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亚特兰大房价,我在亚特兰大买房经历

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2015/11/26

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独户房在美国是最常见的居住型地产。价格和选择性也相差极大。拿亚特兰大这个特定的城市来讲,既有在犯罪高发区的价格1万美元的的老房子,也有在城市黄金地段的价值几千万美元的庄园式豪宅。

即使是同一个小区,房子和房子之间也有差距。好的小区,每个房子的大小和房型都应该是不同的。房型相同会降低整个小区的售价。这也是在考验开发商的设计能 力。面对如此多的选择,最重要的就是要清楚自己想要什么。并且集中精力去找符合这些条件的,其他的一律忽略。切忌“吃着碗里的,看着锅里的”。

 

所以从最开始我和老婆便定下我们的条件:

1. 价格在25万左右,特别好的情况,可以提高到30万。

2. 一定要在好的学区。好的学区是房子价值的最大保证和增值的最大动力。

3. 出租价格要高于我们每个月的付款,包括月供,地税,保险等等。这在当下的亚特兰大房产市场不难实现。

 

很快,我们便将选择的范围固定在Johns Creek和Alpharetta地区。 原因很简单,这两个地区房子很新,大部分都是“90后”。其次,学校很好。其中的North View高中在整个亚特兰大地区排名第一,在全国也是很有竞争力的学校。 最后,这两个城市都在快速发展,房市也会率先回暖。

 

我们的地产经纪Sarah是一位非常负责的女士。为我们提供和很好的服务。可以看出她对这个行业很有激情,经常滔滔不绝的和我讨论房产购买和投资的问题。而且她本人也有4套投资房。 

 

于是,我的工作便成了每天去看新的房源。但凡有价格合适,而且符合我们条件的房源, 马上电子邮件给Sarah。 她也同时帮我们找, 最终周末前她会把所有要看的房子放在一起,定好路线, 然后我们一家一家的去。这样每周周末看房子,持续了3个多月。 看了不下100个房子。大开眼界。

 

过去4年,美国遭遇了1930年以来最为严重的经济危机,其导火索就是次级贷引发的房产危机。而且亚特兰大不知什么原因又取消了房产的免税,导致房产价格一落千丈。尤其是在一些较差的,以租房为主的地区, 房产的价格甚至下跌80%以上。

 

[转载]在美国(亚特兰大)买房子经历 <wbr>(三)

这个原价15万的房子,现价2万7千美金(包括前后院的地)

 

很多房主看到了自己资不抵债(房产的市场价低于其银行贷款),纷纷跑路。把房子丢给银行,银行只能低价出售资产变现。 这种房子叫做银行拍卖房。其实,银行是要经过一次拍卖,如果没有人出现金购买,再转入市场。由于房价下跌太多,很多美国人都觉得没有必要再付一个不值那么多钱的房子,因此纷纷跑路。所以,市场上充斥着这种银行拍卖房 (30%)。

 

要命的是,一旦一个小区有一个银行拍卖房出现,整个小区的价格就会被带下去。 即使是那些正常卖房的人,也不得不降低价格同这些银行拍卖房竞争有限的买家。 

 

2002年2月份,我们找到了一个非常漂亮的房子。400多平米,上下两层都很大, 都有大的敞开式厨房。而且房子就在一个小的湖边,可以修一个小的码头,放船垂钓。景色很美,而且这个房子在一个高尔夫球场的社区。 整个球场和小区融为一体。相比前两年, 价格已经跌落了10万美元, 不过还是要价34万美元。超出我们的范围。 不过我们想着,因为两层都带有厨房和卫生间。我们出租上层,住在下层,这样每个月的只需要很少的月供。为了验证这种想法的可行性,我们特意请了一个专门做 租房生意的地产经纪来实地考察。他的结论令我们比较失望。他说,这种方案实施起来相对比较难,由于水电等都楼上楼下都是算在一起的, 所以分租容易纠缠不清。而分装水电的费用又很高。 另外,由于这个房子在郊区,住在这里的都是有家庭的人,更希望能有一个有隐私的环境,不喜欢楼下还住人。最后,我们虽然有些不舍,但还是果断退出。

接下来,我们又很快看中了一个房子。 这个房子在North View高中的学区, 250~300 平米, 还带有一个地下室。 房子里面全部都是木质地板,大理石台面,不锈钢的电器。 后院不大, 但是也不算小。 但是整个房子的内部给人一种非常新的感觉。最重要的是, 这个房子是银行拍卖房。可怜的房主在2005年以36万的价格买入,银行现在的要价是23万2千。 我们看了这么多的房子, 知道这个价格是低于市场价的,也知道这是银行的一种手段。以低于市场价的价格推销,然后众多买房者纷纷递交报价, 然后银行的资产管理者说,明天下午递交你们最终的报价(暗拍卖)。因为房子很好,大家一拥而上,最终成交价往往高于市场价。 

 

我们经过仔细推敲,觉得这个房子值27万。但是我们最多想给到26万,于是我们报价26万。 接下来就是1个多星期的痛苦,漫长的等待... ... 最终, 我们又失手了。 我不知道这个房子最终会以多少钱成交, 但是我告诉自己,26万是我的最高报价, 已经无怨无悔。 

 

