词汇表

商业地产回报率：每年净租金/ 购买价格。

A级资产（ClassA）：顶级地理位置、顶级租户、高于市场平均租金、建筑标准参照Stateof the Art级别，采用最先进的系统。

B级资产（ClassB）：优质地理位置、优质租户、平均市场租金、建筑质量良好、价格低于ClassA资产。

C级资产（ClassC）：租金低于市场平均。

2014年市场概况

2014年美国商业地产市场异常活跃，在经历了2008-2012年的严冬之后，各种数据表明：美国商业地产已经走出阴霾，迎接一个新的市场周期。根据CBRE数据显示，2014年全美商业地产成交总金额高达3740亿美元。

由于商业地产供不应求，一个优质项目往往能收到5份或者更多的购买意向书，因此卖家也开始筛选投资者。最受卖家青睐的买家为全现金、有投资商业地产经验的买家，这类买家往往能在最短时间完成交易。相反，那些竞争力不强的买家只能转向B、C级资产。

商业地产市场热门的同时，也加剧了买家之间的竞争，根据CBRE数据显示，多个类型的商业地产回报率都出现了不同程度的下降。其中降幅最明显的为酒店类商业地产，较2014年上半年下降16到69个基点不等。

酒店类商业地产：2014年成交额317亿美元，同比2013年增长22%。海外资本40亿美元，占12.62%，投资者主要来自加拿大和卡塔尔；其余资本大多来自中国、日本、新加坡和马来西亚。

零售类商业地产：2014年成交额718亿美元，同比2013年增长28%。海外资本45亿美元，占6.27%；主要来自于荷兰、巴西、德国、澳大利亚、加拿大、中国，其中，荷兰和巴西是上一年度最大的赢家。

办公写字楼类商业地产：2014年成交额1154亿美元，同比2013年增长19%。海外资本144亿美元，占12.48%。以下国家投资者领跑（按照投资金额排序）：加拿大、挪威、香港、德国、韩国、中国。74%的海外资本都集中在CBD区，然后与2013年的78%相比CBD区域的海外投资额小幅下降。按照此趋势，预计在2015年一部分海外资本将会涌向郊区写字楼。

多租户住宅：2014年成交额1060亿美元。海外资本37亿美元，占3.5%。加拿大投资者独占鳌头，占总成交额的49%；其余活跃海外投资者为瑞士、日本、沙特阿拉伯、和以色列。加州的ClassA类多租户住宅类商业地产回报率最低，在4.5%或以下；西雅图、迈阿密、波士顿三大城市圈的回报率在5%左右。

工业地产：2014年成交额491亿美元，同比2013年增长17%。海外资本16亿美元，占3.26%。主要海外投资者为：加拿大、挪威、德国、英国、巴林岛、和中国。随着经济以及就业市场的好转，人民购买力增强，导致了大部分公司对仓库、物流中心的需求。核心港口和主要交通枢纽城市的工业地产回报率都出现小幅下降。

10年国债与商业地产回报率走势分析

下图为2000年至2014年，商业地产行业平均回报率与美国10年国债收益率（10-yrTreasury）走势图，整体趋势呈正相关性。3月18日，美联储纪要会议维持利率不变，剔除了耐心的措辞，并下调了利率和经济增长预期，整体来看决议偏鸽派。在此后的新闻发布会上，美联储主席耶伦，再度显现出鸽派风采，力排众议，放出鸽派言论。NAREIG商业地产部预测：按照此趋势，10-yr Treasury会在2015年继续保持平缓；而商业地产回报率由于供求关系及海外资产涌入可能会略有下跌。

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