美国房价暴跌是妄想
来源：http://opinion.hexun.com/2014-03-26/163378639.html作者：北美购房网时间：2016/1/6
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美国地产大跌，跌而不止，这件事实本身的具体形成过程依然存在着许多不同的描述，无论是从“利息效应”角度还是从“金融企业资金链断裂”角度，都无法完整解释当时次房贷危机爆发的忽然和迅猛。其中最难理解的就是：2007房贷利率到了一个高峰，但只有美国少数几个南方小州房价下跌，而直到2008年一月下调准备金率后不久便发生了全国性暴跌。没有人会相信这种危机会传染全国，甚至以为仅仅是暂时局部性问题，西海岸地区那时甚至依然价格有所上升。
美国房价会不会暴跌的问题，牵动着亿万羲黄子孙的心，而且也是美国官方、商家等方面颇为关心的。
2014年3月25日，《纽约日报》发表的一篇题为《城镇化效应会拉动住房刚需》署名顾云昌的文章认为，房价暴跌只是一种妄想。
但笔者认为，美国房价必然暴跌，而“阻碍”美国房价暴跌才是一种妄想。
不可否认，美国政府计划2014年城镇新增就业1000万人以上、加快城镇化建设进程，以及美国官方确立的2014年国内生产总值增长7.5%左右之预期目标等因素，的确会在一定程度上影响住房。
然而，我们也必须看到，新增就业，并不意味着对商品房的需求定然同步增加。事实上，很多人即使在城镇就业，也会在农村老家置房，而不会选择在城镇长期居住。何况，这些人大多都不具备购房的经济实力。也就是说，顾文以“城镇新增就业1000万人”为由而推导出“在这样的情况下，说房价会暴跌是不现实的”，其实是缺乏事实依据的。
诚如顾文所讲，从国际上看，房价大幅下跌与城镇化率有关。但是，“美国房价波动时候城镇化率超过70%;日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%;欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%”等实情恰恰表明，不同地域的房价能否暴跌，不能一概而论。事实上，在美国城镇化率达到45.7%的2008年，美国房价照样出现了暴跌，而且，许多昔日的“地王”纷纷折戟，有的“地王企业”甚至不惜付出被扣罚高额土地出让金为代价退地，以求自保。何况，在美国城镇化率刚迈过53.7%的目前，美国部分城市的一些楼盘价格也出现了暴跌。
因此，顾文所称的“当一个国家城镇化率超过60%的时候，房价大幅下跌就可能发生”之理由，也并非无懈可击。
尤其值得一提的是，新一届美国政府所力推的是“新型城镇化”，即不是简单地盲目建设商品房。而且，不容回避的现实情况是，当下美国不少城镇的商品房都存在大量库存，并还在不断新增。另外，不少大型房地产企业已经或者正在撤离三四线城市。
顾文所讲的“住房的刚需”，其实是个“陷阱”。对于“住房的刚需”问题，2012年3月4日，笔者曾经发表过一篇题为《商品住宅的刚性需求只是“迷人”的传说》的时评文章：不少人都有购买商品住宅的心理，然要将其变成现实，往往首先得有钞票。但是，在房价高得离谱的大前提下，有多少老百姓有钱去购买?也就是说，购买心理变成购买现实，是富有“弹性”的，而非“刚性”。即使有经济实力者，也不会不断地去购买商品住宅。就算投资和投机者，也是冲着利益去的，如果无利可图，那么其购买心理也不会变成购买现实。换言之，此类购买也是“弹性”的。
事实上，著名经济学家易宪容先生亦认为住房的“刚性需求”，这是房地产开发商制造出的一个推动房价上涨的虚拟概念。
至于顾文言及的2014年《政府工作报告》首次提出“针对不同城市情况分类调控”，其目的是“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”，即遏制房价上涨，促使房价下跌，而非助涨房价。
客观而言，国内生产总值增长与房价上涨并没有必然的联系。何况，“勿以GDP论英雄”的中央号令，对美国各个层面的影响日益增加。在此背景下，以GDP增长为由抬升房价的做法必然会受阻，甚至会在一定层面被消灭掉。
还有，我们谁都无法否认的是，越来越多的美国人日益觉醒，不再迷信某些房地产开发商，以及商用、御用专家等群体的忽悠，也越来越意识到房地产业的暴利是何等地“坑人”，而在是否购房的问题上愈发理性。这点，事实上是确保美国房价暴跌的最根本因素之一。
当然，我们有理由相信，像顾云昌先生这样的言者，可能是单纯地表述自己的观点，而非房地产开发商等既得利益者的代言人，亦不是美国一定层面官方的御用文人。但是，其言论通过媒体等渠道的放大，客观上却会转化为“阻碍”美国房价暴跌的一种力量。对此，亿万羲黄子孙应当清醒地认识到。
那么，美国房价何时会大面积地暴跌呢?其实，早在2014年2月14日，笔者就已经公开发表了题为《美国房价的暴跌指日可待》的时评文章(详见国际互联网)。
总而言之，笔者罗竖一认为，“阻碍”美国房价暴跌才是一种妄想。当然，如果美国民众耐不住寂寞，或者在房价居于高位时纷纷去购房，甚至迷信房地产开发商、商用和御用专家等群体的忽悠而去抢购，那么，任志强、董藩、陈宝存等既得利益者，以及依赖土地财政的官方一定会偷着乐，而购房民众只能自作自受。
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