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何谓房价收入比

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我们都知道判断人们的生活水平高低与否,就是拿所谓的CPI 与GDP相比,看其增长是否能够紧跟国民生产总值的脚步,今天我们来看看另外一个与民生联系紧密的数据——房价收入比。

所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。若以工作五年的中产家庭为单位买房,假设夫妇月工资为6000元,则家庭月收入达到12000元,年收入为14.4万元。这样房价收入比则为13.9,偏离了合理的房价收入比(标准为4到6之间)。一般认为,合理的房价收入比的取值范围为4-6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。

国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值,除以家庭年收入的中值。

家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入,通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚。

按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,收入比在3-6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。

房价收入比是一个有严格内涵的概念,具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方,房价收入比有新建住宅的(新房交易)、也有旧有住宅的,所选取的房价是中间价格,家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易,又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分,因此即使是北京市这样相对发达的城市,其收入比的计算结果也存在很大差异,更为横向比较带来了困难。

一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算,即:

房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入,其中,每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下:

每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.

房价收入比又是一个比较笼统的指标,只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系,通过不同年份的房价收入比,就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了(北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势)。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅,因为这里还有一个购房消费(或投资)倾向问题,也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出,而影响居民消费(或投资)倾向的因素就太多太复杂了。也就是说,当房价收入比下降时,如果居民不愿意花钱去买住宅,仍然可以简单地归结为“房价高”,这显然是不合理的。

据考证是20世纪90年代初银行专家黑马先生(AndrewHamer)提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例,哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。

根据联合国公布的有关资料,不同国家收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8~30,平均值为8.4、中位数为6.4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1~20,平均值和中位数分别为9和8.1。如果这样比较起来,北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。

如上所写,98年到02年的现状是政府控制廉租房与经济适用房,其占到总体供房的90%,03年开始政策改变,经济适用房商品化,导致土地供给卖给开发商,也就是一年疯涨一年胜一年,地方政府从中保八八年,如09年厦门调查,收入比就高达14倍,北京等就不说,同比美国的3.9倍,你就知道我们是处于一个什么社会。

房价收入比的合理性与房屋实用寿命、房屋功能效用、收入的变化状态、国家的特殊国情相关。(如房价收入比超过房屋寿命是警示房价收入比不合理,反映市场的畸形和失衡或因为特殊原因制约)。

目前人们评论收入比高低,无非是希望人们都能买得起房。实际上,房价收入比在2~3倍的一些西欧、北欧国家,其住房自有化率只在30%左右(如、德国)。而房价收入比很高、达到25~30倍的东欧国家,其住房自有化率却高达90%以上。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平,但其住房自有化率多年保持基本稳定,没有太大的变化(东京低于50%、美国为68%左右)。

因此,评价房价收入比不能笼统的做对比。要重点关注该国的商品房占整个房源的比重。东欧国家房价收入比高,但住房自有化比例却很高,主要是因为该国自建房多,商品房只占极少一部分。

收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨的特点,其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点,因为住宅价格很快市场化了,但居民家庭的收入却要逐步市场化,即便是当前的住房自有化率比较高,也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理,买房和租房,都是住房消费的形式,为什么一定要买房住才“正确”呢?但公有住房出售基本结束后,是否就应该还住房消费以本来面目了呢?我认为是时候了,买房住和租房住都是住房消费的合理形式,并没有绝对的好坏之分。

 

 

 

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标签:经济,生活,民生

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