美国120年来的房价涨跌和历史年份顺序
来源：http://house.ifeng.com/detail/2015_01_26/50241376_0.shtml作者：北美购房网时间：2015/10/2
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大家都知道，中国的房价是在最近这十几年狂涨起来的，而且狂涨不跌。那么相比较中国而言，美国120年来的房价涨跌和历史年份又是怎么样的呢？具体房价的涨跌又是因为什么呢？和当时美国政府制定的政策有关系吗？小编这就为大家一一解读。
美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。
1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。
总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。
这个规律是如此的精准，以至于我们可以明显发现在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。中国投资者可以根据此来判断回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，以此达到明智投资的目的。如果有更好的信息请与北美购房网（www.beimeigoufang.com）联系，我们期待您的分享！
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