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北美告诉你:美国房地产交易流程及注意事项

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2015/11/9

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美国是一个成熟的市场经济资本主义国家,其房地产市场已经很成熟,各项法规完善。美国房产交易程序完全由第三者来把握和监督完成。其中中立的第三者,就是托管交易公司 (Escrow Company) 、产权保险公司 (Title Insurance Company) 以及专职房地产的律师事务所。买卖双方签字,卖方送出产权 (Title) ,买家的自备款和银行的贷款全部进到这个中立的交易公司 (Escrow Company) ,才由这个“中间人”完成交易的法律程序,就算有产权不清的情况,例如交付了款项却发现物业遭到卖方的债权人抵押,产权保险公司也会出面解决。所以,买方不必担心钱付出却拿不到物业的风险,卖方也不用担心转移了户名却拿不到或拿不齐交易款项的风险。

一般来说,在美国买房子时的流程大致如下:

寻找合适的房产经纪人并列出您购买房子的区域及相关要求,如果不用房地产经纪人,一定要聘请房地产律师。如果聘用房地产经纪人,他们将为您处理包括法律事务在内的大多数业务。

联络贷款公司或贷款经纪人,选择适合您的贷款计划及取得贷款预先批准书 (Pre-approval Letter)。

请房地产经纪人为您寻找理想的房屋,挑选出喜欢的房子并实际看房,买方决定出价金额及支付订金 (约为出价的2-3%) 及发出购屋意向 (Offer) ,报价通常会在24 - 48小时内得到答覆,卖方可针对买方的出价合约决定选择接受、拒绝、或再讨价还价。请注意:这是一份有法律约束力的报价,除非条件不能满足 (比如房屋验收不合格、或者贷款无法批准等等),不得撤回。多数情况,如果您在报价 (Offer) 上签了字,就意味着您必须按您已报出的价格支付房款。

购屋合约被买卖双方接受后,即由第叁方也就是托管交易 (Escrow) 公司进行买卖过户手续,支票存入托管交易公司帐户,买卖双方签署过户正式文件,卖方提供该房屋各项资料及报告。

买方必须遵守双方协议的付款日期;卖方则要确保房屋质量和交房日期,并要通过买方安排的验房程序 (费用由买主承担) 。卖买双方都有权不执行任何与合同条款不符的安排。买方向贷款公司提出贷款相关文件,通常包括头期款证明、工作证明等等。

“房屋检查保护”(Home Inspection Contingency):在这段时间内,买方可以请专业中立的房屋检查员 (Home Inspector) 检查全屋状况,并由经纪人协助要求卖主维修或从购买金额中扣除维修费用。以加州而言,如果买方有任何问题,可以在签订合约后的17天内无条件煺出合约并煺还订金。

“贷款保护” (Loan Contingency) :在这段时间内,由贷款银行派估价师确认房屋价值、完成贷款银行要求的相关资料,并在购房合约贷款保护期内取得贷款批准,并与公证公司或公证人在约定的时间内完成贷款文件,如果贷款得不到银行的批准,可以无条件退出合约并退还订金。

完成过户公证手续:在过户结束日之前,购买房屋保险,将头期款以及各项买卖文件手续费以银行本票或现金汇款给托管交易公司 (Escrow Company) 。同时银行放款、产权公司完成房屋产权转让手续并在政府部门完成登记。

最后房检:在过户结束日前三天,可以对房子做最后一次检查,确定房子状况。

过户完成取得钥匙,完成购房及交屋。同时必须联系好水、电、瓦斯、电话等相关服务。

在买卖交易结束时会收到各项收费明细及房产证的影印件,买方会在买卖交易结束后约3-6个月内收到一张源始的房产证。

虽然以目前的移民法而言无法让在外国人靠着在美国买房子而获得绿卡,但是美国也没有限制外国人在美国置产买卖房屋。只要有足够的资金或者是符合美国贷款的规定,就可以找合适的物业出价并购买物业。但要注意的是美国各州购屋及贷款时所产生的费用会有些微的差距,要请负责的房地产经纪仔细了解相关的规定,才能找到符合您需要的物业。

到美国买房需要准备哪些文件?现金买主需要准备的文件:

A.有效的护照和签证

B.购房资金证明 (中英文版的银行存款证明)

C.在美国当地银行开设的帐号如果用现金购房,准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件:

A.有效的护照和签证

B.工作证明、工作收入证明 (视银行要求而定)

C.自付款部份的资金证明 (中英文版的银行存款证明)

D.在美国当地银行开设的帐号

 

 

 

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标签:买房有土地证吗

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