公共住房改造相关的HOPE VI项目,社区发展拨款计划(CDBG),以及由联邦政府推动的低收入住宅税收返还政策(LIHTC)。

1. HUD公共住宅政策

联邦政府向各地的PHA提供资金,PHA用于增加面向低收入家庭的公共住宅。公共住宅的开发可以通过三种模式:(1)在PHA拥有的土地上,雇佣承建商开发由HUD批准的项目;(2)PHA通过招标的形式,寻找符合条件的开发商,开发商在自己的土地上按照PHA的要求开发项目,竣工后出售给PHA;(3)直接收购已有的住宅。

HUD每年向PHA提供的资金分为两类,即公共住房营运基金(public housing operating funds)和公共住房资本基金(public housing capital funds)。其中公共住房营运基金用于满足PHA在公共住房项目上的管理、运营、日常维护等支出。公共住房资本基金用于满足公共住房条件的改善,包括开发,翻新,拆除破损住宅等。如果PHA当年所获得的资金不足以满足当年改善公共住房条件的需求,它们也可以以未来将获取的补贴资金为抵押,从私人金融机构借款。

2. HOPE VI政策

尽管公共住房在改善收入最低家庭的居住条件上取得了很大的成功,但人们普遍认为这一政策是失败的。很多城市的公共住宅由于建造质量差,缺乏维护,房屋迅速的破败,加上兴建时过于集中,公共住宅社区往往沦为贫民窟,毒品泛滥,社会问题集中,居民生存环境恶劣。在这一背景下,国会通过了公共住宅的拆除重建计划,即HOPE VI。通过一套竞争机制,HUD每年向各地的PHA提供一定资金,用于拆除或重建已经毁坏的住房,支持社区建设,改善居住服务。各地PHA在如何进行改造上拥有较大的自主权,但一般倾向于将高密度的社区改建为低密度的联排别墅和花园公寓,并将公共住房和普通住房混建,以避免贫民窟的出现。社区密度降低意味着一部分原有住户必须另觅居所,因此,HOPE VI项目往往和租金券项目结合,对这些需要迁出的家庭实施补贴,以便他们能够顺利在市场上找到合适的住房。

3.  CDBG政策

在社区发展拨款计划(Community Development Block Grants)中,HUD每年向地方政府提供资金,用于满足一系列社区开发活动的需求,包括社区复兴,促进社区经济增长,改善社区的设施和服务等。地方政府在资金的运用上拥有较大的自主权,但所有的CDBG项目至少应满足如下要求中的一条:(1)改善中低收入家庭的居住条件;(2)防止或消除贫民窟,避免社区陷入衰退;(3)满足其它较为迫切的社区发展需求。获取的社区发展资金可以用于购置不动产;翻新物业;增加或改进公共设施;清洁;家庭购房援助;以及作为对盈利机构参与社区发展活动的补助。地方政府需要保证其中不低于70%的资金在一段时期内是用于改善中低收入家庭住房条件的。

4. LIHTC政策

LIHTC政策即低收入住宅税收返还政策(Low Income Housing Tax Credit)。联邦政府每年给各州分配税收抵扣的最高限额,建造公共住房的开发商可在10年内每年接受所得税的直接抵扣。开发商获得返税额度后,可将其卖给包括银行在内的投资机构。这些机构买入税收返还额度以降低自己的税收负债,而开发企业则通过这种方式实现融资,降低了项目的债务成本。

 

 

 

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标签:美国,住房政策

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