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西雅图房市竞价的昨天, 今天, 和明天

来源:作者:北美购房网时间:2016/5/12

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在进入正题之前,有两个重要术语是地产投资者一定要了解的,那就是Asking Price (要价) 和 Offer Price (出价).

Asking Price (要价)

对于卖家来说,最大的挑战莫过于决定自己房产在市场上的价值。这就意味着我们要抛开个人情感,客观评估自己的房屋。确定 “要价” 是出售房屋的第一步。要价不合理,常常导致房屋滞留或错过好买家。这时如果您身边能有一个专业经纪人通过市场分析的方法提供出价策略,那么这将会是一个好的开始。市场分析的流程一般包括对您周边相似房产出售的价格作出分析对比,然后以此为基准,根据您自己房屋的特点在要价上提出建议。有些时候,在经纪人的指导下,略低的要价反而会使最终售价高于预期值。

Offer Price (出价)

与卖家相较,买家面临不一样的挑战,那就是“出价”-提交愿意购买的价格。虽然卖家接受什么样的出价取决于很多方面,比如屋主有多着急脱手,房源在市场上停留的时间,特定区域要遵守的规定等。但以现在美国主要城市房市火爆的程度来看,买家平均出价均高于要价。这时侯,如果能有一个专业经纪人指导买家出价,就能在竞价大战中脱引而出,以最优的价格购买成功。

房屋竞价的过去

在2013年5月, Redfin房产网曾做过一项关于当月全美热门城市住宅房价竞争的统计。其中,西雅图超过67%的已售住宅有至少一个竞价。在排名中,旧金山毫无悬念的位居首位,西雅图则因其高科技产业的蓬勃发展和强劲的购买力跃居第三(见图一)。

当月,Redfin旗下70%的西雅图地产经纪人代客户的出价面临多个竞争者竞价,买家面临多个竞价的局面在当时已非常普遍。大多数住宅在几周之内就销售一空,有将近一半的房子在第一周之内就已经售出。

(数据来源:Redfin 2013年5月竞价报告)

            (图一)

房屋竞价的现状

当前,西雅图的住宅地产仍处于卖方市场。根据Northwest MLS的数据显示,尽管今年4月的新增可售住宅房源较3月上升13.6%,但住宅房源总储备量仍大大低于一个平稳市场的需求。MLS的高层表示,市场的不平衡将会促使急于购房的买家作出不理智的决定而承担更多风险。

前Northwest MLS 主管Ken Anderson在采访中提到 “现在住宅的市场供给已经达到了历史新低。成功的购房者都已经在和自己的经纪人紧密合作、学习和了解市场,选择最合适的贷款方式,用最明智的决定来应对其他买家欠考虑的出价。”

John L. Scott 地产公司的CEO,J. Lennox Scott 用 “又一猛击” 来形容刚刚过去的四月房市, “现在的房市比去年又激烈了很多,80%的新房源在30天之内就被销售一空。” 他紧接着说道 “几乎所有的新房源都在销售中,King, Snohomish, Pierce 和Kitsap 等地90%的房子出现多个竞价。大量的看房需求和买房者频繁出价使得地产经纪人非常忙碌。一个不错的房源出现十几个买家争抢,以高于要价20%的价格卖出的例子,已经不再是新鲜事。

“由于市场没有足够的房源供给(新建房屋和再出售房屋)导致房价迅速攀升”  Mike Grady, Coldwell Banker Bain 房地产公司的总裁表示对这一看法的赞同。他指出,在过去的几年里,几乎所有多家庭住宅开发都是公寓(apartment),而不是共管公寓(Condo)。 他认为,这是由于开发商想规避Condo开发的高门槛和可能会遇到的诉讼问题。房产经纪人表示,市场上可出售Condo相比于去年减少21%,价格也从15年的均价$320,000 涨到$335,000, 涨幅将近19%。

Diedre Haines, 前Northwest MLS的董事会主席表示了对于“买家疲倦”这一现象的担忧。由于急于购房,买家放弃了很多自己的权力,比如房屋检查,产权审核,社区调查等等。从出价书中把这些条件删除固然会获得卖家的青睐,但同时也增加了成交以后买家的风险。这时候,买房者就需要一个好的经纪人来及时阻止不理智的出价冲动,依据其专业知识来共同商讨出明智的解决方案。

房屋竞价的未来

不可否认,西雅图作为一个科技飞速发展的地区,吸引着无数对于房地产市场产生影响的买家和租客。作为西雅图商业巨头之一的 Amazon,这几年来一直持续不断扩张。Coldwell Banker Bain 房地产公司的经纪人主管Sam DeBord 说到 “高科技员工移居这里有易于西雅图的经济发展,但是我们的房源储备量还不足以满足他们的需求”。 据悉,Amazon在西雅图的员工总数已经达到26,500人,同时还有上百个职位正在招聘。全球范围内,Amazon仅去年已有76,500名新员工加入,使其员工总数达到230,000.

西雅图这片土地上孕育的成功故事已不再局限于Amazon, 微软,Expedia 旅游公司,Zillow 地产平台等当地科技巨头。近几年来,硅谷的世界著名科技公司,Facebook, Google, Twitter, Dropbox, Ebay 等也纷纷来到西雅图开设自己的分部。可想而知,大批科技员工的涌入将会使西雅图以及周边地区的房价面临挑战。总部设于西雅图的North America Real Estate Investment Group地产公司客户关系总监Evan表示“对于房地产投资者来说,如何在西雅图投资,在哪个地段投资,以及怎么投资成为了一个更加艰难的课题。这个时候,找到一家专业权威的地产公司,并和值得信赖的经纪人密切合作变得尤为重要。”

 

 

 

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标签:西雅图房价, 竞价

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