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美国二手房

来源:http://www.people.com.cn/GB/guoji/1031/2203023.html作者:北美购房网时间:2015/11/29

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        美国购房和租房价格双双看涨,让美国人不得不远离房地产市场。今年2月二手房的平均售价涨幅创新高,专家分析认为这会令买房者更加困难。

    凡在美国买过房子的人都会记着这样一句话:“买房子,第一要考虑的是环境,第二要考虑的是环境,第三要考虑的还是环境。”美国人买房子,对周围的环境很挑剔,而所谓环境也无非是交通方便、周围有好学校、社区安全。可以说,符合这些条件的房子基本都在城市的繁华区,而这种地段基本没有新建的房子,都是二手、三手乃至四手的旧房子。即使有新建的房子,那价格也绝对不是一般人能承受的。因此,在美国买房子,大都是买二手房。

  今年2月25日,美国全国房地产经纪人协会发表的一个报告显示,今年1月份美国二手房销量比去年12月份增长了3%,达到609万套;每套住房的平均价格为16万美元,比去年同期上涨6.7%。其中,二手房与新房的交易比例为3.22∶1。这份报告是就美国全国范围而言的,在美国的大城市,二手房的交易数量要远远大于这个比例。根据美国房产交易的有关统计资料,在大城市中,所成交的4套房产中,二手房至少占到3套。

  有年头的老房子最有吸引力

  在美国的二手房市场上,最好卖的是老房子。因为除了环境因素,买二手房的人首先会从以下几个方面考察二手房的状况,而无论从哪个方面考虑,老房子都最具优势。

  一是二手房的内部设计和布局是否合理,是否有足够大的空间。美国的老式住房,一般都有一个餐厅、一个客厅,内部设计比较合理,即使短时间内不改造,住得也会比较舒适。另外,建筑年龄在30年以上的旧平房,虽然年代久远,但房子的客厅和餐厅面积比较大,房子显得很宽敞,与目前兴建的一些面积小、设计局促的新房子相比,有很明显的优势。

  二是二手房的建筑材料是否货真价实和牢固可靠。美国的老房子80%都是用的木质材料,在西部地区这样的房子能保持百年以上。在洛杉矶地区,房屋市场上流通着很多建筑年龄在70年以上的老房子,主要就是因为这些老房子都拥有比较好的建筑材料,地板、房梁都是上好的木头,买这样的房子,肯定实惠。

  三是二手房是否是独门独户,有自己的前后院。美国的老房子中有很大一部分是老式的“花园洋房”,虽然房子破旧不值钱,但房子下面的地皮却价值不菲。只要位置好,这样的老房子也值得一买,因为翻修一下就是豪宅。另外,这样的房子还有很好的投资前景,如果将旧房子推倒重建,连房子带地都会价值翻倍。

  记者原来租住的房子在洛杉矶。房子的建筑年龄有80多年了,房屋状况很差,冬天冷夏天热。但是,这栋房子坐落在当地的富裕区,不仅独门独户,还有占地近900平方米的院子。上门向房东求购这套房子的人不在少数,但房东却舍不得卖,因为谁也说不准这房子会增值到什么地步。

  从以上几个方面分析,如果说二手房是美国房屋市场上的宠儿的话,老房子就是二手房市场上的宠儿。

  价格在30万美元以内的二手房最好卖

  在美国,近年来开发的新房大多建在新开发区,距市中心较远,交通多有不便,价格又比旧房子高出不少,因此,二手房市场中的老房子最受消费者青睐。建筑年龄在50年以下的二手房,如果价格在30万美元以内,那么一定非常抢手,因为无论是房屋状况还是价格都符合白领阶层的要求。

  其实,美国人平均每隔六七年就要换一次房,换房的主要目的是为了赚钱。每当美国经济出现下滑的时候,美国的房地产业就一定会红火起来。因为通过买卖房屋可以从中获得不小的一笔收入。许多人通过买卖房屋,支付孩子的教育费用、老人的养老开支。近年来,随着移民大量进入,二手房的购买者又增加了一支生力军。他们中的许多人也投入到房屋交易的大军中来,通过这种投资方式迅速改变了自己的经济状况。记者采访了6个华人移民家庭,其中有4个家庭通过买卖二手房取得了不错的收入。现在,洛杉矶的华人中流行着一个顺口溜:“租房不如买房,买房不如卖房,卖新房不如卖旧房。”说的就是二手房容易升值、容易出售的情况。

  贷款买房压力不大

  在美国,贷款买房是最主要的购房形式。如果你是美国公民,只要能够提交相应的信用证明,比如从来没有拖欠贷款、按时交纳各种费用、没有不良记录等,就可以在银行轻松贷到购房款。银行支付的第一笔购房贷款一般是房屋总价的10%或20%。

  近年来,美国连续降低利率,为想买房的人开了绿灯。由于二手房持续走高,美国银行都很看好住房贷款市场,不断推出新的优惠措施,降低贷款门槛,刺激人们贷款购房。

  另外,在美国工作学习的外国人越来越多,为了抓住这部分消费者,银行不断降低外国人的购房贷款门槛,吸引他们在美国买房。大部分外国人并不打算在美国扎根,所以买房子的时候以二手房为首选,这就进一步活跃了美国的二手房市场。外国人在美国的信用情况很难调查,尽管如此,很多银行还是会把款子贷给想买房的外国人。在洛杉矶的电视节目中经常插播这样的广告:没有信用或信用不好也没有关系,我们(银行)照样可以为你贷款……

  二手房市场还要热下去

  美国二手房市场之所以持续升温,分析起来主要有以下几个原因。

  首先,美国从第二次世界大战结束以来,一直实行鼓励家庭拥有住房的机制,客观上积累了大量二手房资源。第二,美国从上个世纪60年代以来实行鼓励移民政策,为二手房市场提供了大量买主。第三,美国连年实行减息政策,为大批低收入和移民家庭打开了购买二手房的大门。第四,在网络高科技产业化为泡沫,股市低迷的情况下,大批投资者转向二手房市场,刺激了二手房的升值。

  美国二手房市场持续升温的现象,已经引起许多专家学者的注意。美国城乡住房协会有关学者认为,美国二手房市场的发展,已经深刻地影响了美国城乡住房建设的概念。现在,越来越多的住房建筑商,已从原来的单一新社区住房建设转向旧房收购改造和新社区开发并举的策略,住房销售和金融贷款服务进一步结合,推出了更为便捷的房屋交易模式。另外,越来越多的美国家庭开始注重加大住房投资,并把投资房屋作为个人理财的一个重要手段。由此看来,美国二手房市场在未来数年内,仍然会持续繁荣。

 

 

 

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