价格又在许多房地产市场蓬勃发展。所以购买的公寓大学生到底使用虽然在学校可能有一些牵引。你可以避免支付通过鼻子宿舍或公寓没有任何利润的希望。如果你买一个公寓,有一些额外的空间,你可以租到你孩子的朋友(s)和抵消部分所有权成本。

很多父母已经赚了很多钱遵循这种策略的四个或五个(或者,上帝保佑,六年孩子们花在大学毕业后,然后出售公寓。当然,你可以持有该物业,时间越长越好变现的可能性来获利。另一个需要考虑的关键因素是税收角度。这就是你需要知道的关于他们。

大学公寓所有权费用扣除

联邦所得税规则通常阻止你扣除损失从拥有和出租住宅使用的多一点,你或你的直系亲属成员。然而,良好的例外适用于当您按市场价格出租给一个家庭成员使用的财产作为他或她的校长家里。在这种情况下,您可以从租金中扣除税收损失活动(主题的被动损失规则,我稍后会解释)。这对你有益的漏洞是开放的,如果你买一个公寓租出去,你上大学的孩子(如果有)和疯狂室友,在市场利率。

如果你负责市场租金,你can-subject被动损失rules-deduct按揭利息和注销的所有其他操作费用公用事业、保险、协会费用,维修和维护,等等。作为奖励,你可以贬值的成本结构(土地)超过27.5年,尽管它是(我们希望)增加的价值。

但你贫困的儿子或女儿从哪里得到钱付给你市场租一个公寓?同一个地方他或她将获得现金来支付一个宿舍或公寓租了一些第三方。从你!你可以给你的孩子每年高达14000美元没有任何不利的联邦税收的后果。如果你结婚了,你和你的配偶在一起能给高达28000美元。你的孩子可以使用这笔钱来写你每月租金支票。只要确保他或她实际上发送检查和确保他们说,他们正在出租。同样,最好是如果你打开一个单独的支票账户处理租金收入和费用。把这些简单的步骤将帮助美国国税局从背部如果你得到审计。

注意:如果您不收你的孩子市场租金,你仍然可以扣除不动产税。如果你指定的公寓作为你的第二个家,你可以扣除的利息高达110万美元的联合抵押贷款债务主要房屋和公寓。

被动损失规则可能推迟税收损失

如果公寓抛出年度税收损失(它可能会在计算折旧扣除),被动活动损失(PAL)规则普遍适用。基本朋友的概念是这样的:你只能被动损失在某种程度上你有被动收入扣除从其他来源从其他租赁物业你拥有积极的应纳税所得额或收益出售它们。幸运的是,一个特殊的例外说你可以扣除25000美元的年度被动提供租赁房地产的损失:(1)你的年度调整后的总收益(房地产损失之前)在100000美元以下,(2)你的“积极参与”租赁活动。积极参与意味着精力充沛至少足以使管理决策批准租户,签署租赁合同、和授权的维修。你不必擦地板或者蛇下水道。

如果你符合这个异常,你不需要任何其他来源的被动收入要求扣除租金损失每年高达25000美元(你的损失可能不会那么大)。然而,不幸的是,如果你调整后的总收益(AGI)是100000美元和150000美元之间,特殊异常比例淘汰。所以在美国国际集团125000美元,你可以扣除不超过12500美元的被动租赁房地产的损失每年(正常最高25000美元)的一半。如果你播洒至超过150000美元,你没有被动收入,你不能现在扣除任何租赁房地产的损失。然而,任何不允许损失结转至未来税收年,的时候,你就可以扣除你卖大学公寓。总而言之,这不是一个糟糕的税收结果只要损失主要是各种各样的“纸”从折旧冲销。

当你销售有利的税收规则

当你出售租赁房地产,你拥有了一年多,销售收入的利润衡量——资产损益统计区别和财产的课税基础减去折旧是长期资本收益。对大多数人来说,最大的长期收益联邦所得税税率是15%。然而,如果你在前联邦纳税等级,最高税率为20%。高收入的人也可能欠3.8%的净投资所得税长期收益。最后,获得的一部分金额等于你的累计折旧write-offs-can最高联邦25%的税率纳税。还记得我们前面谈到的遗留物被动的损失?你可以使用它们来抵消出售公寓。

底线

而购买一个大学公寓是一个很有吸引力的想法纯粹从税收的角度来看,真的是有道理的,如果你希望出人头地cash-wise当时也说了,该做的也做了。如果你现在可以买到相对较低和高卖后,你会很高兴你做了交易。