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2016年加拿大房地产市场泡沫濒临破灭?

来源:http://www.marxist.ca/analysis/economy.html作者:北美购房网时间:2016/1/7

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加拿大房地产市场价格连续多年的大幅度攀升不但已经形成了泡沫,而且让拥有房产成了温哥华和多伦多这样房地产火爆城市的许多中产阶层加拿大人无法实现的梦想;就是那些能够借钱买房的中产人士,他们中的许多人也由于借债过多而成了高危群体,一旦房地产市场下跌他们的房产会成为负资产。

连一向乐观的加拿大环球邮报都担心2016年可能是加拿大房地产市场的“滑铁卢”年,认为连续多年攀升的房价可能终于无力越过美国利率上升、加拿大资源工业陷入危机、加拿大政府收紧对房贷控制等多种阻力形成的“高墙”

2015年加拿大房地产市场基本状况

2015年,多伦多和温哥华成了推动加拿大房价上涨的两大引擎。在多伦多,房价较上一年激增10%,部分房价甚至超过100万美元,本该温馨的家变得“不宜居住”。在温哥华,一般家庭税前收入的85%都用于支付房款,临近一些区域房价更是激增25%。这导致部分人流离失所,年轻人无法独立生活。而这一切都源于资本主义的不合理制度,因为富人将房产用于投资收益,而非当作住所安居乐业。

目前加拿大廉租房越来越少,而价格高昂的公寓越来越多。这些公寓作为投资性地产,用以出租或转售,租金日益高涨,租户越来越难以承担。在多伦多和温哥华两个城市,近50%的公寓房主打算在5年内出售。尽管加拿大劳动人口增长率有史以来最低,然而2015年首季住宅投资额却占GDP的7.1%,为1989年来最高。简而言之,每一个步入劳动年龄的居民都有两套新房在建。这就是房市泡沫的定义:房地产价格高于实际应有的市场价。

加拿大国家邮报National Post 6月份的一篇文章,援引金牌投资者柯霍德斯(Marc Cohodes)的观点:“温哥华楼市现在已经很疯狂,它是一个洗钱、投机和低利率的混合产物。”柯霍德斯强调,房屋是给市民居住的,但在温哥华有人却把房屋当成“仙股”(Penny Stocks)一样在炒作。柯霍德斯认为,温哥华楼市泡沫化已经很严重,任何因素都可能把泡沫引爆。

而且如今的房地产市场主要是受利益驱动,并非需求。市场价格高于居民家庭收入,导致想要购房的居民也只能望“房”兴叹。加拿大银行估计加国房价被抬高10%-30%,德意志银行则为60%。但这和家庭实际收入无关,那些想要购房的市民依然无力购房。

但在公寓大量涌入市场的同时,多伦多大量的避难所却遭受关闭。一些是因为缺乏资金,一些却是投资者想兴建房屋以此盈利。而且医院似乎也逃不出这样的命运。Brookfield Asset Management扬言要将Centre for Addiction and Mental Health’s College Street的租金提高300%,因为如果此公司将这块地出售给公寓开发商,就会获得这样的利润。这家医院是当地唯一一家提供24小时精神科急诊的医院,但盈利并不符合“公平市价”。

房市泡沫将会破灭?

加国经济学家紧盯房地产市场,担心油价大跌或是中国经济放缓导致房市泡沫破灭。加拿大其余地区,房价已经开始回落。然而多伦多和温哥华两个城市支撑着整个国家的房地产市场,到目前为止,泡沫尚未破裂。虽然销量有所下滑,但也只是因为库存不足而已;而且受低利率影响,房价持续上涨。2015年第三季度加拿大整体房价上涨8%,平均约50万美元。其中城市房价上涨缓和,郊区房价上涨幅度较大。

那么房价何时能够得到“调整”呢?过去油价下跌,一些人就认为房市泡沫会有破灭的危险。但是有一争论谈到,加拿大不会出现美国2008年一样的房市崩盘,因为加拿大购房者与美国购房者不一样。而且在温哥华,一些人显得非常乐观,认为这是由中国巨富源源不断的现金流造成的“特殊市场”。

一些经济学家预测房市泡沫会“自然冷却”,而不是突然崩裂。CIBC一位经济学家预测,“市场会自动调整,但各方面并不协调,它会以不同程度影响不同的区域,所以总体上房市渐好,只是需要很长的时间。”如今房价轮番提价超出承受范围,提高了贷款违约的可能性,公寓库存激增。8月份,多伦多房市已被CMHC看作是风险市场。总的来说,由于利率渐涨,经济学家认为房市不会彻底崩盘,而是“温和放缓”。这一展望基于加拿大财政其它方面的相对稳定情况:经济没有大幅衰退,失业率没有激增,利率没有大幅增长。

是否对当前房市状况感到忧心忡忡呢?事实告诉我们,没有什么状态会长时间维持。目前为止,加国房市经历过油价暴跌,中国股市崩溃以及经济衰退,依然存活下来,唯一尚未经历的就是利率大幅上涨。

房市泡沫对劳动力市场的影响

根据道明银行最近的一份报告称,加拿大住房行业是“加拿大经济的一块基石”。在某些年份,它占总体经济活动的20至30%,占加拿大总就业增长约11%。 但是如果加拿房地产市场泡沫濒临破灭,它有可能成为加拿大经济的一个负担。加拿大住房行业如下滑,劳动力市场将受严重打击。

据加拿大住宅建筑商协会(CHBA)称,越来越多的加拿大人依靠住宅行业谋生,有超过90万的人受雇于房屋建筑、翻新或维修。在这行业上他们的总薪酬超过500亿元。

房地产市场泡沫濒临破灭的最大风险是失业率上升。失业将使业主难以保持支付按揭,并将迫使他们卖房。况且那么多的加拿大人直接或间接的受雇于住房行业。一些人担心,如果建筑业受到打击,将给加拿大的经济带来危险的连锁反应,经济甚至有进入衰退的风险。

但联邦政府基础设施的新支出计划可能会缓解这一问题。新的自由党政府承诺投入数十亿美元翻新一些加拿大年久失修的基础设施。塔尔称,政府这种刺激经济的做法,可能有助于弥补如果住房行业放缓而给经济带来的影响,因为基础设施建设所需的工人与建筑行业的一样。

社会主义是解决之道?

当一些投资者和开发商在房地产市场泡沫中牟取暴利时,多伦多和温哥华的一些工作人员还在为住房还款而挣扎,而且目前各级政府皆未能解决房市危机。

过去十年,多伦多廉租房待分配人员名单增长了81%,目前超过16.7万人等待入住廉租房,然而仅有10%左右的申请人短期内顺利入住。5月份发布的一个报告显示,加拿大市政联盟用于公益住房的资金在GDP的比例自1989年下降了40%。报告希望政府提供联邦税扣除额,用以兴建廉租房。在多伦多和温哥华,政要们希望通过包容性区域规划和限制国外买家等法律手段解决问题。

如果政府在局势相对稳定,经济逐渐复苏的时期尚未首先考虑兴建经济适用房,在经济即将衰退的时期则更加无望。如今住房需求量极大,给开发商提供税额减免以及改变区域规划政策已不可取。而限制国外买家只是推卸责任,并会激发排外情绪。

由于资本主义未能给大量工作人员提供住房,且面临房市泡沫破灭的风险,一些人认为这种体系已经无法继续维系。政府需要做的是大规模兴建公共建筑项目,以提供就业机会和廉价住房。而这在资本主义制度下无法实现。

 

 

 

 

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