有段时间,真是到了快要放弃的地步,觉得我们的要求是不是太高了,符合我们条件的房子根本就是不存在的。但是,我仔细的分析了一下我们看过的房子,退出的原因这样那样。我相信,亚特兰大的房市还是在底部震荡的,坚定了我能够找到的满意房子的决心。 这段时间,我养成了一个习惯,就是每天早上睁开眼睛的第一件事情, 就是拿过来手机,查看今天在我们所感兴趣的地区有没有新的房源,比较这些房源。一旦有看着比较好的, 马上发给我的地产经纪。 

 

就这样,时间又过去了几周。 一天早上,我又睁开眼睛,和往常一样的去查看新的房源。我发现,在我们最喜欢的Johns Creek市有一个房子在卖。价格26万9千。 仔细看了一下, 这个房子几个月前上过市场,买32万,但是没有卖出去。因为照片比较少,只有正面的相片,和一张后院的相片。 而且不是太清楚。 不过这个价格和区域都比较满意, 我就发给了Sarah。 Sarah马上给对方经纪打电话,表明了我们的兴趣,约了周六去看。 这个房子并不是银行拍卖房,而据我的经验,一般这样的房子,房主都会多少对自己房子感到骄傲而提高报价。所以我也没有报太大的希望。

 

不过从我和老婆进入房间的一刻,我们两个的嘴就一直张开着,没合拢过。这个房子不同于以往任何一个我们看过的房子。 之前的房主请专业的室内设计师进行过精心的设计,每一面墙壁和屋顶的着色都煞费苦心。设计师虽然着色大胆,但是整个房子却显得浑然一体,个性统一。 而且房子结构非常合理, 宽敞的厨房有着大大的窗户透到后面的阳台,空间虽然不是很大(不算地下室和阳台270平米),但是一个角落都可用。楼上的四个房间,两个卫生间和一个洗衣 房,分布均匀合理,而且有连个楼梯可以通到楼下。最让我们喜欢的就是房子的阳台。房主将阳台上面加个一个挡雨的棚子,有两个吊扇,坐在阳台的沙发上微风吹 来,十分惬意。而且,这个房子有一个很大的平坦的后院。中间种了一棵日本枫树。后院的草坪非常的漂亮,被房主切割成非常整齐的形状。原来这个房主是当地一 家著名的庭院设计和护理公司的庭院设计师。怪不得家里的庭院这么漂亮。

 

而且,这家的家具业令我们垂涎。一进门的一具非常漂亮的吊灯立刻将整个门厅装点起来。旁边办公室内的桌子和柜子是纯正的红木,雕琢至每个细节。会客厅和晚 宴厅相连,里面的家具都是很高端的家具。这个房子,这个价格,是我们看了这么久以来最好的。从很多细节上,能够看出房主对这个房子的细心照看。比如,在地 下室,虽然没有装修,但是房主把墙上贴上了塑料布,最大可能的保证室内温度。 同时在阳台的挡雨棚正下方,有一个排水槽,这样不会让下的雨渗入地上损坏地基。 

 

那天,从这个房子出去的时候,我们已经没有心思再看别的房子了。 因为我们看了这么久,这个房子, 这个价格,应该是最好的。 于是我们当晚就告诉对方,我们想给一个报价。因为我们有过经验,所以知道拖得久,一定会有竞争。所以,我们给了26万4千的报价。但是要求卖方把灯具和家 电留下。我们小小的讨价还价之后,达成了协议。正当我想问他们的家具卖不卖的时候,他们主动联系我们,想就整个房子中的家具做一个交易。经过打听,我们得 知卖方夫妻离婚,所以要迅速卖方,家具然后到法庭分产。这对我们来讲是个绝好的机会。因为,我们可以尽力压低家具的价格,因为他们没有别的选择。 

 

我们要求他们报价,果然他们给了我们一个12000美元的报价。而且说这已经是他们买价的50%了。我相信他们讲的。因为我回去查过相同家具的价格,得到 相似的结论。但是,这个价格显然太高。经过和老婆的商讨,我们决定压价到他们报价的30%~40%。最终我们回价4000。 没想到对方竟然接受了,这令Sarah也非常吃惊。因为这些8~9成新的家具,原价要2万美元左右。后来,很多朋友到了我们家之后,也说这个价格和白捡的 似的。

 

一切谈妥,等待贷款。 经过次贷危机,银行老实了很多。他们终于醒悟过来,原来房子也是可以跌价的。以往对于贷款查的很松,但是现在要我出具十多份文件证明我的存款,收入,在美国的身份等等一系列内容。 不过最终一切办妥,在律师的解释下,签了一摞厚厚的文件。终于拿到了房子的钥匙。

反观在亚特兰大买房者9个月的经历,感觉学到了好多的东西。从很多方面观察了房地产市场。读了几本房地产投资的书,也认识了很多地产经纪人,地产投资人, 并参加过一些行业内的聚会。经过5年得不断下挫,亚特兰大的房地长市场已经在底部震荡了半年。租房市场持续火爆,租金上涨速度很快,而越来越多的银行拍卖 房涌上市场。在很多地区,租金已经足够付按揭,并有一些可观的剩余。 我不想去依赖房子的涨价,因为这很难预测。但仅仅是租金带来的现金流,就应该是投资这边房地产的一个理由。

 

现在搬到新房子已经2个多月了。我和老婆都越来越喜欢我们的新家,感谢神给我们这样的一个机会。我们每天还是很忙碌的工作,攒钱投资。但偶尔闲下来的时 候,在阳台上烧烤,坐在那里挺音乐,看书,尤其是下雨天,听着,看着雨和后院绿油油的草,是对我们平时辛劳的一种放松和奖赏。

 

 

 

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