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美国房地产市场摇摆不定

来源:http://finance.jrj.com.cn/2015/11/04081120022503.shtml作者:北美购房网时间:2015/11/29

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近些年来,美国楼市持续低迷,有人认为完全是金融危机经济衰退造成的,除了这方面的因素以外,与其房地产观念、投资预期、政策法规有很大关系。但随着销售回暖,美国房价也不断上涨,目前各界普遍对美国房地产市场复苏持乐观态度。

国际金融危机发生后,美国房价出现了大幅回落,美国新建住房销售中间价由2007年的24.79万美元/套回落到2009年的21.67万美元/套,降幅达到12.3%,部分城市降幅更大。但随着美联储大幅降低利率并实行量化宽松政策,从2010年起,美国房价开始企稳回升,2010年到2013年,美国新建住房销售中间价涨幅分别为2.35%、2.43%、7.92%和9.67%。

2013年美国新建住房销售中间价为26.89万美元/套,已超过国际金融危机发生前的房价水平。2014年美国新建住房销售中间价继续上涨5.47%,达到28.36万美元/套。虽然美国房价持续攀升,库存也低于危机之前的水平,但从美国房地产市场运行的主要指标观察,美国房地产市场复苏的基础并不稳固。

一是国际金融危机发生后,美国的家庭收入增长缓慢,难以支撑持续上涨的房价。2008年,美国全部住户家庭收入中位数为50303美元,金融危机发生后,美国全部住户家庭收入中位数在2009年和2010年连续两年出现下降。从2011年开始,美国的家庭收入出现恢复性增长,但增速较为缓慢。2011年到2014年,美国全部住户收入中位数同比名义增速分别为1.58%、1.92%、5.03%和0.13%,收入增速明显低于同期房价涨幅。由于家庭收入增长缓慢,意味着持续攀升的房价缺乏坚实的基础。

 二是房价的持续快速上涨主要是低利率政策推动,一旦美联储开始加息,则推动房价持续快速上涨的动力将会消退。为应对国际金融危机,美国采取了一系列“救助”措施,通过中央银行扩大资产负债表、财政担保等方式为市场注入流动性,同时大幅度降低利率水平,以刺激经济。

美国住房抵押贷款30年期固定利率在2008年9月份之前一直在6%以上,到2011年底已低于4%,今年以来住房抵押贷款30年期固定利率水平也一直低于4%。在美国家庭收入增长缓慢的情况下,由于利率大幅降低,购房人的支付能力在短期内显著提高,美国住房购买力综合指数由危机前2006年7月的101回升到2012年2月的历史高点210。住房购买力指数与利率水平高度相关,一旦美联储开始加息,则必然带来住房购买力指数的下降,推动美国房价上涨的动力也将很快消退。

 三是新屋销售量和开工量虽然持续增加,但并未恢复到次贷危机之前的正常水平。2012年以来,随着美国房价涨幅加大和待售房数量处于低位,美国新屋开工量开始持续增加。2015年以来,虽然美国新屋开工量继续保持在较高水平,但目前的新屋开工量仍较次贷危机发生前的长期均值水平低20%以上。

上面的讯息来看,虽然美国的房地产市场逐渐的在开始复苏,但可能不会长时间的持续,还会继续的波动。

 

 

 

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标签:美国,房地产

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