本月，美国长线贷款利率再一次上调，这预示着短期内美国的房贷利息将不会有下降。美国抵押贷款巨头房地美(Freddie Mac)表示，今年二月，美国30年房贷利息从去年年底的4.15%上涨至4.16%。2016年的基准利率为3.62%， 全年平均房贷利率为3.65%，为1971年来最低水平。

不少专家认为，未来几年的利率会上涨并维持在4%以上。与此同时，15年贷款利率从一周前的3.35%上涨到了本周的3.37%。

自川普去年11月竞选获胜后的几周开始，利率就开始逐步上涨。投资者认为川普在减税和大力发展基础建设(如: 道路、桥梁和机场) 方面的计划会拉动美国经济，带动人们向银行贷款投资的热情。事实上，美国不少大型城市都出现了地产开发热潮，其中去年西雅图市中心的吊车数量多达58个，位居榜首，洛杉矶紧随其后，其次是首都华盛顿。为了避免市场过热存在风险隐患，美联储会适时上调利率进行调控，以保证美国经济稳定、健康的发展。

在我们看到经济增长的同时，也要意识到川普当局及其政策可能带来的不确定性。2月初，美联储主席Janet Yellen表示利率在短期内会维持不变，但如果美国经济走势持续稳健，势必会很快再次上调。

最新数据显示，贷款利率上涨并没有阻挡人们的购房热情。今年1月，美国公民的购买速度

迅速攀升，大城市刚上市的房屋3-4天就能被售出，竞价大战早已司空见惯。以西雅图所在的华盛顿州为例: 由于外州科技公司的迁入、本地科技巨头的扩张、以及国际投资者的青睐， 2016年华州的平均房价增长了10.3%，同时政府对地产开发的总审批数量更是增加了86.2%。

贷款实例

去年10月中旬，我们的一位客户在西雅图北面的城市购买了一套85单元的公寓大楼。该地产并不位于核心地段，也不是新房，但当时美联储并未加息，因此最终还是拿到了5年定息3.25%贷款利率。而今年年初，另一位客户购买了一栋商住混合大楼 (底层CVS药店，余下33单元公寓)。 虽然地产位于西雅图繁华的 “安妮皇后(Queen Ann)”社区，且为2016年全新建筑，但由于加息的影响，客户最终只拿到4.08%的贷款利率。

从上面的例子可以看出，虽然前者的地产在各方面都不如后者，但由于未受到加息影响，拿到了很好的利率。对于需要贷款的投资者来讲，无论是住宅还是商业地产，入市时间都极为关键，漫长的观望不仅会使您错过投资良机，还会造成现金流缩水。

用数据说话

图一: 美国平均年贷款利息走势

美联储去年还未加息时，美国的平均房贷利率为3.37%。而本周一，平均房贷利息已上涨至4.15%。假设客户想购买一处300万的地产 (住宅或商业)，如今的利息相当于每年要多还银行$6000多，一个30年的贷款就要多给$18万，相当可观。

联邦基金利率(Fed Funds Rate)的调整与美国经济形势有着密不可分的关系。2008年金融危机时，市场的混乱和不确定性使金融机构不愿承担巨大风险，因此用提高贷款利率的手段来控制投资泡沫。

图二: 联邦基金利率走势

一年后，美联储为了帮助美国经济复苏， 在2009年将利率下降至近0%，以刺激居民消费和投资活动。十年的经济阵痛和复苏过后，美联储在2015 年12月首次加息至0.5%，这既是经济危机结束的里程碑，也肯定了美国当前强劲的市场现状。2016年12月，美联储再次上调利息至0.75%，并表示利率将在2018年达到2%，2019年达到3%。

虽然联邦利率上涨意味着美国经济成乐观增长态势，但却无形中拉升贷款利率，从而增加了贷款压力。打算投资海外房地产市场的投资者需尽早打算，在美国或香港备好资金，免得到利息再次上跳的时候才后悔莫及。