热线电话:400-668-9628

秘籍 | 中国人在美国置业 产权人写谁最好?

来源:作者:北美购房网时间:2016/12/13

北美购房网信二维码
扫一扫,随时看

中国人把子女送往美国升学的人数与日俱增,同时也有许多人为了让在美国上学的子女有个住宿,决定以自己的名义买下房子,甚至多买几栋用来出租,一方面是想通过收取房租来补贴他们的生活费,另一方面是担心已泡沫化的中国房市会带来资产贬值。因此,很多客户将目前价值仍居高的中国大陆房产出售,把卖掉房产获得的款项转移到被视为避风港的美国。

在美国置办多套房产的过程中,殊不知,美国要缴纳的税种多到令人咂舌。几日前,本公众号推送了在美国纳税的相关知识,今天,本文将具体分析外国人在美国置业所涉及的遗产税和赠与税的问题。其中,房产证上写谁的名字,是很多人关心的问题,因为这会牵扯到继承人将来要缴纳多少遗产税。

在美国,房产证上写谁的名字会出现以下几种做法:

 做法1:房契上只写大人名字,之后会留给孩子。 做法2:房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有)。这样,在孩子继承房产的权利高于其它任何亲属或债权人。 做法3:仅写孩子名字。在美国,18岁以下未成年人无权签署任何法律文书,只能靠父母或监护人代理,当父母或代理人无法继续代理时,必须事先设定继承代理人。这样的实际操作非常麻烦,不建议采用此种方法。
那么,我们就来分析一下前两种做法的利弊!
 

房契上只写大人的名字,之后会留给孩子


假如,您现在以个人名义买了80万的房子,在您百年之后,您的孩子才继承,他以后卖房付税的计税底数是您去世那一天的房屋市价(假设为120万),如果他马上以120万卖掉房子,收益所得是零(120万售价–120万计税底数= 0),不需付任何收益所得税! 外国人在美国的遗产税上免税额只有6万美金,虽然没有收益所得税,但是孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房子的产权。也就是说,如果您的孩子是以这样的方式继承遗产,将会额外再交很多遗产税。

房契上同时写上大人和孩子的名字(联权共有)

假如,您买的这栋80万的房子,房契上写的是您和您孩子的名字,这在美国算作是赠予他一半产权,他的计税底数会是您买价80万的一半,即40万。在您百年过后,由他继承,计税底数就是您去世那天房屋市价120万的一半,即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万,总计税底数为100万。他若马上以120万卖房。收益所得是120万售价–100万计税底数=20万,他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所)!可以看出,联权共有也会增加孩子的纳税负担。 另一方面,它也对您本人增加了额外的负担。以下几方面的例子非常的现实,但是“忠言逆耳”,有些情况不得不提前考虑,做好万全准备。 如果将来有一天,因某种原因您急用钱,非常需要卖掉这个房子。但是,万一儿女在这紧要关头阻拦卖房,您可是一点办法也没有! 如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世,结果可能是他的合法继承人和您一起拥有这个房产。另外,他的债权人也会来找您。 如果孩子有税务问题,会有税务留置扣押权“绑”在房子上。 如果孩子申请破产,即使您有一半产权,房子仍可能被强制卖出。 如果孩子被起诉承担车祸责任,受害人要求赔偿金额巨大时,房产也会被牵扯到。 联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。美国联邦的Medicaid 计划是针对低收入人群,为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时,政府会调查申请人有没有通过转移财产,使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。



和孩子联权共有房产在法律上算是您赠送一半房产给他,如果房价超过14000美元,需要申报联邦赠与税。对于三口之家及人口较少的家庭来说,最常用的方式就是利用每年赠与豁免额给儿女留钱。按照税法,2013年每个人每年可向任何人赠与14000美元,在这个额度以下任何的财产赠与都无需缴纳赠与税。如果一对夫妻有3个未成年孩子,每一个孩子夫妻两人一年可以赠与28000美元,3个孩子就可以赠与81000美元而不必缴税。不用多,10年下来父母转让给孩子的财产可以达到810000美元,这可不是一个小数目。而且这些钱用来投资,投资所得和本金则都属于孩子的财产,赚多少钱都名正言顺的落入孩子的腰包而无需缴纳赠与税。

结论

总之,如果您想要在美国拥有多套房产,最好能够举家移民美国,这样才能享受高达545万美元的美国人遗产税免税额度,而不至于以中国籍的身份只拿到6万美元的免税额度,这显然是杯水车薪的。

 

 

 

本网注明“来源:北美购房网”的所有作品,版权均属于北美购房网,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。 凡本网注明“来源:XXX(非北美购房网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

标签:美国房产纳税

上一篇:美国失业率创历史新低, 央行加息在即... 下一篇:足不出户,开通美国银行账号...

推荐阅读

最新资讯