2015年上半年，全美零售类商业地产总成交额为456亿美元，与去年同期相比增长12%；境外资金为36亿美元，占总额的7.89%。零售类商业地产成交额增速较写字楼、酒店等其他同类商业地产相比较缓，主要原因为零售类商业地产市场的波动以及低换手率。比起酒店类地产持有者，零售类地产业主更倾向长久持有物业。零售类商业地产增速虽然放缓，但同时也确保了这一领域没有过热或者出现泡沫。北美房产投资集团（NAREIG）商业地产部认为，零售类商业地产的交易更趋于理性。

零售类产业的发展主要依托于国民消费，按照需求种类我们将消费类型分为“刚性需求”及“软性需求”：刚性需求为日常生活必备消费，比如日常食品等；而软性需求可以概括为非生活必需品，比如外出就餐、娱乐消费等。

由于美国大部分人没有储蓄习惯，因此其消费能力与收入密切相关。全国经济走势、就业率等宏观数据对零售类商业地产影响极大。下图为全美GDP增长率以及消费者信心指数对比，我们可以看出美国经济复苏无疑给消费者打了一针强心剂。

美国经济复苏，就业市场也势头强劲。自金融危机至今，全美新增就业人数累计1260万，已经超越金融危机之前水平。较为乐观的就业市场使得人民可支配收入提高，增加他们的“刚性”与“软性”消费，推动零售业发展。

零售类上市公司得益于经济、就业复苏，其利润增长率超过所有上市公司平均。沃尔玛是全美最大零售商，同时也是美国零售的经济指标，坐拥 130 万名员工，沃尔玛今年单季净利上涨 12% 达 49.7 亿美元，而营收则上升 1.4% 达 1315.7 亿美元；虽然今年因为美元较强势而让沃尔玛营收短少，不过该公司已经宣布大规模调薪，至少有 50 万员工将因此而受惠。

在国民消费增加，刺激全美零售行业的利好下，我们也对消费者人群进行了年龄段取样分析。

战后婴儿潮（1946年-1964年出生）
二战后的婴儿潮为美国贡献了8000多万人口，是美国有史以来持续出生人口最多的一代。根据美国统计局数据显示，这类人群占总人口的16.7%，每年消费高达3万亿美元。

千禧一代（1985年-1995年出生）
根据美国国家统计局数据显示，千禧一代总人口达6640万。他们差不多与电脑同时诞生，在互联网的陪伴下长大，他们有着灵活的头脑，对新生事物接受极快。这一代人已经大部分进入社会，稳定的工作及收入确保了他们的消费力。

根据数据显示，千禧一代年消费为2.5万亿美元，而婴儿潮一代则为3万亿美元。NAREIG预测，不久的将来千禧一代会取代婴儿潮，成为美国主力消费群体。

与老一代人喜爱家庭聚餐不同，更多的千禧一代将外出聚餐看做是社交活动。2015年4月，全美餐饮酒吧营业额有史以来第一次超过超市营业额，调查报告显示千禧一代中49%每周至少外出就餐一次，而X一代为43%，婴儿潮一代仅为35%。成长环境差异赋予不同年代的人以不同的消费习惯，千禧一代的崛起也势必刺激餐饮业以及其他新兴娱乐行业，同时还获益的有电商。

2014年下半年国际油价持续下跌，全年跌幅近50%，下跌速度创过去十年来最快。较低能源价格会为美国消费者带来更多的储蓄。如果2015年平均油价仍然低迷，那么人们可以在汽油支出上剩下一大笔钱。我们预计这笔 “意外之财” 的一半都将用于消费，这对美国经济来说无疑是一个福音，因为消费占到GDP的70%；同时，低油价也对零售类商业地产的发展做出了不可估量的贡献。

A级资产（Class A）
顶级地理位置、顶级租户、高于市场平均租金。

B级资产（Class B）
优质地理位置、优质租户、平均市场租金、建筑质量良好、价格低于Class A资产。

C级资产（Class C）
租金低于市场平均、价格低于B级资产。

社区零售中心（Retail Neighborhood/Community Center）
中小型购物中心，位于居民住宅区周边，主要以超市、餐厅等租客为主，服务周边居民日常生活。下图为不同级别社区零售中心在一、二、三线城市的回报率分布图。其中，二线城市整体回报率较去年显著下降。加州四大城市圣何塞、旧金山、洛杉矶、橙县A级资产回报率均在5%以下。

购物中心（Power Center）
大型购物中心，含有各类零售品牌，比如：服装、百货、超市、折扣店、化妆品、家具店等。有品牌租户入驻，譬如知名连锁百货商店、超市等。下图为不同级别购物中心在一、二、三线城市的回报率分布图。其整体回报率略高于社区零售中心类商业地产。

前文我们提到商业地产成交额增长较缓，部分悲观投资者表示对零售类商业地产持谨慎态度，因为消费者的想法难以捉摸且十分多变。NAREIG商业地产部认为，零售类商业地产在上半年增长放缓是进入调整转型周期。根据当前数据显示，美国平均每年新增人口超过300万，到2050年新增人口数量将达到1亿人口，这意味着更多的消费，也将进一步促进零售业。

人们一直对电子商务是否会取代实体零售商店争论不休。就目前形势来看，我们发现越来越多的电子商务公司开设实体零售门店，而实体零售门店也增设了相应的网店，吸引网购客户。这种相辅相成，互相繁荣的现象也让我们更看好零售业的发展。

社区零售中心
（Retail Neighbohood/Community Center）

购物中心
（Power Center）