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2015年上半年:全美零售类商业地产分析报告

来源:北美购房网作者:北美购房网时间:2015/10/10

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来源 · SourceNAREIG

 

2015年上半年,全美零售类商业地产总成交额为456亿美元,与去年同期相比增长12%;境外资金为36亿美元,占总额的7.89%。零售类商业地产成交额增速较写字楼、酒店等其他同类商业地产相比较缓,主要原因为零售类商业地产市场的波动以及低换手率。比起酒店类地产持有者,零售类地产业主更倾向长久持有物业。零售类商业地产增速虽然放缓,但同时也确保了这一领域没有过热或者出现泡沫。北美房产投资集团(NAREIG)商业地产部认为,零售类商业地产的交易更趋于理性。

 

1经济复苏刺激消费 -消费者信心指数/就业双双上涨

 

 

零售类产业的发展主要依托于国民消费,按照需求种类我们将消费类型分为“刚性需求”及“软性需求”:刚性需求为日常生活必备消费,比如日常食品等;而软性需求可以概括为非生活必需品,比如外出就餐、娱乐消费等。

 

由于美国大部分人没有储蓄习惯,因此其消费能力与收入密切相关。全国经济走势、就业率等宏观数据对零售类商业地产影响极大。下图为全美GDP增长率以及消费者信心指数对比,我们可以看出美国经济复苏无疑给消费者打了一针强心剂。

 

美国经济复苏,就业市场也势头强劲。自金融危机至今,全美新增就业人数累计1260万,已经超越金融危机之前水平。较为乐观的就业市场使得人民可支配收入提高,增加他们的“刚性”与“软性”消费,推动零售业发展。

 

零售类上市公司得益于经济、就业复苏,其利润增长率超过所有上市公司平均。沃尔玛是全美最大零售商,同时也是美国零售的经济指标,坐拥 130 万名员工,沃尔玛今年单季净利上涨 12% 达 49.7 亿美元,而营收则上升 1.4% 达 1315.7 亿美元;虽然今年因为美元较强势而让沃尔玛营收短少,不过该公司已经宣布大规模调薪,至少有 50 万员工将因此而受惠。

 

2零售业主流消费群体分析 -两代消费者偏好

 

 

在国民消费增加,刺激全美零售行业的利好下,我们也对消费者人群进行了年龄段取样分析。

 

战后婴儿潮(1946年-1964年出生)
二战后的婴儿潮为美国贡献了8000多万人口,是美国有史以来持续出生人口最多的一代。根据美国统计局数据显示,这类人群占总人口的16.7%,每年消费高达3万亿美元。

 

千禧一代(1985年-1995年出生)
根据美国国家统计局数据显示,千禧一代总人口达6640万。他们差不多与电脑同时诞生,在互联网的陪伴下长大,他们有着灵活的头脑,对新生事物接受极快。这一代人已经大部分进入社会,稳定的工作及收入确保了他们的消费力。

根据数据显示,千禧一代年消费为2.5万亿美元,而婴儿潮一代则为3万亿美元。NAREIG预测,不久的将来千禧一代会取代婴儿潮,成为美国主力消费群体。

 

与老一代人喜爱家庭聚餐不同,更多的千禧一代将外出聚餐看做是社交活动。2015年4月,全美餐饮酒吧营业额有史以来第一次超过超市营业额,调查报告显示千禧一代中49%每周至少外出就餐一次,而X一代为43%,婴儿潮一代仅为35%。成长环境差异赋予不同年代的人以不同的消费习惯,千禧一代的崛起也势必刺激餐饮业以及其他新兴娱乐行业,同时还获益的有电商。

 

3低油价助长消费 -意外之财怎么花?

 

 

2014年下半年国际油价持续下跌,全年跌幅近50%,下跌速度创过去十年来最快。较低能源价格会为美国消费者带来更多的储蓄。如果2015年平均油价仍然低迷,那么人们可以在汽油支出上剩下一大笔钱。我们预计这笔 “意外之财” 的一半都将用于消费,这对美国经济来说无疑是一个福音,因为消费占到GDP的70%;同时,低油价也对零售类商业地产的发展做出了不可估量的贡献。

 

 

4零售类商业地产回报率分析 -不同级别资产/城市一览

 

 

A级资产(Class A)
顶级地理位置、顶级租户、高于市场平均租金。

B级资产(Class B)
优质地理位置、优质租户、平均市场租金、建筑质量良好、价格低于Class A资产。

C级资产(Class C)
租金低于市场平均、价格低于B级资产。

 

社区零售中心(Retail Neighborhood/Community Center)
中小型购物中心,位于居民住宅区周边,主要以超市、餐厅等租客为主,服务周边居民日常生活。下图为不同级别社区零售中心在一、二、三线城市的回报率分布图。其中,二线城市整体回报率较去年显著下降。加州四大城市圣何塞、旧金山、洛杉矶、橙县A级资产回报率均在5%以下。

购物中心(Power Center)
大型购物中心,含有各类零售品牌,比如:服装、百货、超市、折扣店、化妆品、家具店等。有品牌租户入驻,譬如知名连锁百货商店、超市等。下图为不同级别购物中心在一、二、三线城市的回报率分布图。其整体回报率略高于社区零售中心类商业地产。

 

5总结 -展望2015-2016年零售类商业地产走势

 

 

前文我们提到商业地产成交额增长较缓,部分悲观投资者表示对零售类商业地产持谨慎态度,因为消费者的想法难以捉摸且十分多变。NAREIG商业地产部认为,零售类商业地产在上半年增长放缓是进入调整转型周期。根据当前数据显示,美国平均每年新增人口超过300万,到2050年新增人口数量将达到1亿人口,这意味着更多的消费,也将进一步促进零售业。

 

人们一直对电子商务是否会取代实体零售商店争论不休。就目前形势来看,我们发现越来越多的电子商务公司开设实体零售门店,而实体零售门店也增设了相应的网店,吸引网购客户。这种相辅相成,互相繁荣的现象也让我们更看好零售业的发展。

 

6附表 -各城市回报率

 

社区零售中心
(Retail Neighbohood/Community Center)

 

购物中心
(Power Center)

 

 

 

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